Mayo 21, 2009

Alquileres con opción de compra

Archivado en: Otros — legisconsulting @ 11:55

Hace un par de días aparecía en la portada del diario económico Cinco Días una noticia que al final no resultó ser tal al leer su contenido, pero que me dio que pensar.

Se trataba de una propuesta para rebajar el IVA en esas operaciones de alquiler de vivienda con opción a compra en las que una parte del precio final del piso se va pagando en cada mensualidad.

Creo que fue la Comunidad de Madrid la que empezó a extender de forma masiva este tipo de contratos, y si bien los conocía, nunca hasta ahora me había parado a pensar demasiado en ellos. Y ahora que me he parado a pensar en ellos me viene una pregunta obvia a la cabeza: ¿pero porqué existen esos contratos que encarecen la vivienda y con ello hacen más difícil su venta?

La respuesta es fácil y única: porque ese invento se vende bien.

Si no fuera necesario pagar ese 16% de IVA, el arrendatario (futuro comprador) podría, en principio, acceder a una vivienda un 16% mejor. El que con la crisis no puede pagar el precio del contrato, tal vez sin ese 16% de IVA sí que podría. Y por la otra parte, los promotores, constructores e inmobiliarias darían más fácil salida a su stock al ‘vender’ un 16% más barato (Perogrullo dixit).

Sé por experiencia que el consumidor medio no conoce los gastos que tiene que pagar en estas operaciones, así que sirva como imagen el gravamen por IVA en los distintos contratos:

  •  Alquiler de vivienda: exento (0% -cero %-) de IVA
  •  Compra de vivienda nueva: 7% IVA
  •  Este tipo de contratos: 16% IVA

Sin embargo, el consumidor que no conoce los gastos sí que –como Perogrullo– entiende perfectamente que es mejor pagar el 16% menos que pagar un 16% más. Y, al igual que Perogrullo, el consumidor medio compra lo que puede pagar hoy, y no dentro de cinco años.

Entonces, ¿hay alternativa que permita ofrecer el mismo producto sin pagar ese sobreprecio del 16%  de IVA −ni tan siquiera del 7%− durante el periodo de alquiler?

Amparándonos en el mismo artículo del Código Civil en que se basó el inventor de este contrato y que establece que uno puede realizar casi cualquier contrato al que le lleve su imaginación y que el derecho, en contra de la imagen general, tiene mucho de imaginación y creatividad, la respuesta sería: ¡sí que se puede!

A mí, sin haberle dado demasiadas vueltas, se me ocurren distintas soluciones que variarían en función de las circunstancias, de lo que se disponga y se pretenda.

Eso sí, cualquiera de esas diversas alternativas que el Ordenamiento Jurídico nos permite para ofrecer el mismo producto más barato –y sin coste para el vendedor– sólo puede partir del propio vendedor. Y sería tan simple y barato como cambiar el marco jurídico de la relación entre propietario de la vivienda y el arrendatario futuro comprador… hablando en plata: el contrato.

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