Mayo 18, 2009

¡Me ha tocado la lotería!

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No, a mí no o seguramente no me encontraría ahora mismo escribiendo este post.

El título viene en relación en relación con la chica esta de Mallorca que ha obtenido el mayor premio de la historia de la lotería de Europa (124 millones creo recordar) y los comentarios que, como en todos los casos similares, se vierten en este sentido:

-         Que qué hacer con todo ese dinero: que tapar huecos, que hacer un viaje, que comprarse un coche

-         Que ir al banco a que te regalen un coche, un viaje o una casa (como si los bancos te regalaran el dinero si eres rico)

-         Algunos llegan incluso, en ese primer momento de euforia, a querer entregar parte de ese dinero para alguna ‘buena causa’ a concretar en un futuro.

Todo ello está muy bien, pero lo cierto es que a buena parte de a quienes les han tocado premios muy importantes en la lotería no han sabido gestionarlo y el premio ha acabado terminando con su vida.

Gestionar según qué cantidad de dinero no es fácil ni cómodo y requiere un esfuerzo y un trabajo enorme. Y si no, volvamos a las cifras de la chica de los Euromillones:

124 millones de premio

Un simple depósito, a un modesto tipo del 5% anual, supone unos beneficios directos antes de impuestos -sin hacer nada- de 6.200.000€ al año.

¿un chollo?

Pues llega el señor de la Caja de Ahorros y les sugiere que tienen unas Obligaciones Subordinadas de la propia caja segurísimas a plazo fijo ‘por ser vos quien sois’ cliente VIP de lo mejor a un tipo del 7% en lugar del 5 que le permitiría ganar ¡8.680.000,00€ al año!. Y ahí coloca una parte

Y como se ha hecho muy popular, llega un antiguo amigo con el que compartía sonajero en la guardería y le dice que un cuñado del portero de su edificio es un pardillo que tiene unos terrenos rústicos que van a ser recalificados y con los que puede pegar un pelotazo enorme.

Y tiene familia en Extremadura y un primo lejano, ante la crisis y la drástica caída de las ventas, le convence de que el futuro está en los petrodólares y en la venta de Ibéricos. Con lo que se anima y establece una línea aérea directa Badajoz-Jedah para la comercialización de los excedentes generados por la crisis.

Y un vecino que siempre ha estado comprometido con las ONGs le propone que haga realidad la ‘buena obra’ prometida e invierta en comprar una granja en Zimbabwe para los ‘sintierra’ de esa idem (tierra).

Y para darse un capricho, después de tan sabia inversión, le compra a un famoso la mansión más cara de Mallorca.

Y así, un día, llega el Banco de España e interviene la Caja que resulta ser CCM y dice que las tales Obligaciones Subordinadas son realmente un préstamo a la caja, y que como tal, usted se pone a la cola de los acreedores. Y que cuando las ranas críen pelo verá algo de su dinero.

Y llega la crisis inmobiliaria y un fiscal anticorrupción, antes de unas elecciones, decide que la recalificación de los terrenos no está clara y que habrá que pasar por 15 ó 20 años de juicios para aclararlo.

Y, obviamente, los ibéricos no tienen la acogida esperada.

Y Robert Mugabe, en Zimbabwe, decide que como blanco esclavista es usted un imperialista, colonizador, ‘apropiador’ de sus riquezas y le expropia la granja sin pagarle nada y se la da a los mismos ‘sintierra’ a los que usted quería entregárselas, que al estar más cabreados la acaban quemando.

Y finalmente llega una ministra que decide que la Ley de Costas, después de tantos años, hay que aplicarla y le derriba su mansión de Mallorca.

Y los disgustos también pasan su factura.

Obviamente todo lo aquí contado es un cuento, pero no es sino reflejo de lo que ha pasado en la mayoría de los casos de grandes premios de la lotería.

Con uno de estos, se quiera o no, se convierte uno en una empresa que genera enormes beneficios e intereses. Y toda empresa necesita para subsistir de unos mecanismos, unas estructuras y un asesoramiento legal, económico y financiero profesional a los que ninguna persona −por preparada, motivada y dispuesta que esté− puede llegar por sí sola.

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Mayo 8, 2009

Abogados e Internet

Archivado en: English — Etiquetas: , , , , , — legisconsulting @ 12:02

Acabo de descubrir que es más fácil encontrar en Internet a una polaca casada que ha cambiado de nombre después de 15 años que a un abogado que ejerce en España.

