El Tribunal Supremo viene a anular la cláusula contenida en prácticamente todas las Hipotecas que obliga a pagar gastos que le corresponden al banco y que fueron cargados a los clientes.

En concreto la sentencia dice que deben ser devueltos a los clientes los siguientes gastos de constitución de Hipoteca:

• ·         Gastos de Notaría
• ·         Gastos de Registro
• ·         Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Ello de todas las hipotecas en vigor o ya canceladas hace menos de 4 años.

Como en otras muchas cláusulas abusivas declaradas como tales por el Tribunal Supremo, la declaración de nulidad nace la normativa de protección del consumidor que -en aplicación de este caso concreto- declara como nulas las cláusulas que impongan al consumidor «los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario» ; «los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario»; y «La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario »

Pero además el tribunal considera que las cláusulas

1. no permiten una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral y
2. hace recaer la totalidad de la carga sobre el consumidor (hipotecado)
3. y no se negociaron individualmente al estar incluidas en la práctica totalidad de las Hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad

¿Que supone la Nulidad?

En Derecho la nulidad supone -en palabras llanas- que el acto declarado nulo no puede desprender efectos jurídicos y que la ‘corrección’ de dichos efectos se debe retrotraer al momento mismo del nacimiento del acto nulo. Es decir, que el acto nunca existió y toda consecuencia debe ser corregida como si nunca hubiera existido

¿Podría el tribunal modular la  cláusula y hacer que el consumidor sólo recupere una parte?

Es otra pregunta que puede surgir a la que entiendo que la respuesta es NO.

El tribunal, en la misma sentencia en que nos apoyamos hace mención a esta posibilidad y mantiene que la declaración de nulidad de la cláusula no puede ser parcial y para ello se apoya en un Auto anterior emitido por el propio tribunal: ««…El contrato de que se trate debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas,…. (el juez no puede)… reducir el importe de la pena convencional impuesta al consumidor, en lugar de excluir plenamente la aplicación a éste de la referida cláusula …»

Declarada nula la cláusula pasa a ser de aplicación la Ley del Impuesto que determina  expresamente que el obligado al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados será el Banco al no haber existir documento alguno que traslade la responsabilidad a persona alguna al haber sido la cláusula declarada nula.

Plazo de prescripción de las acciones

Si le hipoteca está aún en vigor el plazo de prescripción de acciones para recurrir en vía judicial no habría empezado aún a contar. Un plazo de 4 años que empezaría a contar sólo desde la extinción de la hipoteca, por lo que cualquier hipoteca extinguida durante antes de ese plazo estaría aún en disposición de solicitar la devolución de los gastos independientemente de cuándo fuera constituida.

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Nota  1: Cláusula declarada nula (similar a otras muchas a las que son aplicables las causas  de nulidad)

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª«.

Nota 2: Nota aclaratoria emitida por el Gabinete técnico del propio Tribunal Supremo TRIBUNAL SUPREMO SALA CIVIL GABINETE TÉCNICO

Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013. Cláusulas abusivas en los contratos bancarios celebrados con consumidores: cláusula suelo; intereses moratorios; vencimiento anticipado; atribución de gastos de la operación al consumidor; contratación telefónica.

La sentencia también considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados