Octubre 25, 2018

Las hipotecas NO se encarecerán

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 16:13

En contra de lo que se ha estado publicando/publicitando en los últimos tiempos, que el Tribunal Supremo falle en contra de los bancos en la cuestión del IAJD no encarecerá las hipotecas.

A veces la ‘la cuenta de la vieja es una fórmula económica más efectiva que cualquier otra.

Cuando firmamos una hipoteca el banco nos presta un  dinero que deberemos devolver en cómodos (¿?) plazos que incluyen tanto capital como intereses a un tipo de interés determinado, ya sea fijo o variable. Eso suma una cantidad concreta que cualquier hipotecado podrá conocer simplemente pidiéndole a su banco el cuadro de amortización del préstamo.

Pero a esas cantidades, el banco al momento de la firma de la hipoteca obliga al hipotecado a asumir otros gastos.  Por ejemplo, para una vivienda en Madrid de 150.000 en que se solicita un préstamo de 100.000€, las cantidades que fija uno de los bancos más combativos contra las reclamaciones de los consumidores en su simulador Web son las que siguen:

  • Impuesto de actos jurídicos documentados:  1.050,00 euros
  • Comisión de apertura: 1.000,00 euros
  • Tasación: 332,75 euros
  • Notaría: 850,00 euros
  • Gestión: 431,97 euros
  • Registro: 300,00 euros

Gastos totales de hipoteca: 3.964,72 euros

No incluye esta simulación otros posibles gastos que los bancos también suelen adjudicar a los clientes tales como comisiones de estudio, seguros o cualquier otro que harían subir considerablemente la factura.

La factura de los gatos -en el ejemplo propuesto de 4.000€- de esos gastos hasta ahora ha venido siendo pagada por el consumidor a tocateja al momento de la firma de la hipoteca. Nada de cómodos (¿?) plazos.

Qué va a pasar

En contra de lo que manifiesta algún banco, a priori no da la impresión de que los consumidores que en un futuro contraten una hipoteca tengan que pagar más.

Hasta ahora los bancos mantenían unos márgenes que salían: por una parte de los intereses que se cobraban por el préstamo; y por otra de comisiones y gastos que imponían a los clientes.

Ahora la práctica totalidad de comisiones y gastos han sido declarados nulos por los tribunales y tan solo queda pendiente de una sentencia del  Tribunal Supremo el decidir quién paga el AJD que, como vemos en la simulación anterior, es la parte más importante. Pero no seamos ilusos y pensemos que los bancos van a rebajar sus márgenes soportando ellos todos esos gastos.

Como decía antes de ‘la cuenta de la vieja‘, para mantener el sistema de créditos, del banco debe salir un dinero (independientemente de que sea en forma de préstamo gastos o impuestos) que debe poder recuperar a través de pagos de los hipotecados. Pero como los tribunales han declarado nula ya cualquier comisión que no corresponda a un servicio efectivamente prestado; igual que han declarado nulas las cláusulas de imposición de gastos de notaría y Registro de la Propiedad; e igual que es posible que el Tribunal Supremo llegue a declarar la obligación del banco de pagar AJD, la única vía que le queda al banco es recuperar el importe invertido a través de las cuotas de la hipoteca.

¿Y eso supone un alza de los tipos?: sí

¿Y eso supone un encarecimiento?: NO

El dinero que saldrá al final del bolsillo de los consumidores será al final el mismo que ha salido hasta ahora. Y el dinero que ingresarán los bancos será el mismo con el fin de poder mantener su margen de beneficio.

La diferencia estará solo en la forma en que se realizaran esos trasvases de dinero. Por una parte el consumidor hipotecado parece previsible que tendrá que pagar un ligeramente más elevado tipo de interés, pero a cambio no tendrá que soportar el esfuerzo de efectuar el pago inicial de los esos gastos, lo que en la práctica equivaldrá a financiar el importe de esos gastos en el periodo de la hipoteca (y 4.000€ a 20 años no parece mucho); Y por otra parte y por consiguiente, el banco lo que hará será trasladar esos costes nuevos que antes pagaba el consumidor de una vez, al tipo del préstamo… y ello sólo si puede hacerlo dentro de un mercado tan competitivo para los bancos como el de los préstamos hipotecarios.

En definitiva, si se confirma la jurisprudencia, entiendo que  los consumidores que contraten hipotecas en el futuro pagarán lo mismo, pero de forma más accesible y cómoda (¿?) al no tener que hacer el esfuerzo de pagar los gatos. Y sobre todo de forma mucho más clara, transparente y mayor seguridad jurídica.

Y los consumidores que ya tengan una hipoteca, parece que podrán reclamar a hacienda lo pagado si esta tiene menos de 4 años o al banco si es anterior y los bancos tendrán que abonarlo por incluir cláusulas nulas… y que cada palo aguante su vela.

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