¿No me creen?. Pues prueben a introducir el nombre de un abogado en Google y verán que en una amplia mayoría de los casos lo que obtendrán no será nada más que su nombre en algún boletín oficial.

Esta semana, por circunstancias personales que no vienen al caso, he tenido que buscar a compañeros de facultad que en la mayoría de los casos no veía desde el ya lejano año de 1991. Y como me parecía lógico transcurrido tantos años, lo primero ha sido echar mano de Google.

Ya había buscado antes a ex compañeros (extranjeros en su mayoría) de un master en el extranjero y no había sido tan difícil contactar con la mayoría de ellos (incluida la polaca que mencionaba antes). Pero con los abogados en España ha sido imposible.

Sabía –como la mayoría de la población– que los abogados y la tecnología (nueva o vieja) no nos llevamos bien, así que no esperaba encontrar a ninguno en las web 2.0. Pero que tampoco estén en las web 1.0 y que los mejor colocados estén casi en una versión beta de Internet, reconozco que me ha sorprendido.

El sabio Perogrullo dice que el mundo está cambiando a una velocidad nunca vista anteriormente. Existe una realidad nueva al margen del mundo de nuestros padres y nuestros clientes que sí que están en ese mundo.

Este mundo cambiante genera nuevas formas de pensar, y de crear. Nuevos modelos de negocio que genera y necesita de nuevos tipos de contratos más flexibles, abiertos y creativos.

Si los abogados no conocemos y nos adaptamos a ese mundo, no lo entenderemos, ni entenderemos a nuestros clientes, ni entenderemos sus necesidades, no podremos entonces cubrir sus demandas. En conclusión: no haremos bien nuestro trabajo.

Ya he criticado en este blog anteriormente la calidad de los servicios jurídicos que se prestan en España, pero tras mi experiencia de esta semana, creo que esa brecha entre esta calidad y lo que se nos demanda se irá ampliando cada vez más si no nos esforzamos y ponemos remedio.

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Abril 28, 2009

Actitud ante crisis: lo que oí ayer

Archivado en: English — legisconsulting @ 12:52

Ya vengo tratando desde hace tiempo en este blog sobre la crisis y las situaciones que a nivel personal esta está creando. Los despidos se suceden y la inseguridad laboral se hace cada día más patente. Todos los informes económicos afirman (con absoluta unanimidad) que esta situación puede llevar años. Y ante ello vemos las dos posiciones contrapuestas con las que se está afrontando la situación:

  1. Esperar a que pase la tormenta: Corriente mayoritaria encabezada por nuestros sabios gobernantes, los sindicatos y una inmensa mayoría de los poderes económicos que han conseguido, prácticamente, paralizar la economía del país desde hace ya más de un año.
  2. Adaptarse y ‘hacer algo’: Corriente minoritaria liderada mediáticamente por el popular, cercano y televisivo, aunque sabio, profesor Don Leopoldo Abadía. “hacer, ¡lo que sea!”, dice él.

Me he fijado en esto por una situación bastante particular que me encontré hace unos días.

Por un lado, un alto directivo de una importante empresa nacional, con años de experiencia y un  M.B.A. por una prestigiosísima escuela de negocios, había leído uno de estos informes sobre la crisis que afirmaban que podían faltar 10 años para la recuperación económica. Catástrofe que, a pesar de no ser nada nueva para cualquiera que lea a diario la prensa económica, este alto directivo asumió de forma pasiva y resignada. “¡Ante eso, nada se puede hacer!”.

Por contra me contaban que uno de sus subordinados, un empleado sin más preparación económica que mantener a una mujer con un empleo precario y tres niños en edad escolar (que no es poco), viendo peligrar su puesto de trabajo, se planteaba cobrar un despido cuando aún está a tiempo, capitalizar el paro e invertirlo todo en un negocio que se le ha ocurrido.

 Por una parte me llamó la atención en este caso porque la prestigiosísima escuela de negocios, que inculca a las élites económicas del país la capacidad de iniciativa, de innovar y de adelantarse y adaptarse a los cambios por el módico precio de casi 60.000,00€ (sí, ¡sesenta mil Euros!), en este caso, ha fracasado.

Y por otra parte porque reafirma que no es necesario ser un reputado economista para tener iniciativa y una idea de negocio. Microsoft nación en una garaje, Google en un dormitorio de un campus universitario, y hasta un argentino amante del jazz se inventó, literal y sucesivamente, una empresa inmobiliaria, una de biotecnología y varias de telecomunicaciones y servicios de internet.

No sé si este subordinado del que hablaba triunfará en su proyecto, pero lo que es seguro es que, de los dos casos planteados, es el único que puede salir de la crisis y generar riqueza. Todo dependerá de si se deja asesorar, por quien y como, de sus capacidades y hasta de su suerte. Porque la iniciativa, las ideas y la capacidad de adaptación no se pueden comprar, pero un buen asesoramiento sí. Lo que cuenta en un principio es la idea

Como me interesó su caso ha quedado en llamarme para hablar un poco de su proyecto, así que intentaré explicarle de una forma realista lo que se le viene encima y los elementos de principio esenciales para que el proyecto pueda –tal vez– salir bien. Ese plus que no ofrecen las “gestorias” a las que casi todo el mundo acude y que en su mayor parte ofrecen en creación de empresas casi la misma información técnica que Google… aunque esta ya es otra historia.

Pd: Y finalmente, aunque no sea propiamente el tema de este post, quisiera terminarlo señalando que no pretende ser este una crítica  las Escuelas de Negocios, que en la inmensa mayoría de los casos sí que inculcan a sus alumnos esa forma de pensar que permite adelantarse y adaptarse a los cambios e innovar (al menos las buenas), sino a una mentalidad que desgraciadamente se puede encontrar hasta en esos círculos.  

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Abril 20, 2009

La quiebra de mi carnicero (versión dramatizada)

Archivado en: English — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 18:40

El plan de Marketing

Mi carnicero, con esto de la crisis lo está pasando fatal. Según dice la pescadera, porque la gente ha pasado del chuletón a la lechuga y cada vez vende menos. Y según dicen las malas lenguas, está al borde de la ruina.

Hoy he ido de compras, y este  mi carnicero ante este panorama, en un cuidadosamente detallado plan de marketing, había emprendido una agresiva campaña de promoción que le tenía la tienda llena de señoras y curiosos peleándose por el turno para conseguir la:

GRAN OFERTA ANTICRISIS

- 1kg de pechugas de pollo,

- ½ de alas de pollo,

- ½ de muslos de pollo

- ½ docena de huevos

- y un pollo entero de 1,5 kg,

¡¡¡Todo por  SÓLO 15,00€!!!

 

Como hay confianza porque está al lado de casa, y como la actitud  de las señoras se volvía cada vez más agresiva de forma que me hacía temer incluso por mi integridad, decidí pagarle a mi carnicero los 15€ quedando en pasar más tarde a recoger la ‘granja avícola’ que tenía de oferta.

Al incumplimiento por los conflictos

Justo antes de cerrar a la hora de comer he pasado a recoger lo pagado.

Ya al entrar he encontrado los restos de la batalla en la que, según me cuenta, las señoras, tras no alcanzar un acuerdo consensuado sobre los turnos y utilizar los huevos como proyectiles, han acabado devorando en crudo e in situ, el pollo, unas morcillas de Burgos que acababa de recibir y hasta a parte de mi carnicero (atentado este contra su persona llevado a cabo por una alguna señora de aspecto distinguido que al grito de “el carnicero me resulta atractivo” −aunque con palabras algo menos elegantes e irrepetibles en este post− le tiraba mordiscos a discreción.  

El resultado del conflicto es que mi carnicero ha perdido la pulcritud y orden de su establecimiento, la honra y mi pollo.

¡Pero yo ya lo había pagado!

Le exijo el pollo, y a pesar de su deseo −que dice verse truncado por factores externos tales como la crisis, las restricciones de crédito, la situación crítica del mercado (obvia en su tienda) y su honra mancillada− no me lo puede dar porque no le queda nada.

Al juzgado y fiasco

Preso de furia e indignación me dirijo directamente al juzgado y le demando para que me devuelva el dinero o me entregue el pollo. Y como el acreedor que creo ser −y ante lo que se rumorea de su ruinosa situación financiera−, insto en otro juzgado el Concurso de Acreedores del carnicero para asegurarme las garantías que otorga la Ley Concursal (antigua suspensión de pagos y quiebra). 

Ala salir ya con cierto desahogo del segundo juzgado de lo Mercantil, me encuentro con  el Juez titular del mismo, y en la misma escalera le relato mi catástrofe. Este juez, ante mi perplejidad, me dice que no puedo hacer lo que pretendo. Que no soy acreedor. Que no tengo derecho a instar el Concurso y que, a pesar lo que afirma algún prestigioso diario nacional hoy, esta resolución no perjudica mis derechos como comprador ni “cierra una vía para que los particulares reclamen deudas y consigan liquidez

¿Raro? Pues esta ha sido la misma reacción de un buen señor en Málaga en la compra de su vivienda sobre plano y la misma respuesta ha obtenido.

El porqué

El art.3 de la Ley Concursal establece: “Para solicitar la declaración de concurso están legitimados el deudor y cualquiera de sus acreedores

Lo que me ha dicho el Juez y lo que ha establecido el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Málaga, con absoluto respeto a la ley (y a la lógica jurídica), es que ni este señor con su piso ni yo con mi pollo somos acreedores porque no hay una deuda determinada. Se puede entregar el pollo/el piso, o el dinero, o la correspondiente indemnización en su caso. Y además el primer juzgado no ha resuelto sobre la demanda de resolución del contrato de compraventa.

El derecho de crédito del que somos titulares no está suficientemente determinado: “origen, naturaleza, importe, fechas de adquisición y vencimiento y situación actual del crédito”, exige le Ley   

Para ser acreedores y poder así instar el Concurso de Acreedores deberíamos haber resuelto previamente el contrato e instado la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Y sin esto, no hay deuda y estamos legitimados para solicitar la quiebra (actualmente Concurso de Acreedores).

 

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Marzo 3, 2009

Recapitalización de Bancos ¿De donde sale?

Archivado en: English — Etiquetas: , , , , , , , — legisconsulting @ 17:26

Resulta curioso como se puede predecir el futuro tan sólo mirando la prensa durante varios días:

-         Expansión 19/02/09: Las cajas y el capital público : El presidente de la CECA, Juan Ramón Quintás, reabrió ayer el debate sobre la viabilidad futura de las entidades españolas.

-         Expansión 19/02/09: Las cajas pedirán inyecciones de capital al Gobierno

-         Expansión 24/02/09: (Secretario de estado de Economía); Vegara: el Gobierno está “preparado” para salvar bancos

-         Expansión 25/02/09: El Gobernador del banco de España. Fernández Ordóñez insiste en que no hay que cerrar la puerta a recapitalizaciones

-         Expansión 02/03/09: Vegara insiste en que el Gobierno no puede cerrar la puerta a recapitalizaciones

Pero eso ya lo sabíamos. Que los bancos van a necesitar recapitalización y que esa recapitalización va a empezar por las cajas de Ahorro.

De hecho el Estado ya ha empezado con la primera al aportar liquidez a la CCM antes de su fusión con Unicaja a través del Fondo de Garantía de Depósitos.

 

Pero lo interesante está en saber como se va a financiar esa recapitalización que pueden ser muchísimos millones.

Tal vez en un alarde de poderes paranormales podemos llegar a ver el futuro tan sólo leyendo las hojas, no del té, sino de la prensa económica.

Sólo en el día de hoy (un día), en diario Expansión tiene entre sus titulares:

-         Hacienda limita el incentivo fiscal a la reinversión de beneficios en empresas

-         La gran empresa soportará más cargas con el nuevo IVA

-         Tributos baraja reducir el sueldo de los administradores: Hacienda estudia eludir la aplicación de la sentencia del Tribunal Supremo que obliga a las empresas a incluir la cuantía de estas remuneraciones en los estatutos para que sean fiscalmente deducibles.

-         Dividendos Vs Plusvalías de filiales extranjeras: “La aprobación, el pasado 23 de diciembre, de la Ley 4/2004, ha introducido modificaciones en la normativa tributaria, dando una nueva redacción al precepto de la Ley del Impuesto sobre Sociedades relativo a la exención de los dividendos obtenidos por una sociedad española procedentes de sus filiales en el extranjero”

 

¿Pero no se financiaba eso con Deuda Pública (Déficit)?.

¿Va a resultar que las empresas que no encuentran financiación van a ver incrementada su presión fiscal para apoyar a la Banca?

Tal vez con esta política económica se desarrollarán las empresas y crecerán, y creará nuevos puestos de trabajo que nos harán salir de esta crisis. Porque si esto se hace, por algo será. ¡Que Sabios tiene la Iglesia!

Al igual que aquél decíamos ayer que dijo Unamuno remedando a Fray Luis de Leon, hoy decimos que como decíamos ayer en la sabiduría de nuestros gobernantes debemos confiar, porque al fin y al cabo sólo somos pobres juristas que no sabemos de números.

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Octubre 6, 2008

LA CRISIS: La respuesta Europea

Archivado en: English — Etiquetas: — legisconsulting @ 12:43

Mientras en los EEUU el plan consiste en comprar tan solo lo malo de los bancos e instituciones inmersas en este problema, en Europa las actuaciones que se han llevado a cabo hasta el momento en distintos países han consistido en la nacionalización de las entidades o, al menos en tomas de participación importantes en los bancos y entidades con problemas:

“Nos quedamos con lo malo –que es la mayoría– … pero también con lo bueno.”

 

En principio, de acuerdo con la normativa europea sobre competencia, no sería posible un plan como el norteamericano en que se compran tan solo los activos nocivos, y que se considerarían como “ayudas de estado”. Algo extremadamente restringido por la normativa europea.

 

No obstante ya se están oyendo algunas voces a favor de crear un fondo común para afrontar la crisis  o incluso alguna voz que defiende introducir cambios sustánciales en la normativa sobre competencia para permitir a los estados proporcionar ciertas ayudas, pero mientras no se concreten los cambios normativos o la poco probable –por la oposición de Alemania– creación de tal Fondo, nada más se puede decir de esta posibilidad.

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Octubre 3, 2008

LA CRISIS: “Plan Bush”, la opción norteamericana.

Archivado en: English — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:53

Finalmente se aprobó, después de algún intento fallido y a expensas de su ratificación por el Congreso de los EE.UU., el famoso plan de Bush.

 

Los cambios sobre el anterior no son sino un simple maquillaje ante las  próximas elecciones presidenciales como forma de “compensar” electoralmente la ayuda a los bancos y corporaciones que han creado el problema con teóricas garantías a los consumidores. Garantías que no deberían ser necesarias si el plan funciona y se evitan las quiebras.

 

Estas garantías son, básicamente:

-         Subir el límite garantizado de sus depósitos caso de quiebra del banco hasta los 250.000 $

-         Permitir  un endeudamiento sin límite de quien debe pagar tales depósitos (el Fdic, que es el equivalente al Fondo de Garantía de Depósitos español) con el fin de que pueda pagarlos

 

El grueso del plan consiste en usar 700.000.000.000 $ (setecientos mil millones de dólares) en comprar a los bancos préstamos hipotecarios  que se sabe que no se van a cobrar y los títulos respaldados por esas hipotecas (los bonitos sacos que realmente están podridos y de los que hablaba hace dos días… la lotería).

 

Con este plan se están comprando los errores de los bancos. Esos trocitos que no son rentables ni valen gran cosa y que evita que esos bancos sean viables (generen beneficios). Y esos mismos bancos permanecerán, y sus estructuras permanecerán, sus operativas permanecerán, su negocio permanecerá y todo cambiará para que todo siga igual.

 

Parece haber unanimidad en que esto es necesario y solucionará –sólo en parte– el problema actual, pero no las causas del mismo. En el país más regulado del mundo necesitarán una mejor regulación.

¿Pero hay otra opción?. Pues sí, y consiste en dejar trabajar al mercado. Dejar que las entidades que se han equivocado quiebren. Que esos bancos sean comprados por otros que sí que tienen dinero a precio de saldo, o simplemente que lleguen otros bancos distintos y ocupen el hueco dejado por los quebrados.

Pero esos bancos que tienen el dinero y no están demasiado ‘manchados’ son en su mayoría extranjeros, y algunos de ellos controlados por gobiernos poco “fiables”. Y siendo la economía más liberalizada del mundo, al mismo tiempo, la más proteccionista, no puede permitir que actores extranjeros sean actores de referencia en su sistema financiero.

 

Hay quien defiende esta opción –sobre todo en los EE.UU.– por más ‘barata’ y acorde con las normas del mercado, pero los riesgos y límites de esta ‘solución’ parece que serían aún más imprevisibles que los del plan aprobado.

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Octubre 2, 2008

LA CRISIS: “pero a mí no me afecta”

Archivado en: English — legisconsulting @ 11:43

“Yo sólo compro letras del tesoro, nada de esas cosas modernas… y menos en bolsa. ¡A mí esto no me afecta!”

El EURIBOR, ese término tan familiar para cualquiera que tenga una hipoteca, son las siglas en inglés de “EURopean InterBank Offered Rate”, lo que es traducido por la Comisión Europea de una forma no demasiado exacta como “tipo de interés de oferta en el mercado interbancario del euro”.

El dinero que nos prestan los bancos, en muchas ocasiones, no lo tienen y lo tienen que pedir prestado a otros bancos en el mercado, y el EURIBOR no es más, según la propia Comisión Europea, que el “tipo de interés de oferta al que un banco está dispuesto a prestar fondos en euros a otro banco”.

Pero como se ha dicho anteriormente en este blog, los bancos no se fían unos de otros y no se prestan dinero. Incluso empiezan a no fiarse ni de los tradicionalmente solventes estados occidentales.

Y con estos presupuestos es fácil hacer una muy simple correlación:

 

 

 

Porque no todo es culpa del petróleo…

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Octubre 1, 2008

LA CRISIS: “Aquí eso no pasa”

Archivado en: English — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 18:05

“Eso aquí no va a pasar porque aquí no se han dado hipotecas de esas”

Hace tan sólo unos días que oí la frase en un país occidental en el corazón de Europa, sin burbuja inmobiliaria y con un sólido sistema financiero; en Bélgica… y ya han caído los dos más grandes: Fortis (http://www.fortis.com) y Dexia (http://www.dexia.com)

Y es cierto. Esas personas que todos conocemos a las les han concedido un préstamo por el 100% de la hipoteca y que ahora no pueden pagar –o no podrán en la próxima revisión– son la excepción. ¡Aquí no se han dado hipotecas de esas!.

Pero aunque aquí no se hayan dado “de esas”, la verdad es que nos va a dar lo mismo.

Lo que ocurre con esos préstamos sin garantía que dicen que han dado sólo los bancos norteamericanos, es que han sido metidos en sacos diversos, mezclados con otros productos realmente solventes y vendidos con la apariencia de total solvencia y rentabilidad a bancos e instituciones por el resto del mundo. Y son esos sacos tan bonitos lo que nos ofrecen en el banco o caja de ahorros de nuestro pueblo con la bonita apariencia de productos financieros fiables de esos “muy novedosos”: obligaciones, bonos, fondos de inversión, etc, etc, etc.

Y lo que está ocurriendo con esos bancos que están próximos a la quiebra en Europa –donde no se han dado hipotecas “de esas”– es que compraron sacos sin saber lo que contenían y pensando que tenían algo no tienen nada. Y el banco norteamericano que se los vendió también está casi en quiebra y tampoco puede responder del contenido de los “sacos”.

Pero no es esta la peor consecuencia que han generado los sacos, porque quien ha invertido y pierde lo invertido no puede sino asumir el riesgo que toda inversión implica. La consecuencia verdaderamente dramática de todo esto viene del hecho de que no existe un registro público detallado en que conste qué contenía cada uno de esos paquetes y quien los ha comprado. Y al no saber quien tiene esos paquetes y tendrá dificultades para pagar sus deudas, nadie se fía de nadie en el mercado. Sólo el tiempo dirá a qué banco, institución o estado del mundo le ha tocado el saco lleno de carbón.

Y para esta lotería todos tenemos billete.

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Septiembre 26, 2007

Homes in Spain’s sun have never looked so tempting

Archivado en: English — legisconsulting @ 16:17

Published by Financial Times: August 3 2007

If you have ever sat on a Spanish beach dreaming of owning your own place in the sun, this could be the time to make it happen.Recent tax rule changes that allow UK individuals to purchase property abroad through a company, combined with a strong British pound, are boosting sales of foreign property. And of all the destinations available it is the sunny climes of Spain that usually attract the most interest.But stories of scandalous corruption in the Spanish property market have scared off many prospective investors and cut demand for sea view apartments on the Mediterranean coast.With hundreds of thousands of properties still due to be built in Spain this year, the country is turning into a buyers’ market Stuart Law, managing director of Assetz Finance, the property investment advice group, believes.“You have the opportunity to buy for a good price in Spain, with little chance of prices going down,” he says.Law points to particular developments in Marbella where some investors have withdrawn from buying apartments off plan and lost their deposits. Developers are now willing to sell these off at discount prices. While the chances of finding an undiscovered area are few and far between, the country benefits from its close proximity to the UK and a greater degree of certainty regarding weather and infrastructure than emerging countries.The decade-long housing boom may have passed but the predicted property crash, which led thousands of investors to sell up, has not yet emerged. This, says Law, has blown some of the froth from the market and opened up opportunities for new investors. “You can still buy properties for competitive prices,” he says. “There are two-bedroom apartments overlooking golf courses near the coast for £120,000 (€178,000). Even if European mortgage rates increase, this is still a good deal.”Mortgage rates in Spain are lower than UK rates since the European base rate is 4 per cent compared with the UK rate of 5.75 per cent. European rates are however expected to increase in coming months.Spanish banks lend money based on their valuation of the property, not the price you pay, and with the depression in property prices it is possible to find that you have paid less than the bank estimates the property to be worth.But, bargains aside, buying a home abroad is not without its risks. The popularity of Spanish property as holiday or retirement homes for the British, French and Germans has led to serious over-development along the Spanish Mediterranean coast. Regions such as Valencia, Murcia and Andalucia are replete with concrete apartments and golf courses, some of which should never have been built.The fact that real estate stocks in Spain returned an average of 48 per cent a year over the past five years makes it easy to see why property developers were so keen to keep building. But it is feared that some 30,000 buildings were put up illegally – many of which were bought by Britons – and now face demolition.In July two former mayors of Marbella and 20 former town councillors were charged with bribery, embezzlement and fraud. According to the judge presiding over the case, developers gave out millions of euros in bribes. Property managers and advisers say that people should still tread carefully as some of these cases may not yet have come to light. It is essential to hire a good lawyer and not accept the local Spanish notary recommended by your estate agent. Simon Conn, managing director at overseas mortgage specialists, Conti Financial Services, says that if buyers are careful they can largely avoid these problems.“People rushed out to buy without taking advice,” he says. “But there are some reasonably priced new sites in Barcelona, Valencia and what is called the Spanish Algarve between Portugal and Gibraltar.“There are also some good bargains to be had inland, where you will find prices are up to a third less than they are on the coast. We expect there to be a 10 per cent reduction in prices but not a huge drop. The market is settling itself out.”When panic set in regarding a possible Spanish property crash, investors ran to dump shares in property-related industries such as construction. The problems began after Astroc Mediterraneo, a development company based in Valencia, lost 80 per cent of its value following financing concerns. Following this the largest groups lost €7bn of market capitalisation in the second half of April.Because such a large proportion of the country’s gross domestic product is centred on the construction industry, the sell-off triggered concerns about the economy.The Spanish economy has the second highest current account deficit after the US and is spending vast amounts of borrowed money and some feared the housing market could be subject to a correction. However, three months on and the Spanish economy is looking fairly healthy. Growth may have slowed from last year, but the market is not widely expected to crash.Although the housing market has slowed, it is still growing. In Seville prices have gone up 6.2 per cent in the past year, and in Granada they have risen by 10 per cent. Other areas such as Barcelona and Alicante have seen prices go up more slowly, 5.2 per cent and 2.1 per cent respectively. The Royal Institution of Chartered Surveyors says there does not seem to be a real risk of major price falls. “House prices still rose 5.8 per cent in the year to the end of the second quarter,” says David Stubbs, senior economist at Rics. “And any market rising at close to 6 per cent cannot be said to be stalling.”Miranda John at Savills Private Finance says the number of destinations is increasing. “There are now encouraging signs for clients looking for a bargain in cities such as Granada and Barcelona,” she says.It still pays to be cautious when buying abroad, however good the prices are, Leonie Kerswill, tax partner at PricewaterhouseCoopers says. Tax rules in Spain are different to those of the UK and you will be subject to charges such as local government taxes and VAT on new purchases. You should allow at least 10 per cent of the price of the property to cover fees. In addition to this, expect to pay 7 per cent in property transfer tax and 1.5 per cent in land registry fees. Setting up utilities also incurs charges.However, it is not uncommon to be able to
get a property for 85 per cent of the price the seller asks for. You will need to pay a deposit of between 10 and 15 per cent, which you will lose if you renege on the deal.
There are a few things you can do to reduce your tax bill if you have a holiday home abroad. If you elect your holiday home as your principal primary residence a few weeks before you sell it, you will get the last three years of value growth free of UK tax. Spanish assets left to a husband or wife are also liable for Spanish inheritance tax. You can reduce the bill by remortgaging the property and putting the capital into alternative investments held jointly.  

http://www.ft.com/cms/s/0/0cae88d8-41b0-11dc-8328-0000779fd2ac.html

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