Octubre 25, 2018

Las hipotecas NO se encarecerán

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 16:13

En contra de lo que se ha estado publicando/publicitando en los últimos tiempos, que el Tribunal Supremo falle en contra de los bancos en la cuestión del IAJD no encarecerá las hipotecas.

A veces la ‘la cuenta de la vieja es una fórmula económica más efectiva que cualquier otra.

Cuando firmamos una hipoteca el banco nos presta un  dinero que deberemos devolver en cómodos (¿?) plazos que incluyen tanto capital como intereses a un tipo de interés determinado, ya sea fijo o variable. Eso suma una cantidad concreta que cualquier hipotecado podrá conocer simplemente pidiéndole a su banco el cuadro de amortización del préstamo.

Pero a esas cantidades, el banco al momento de la firma de la hipoteca obliga al hipotecado a asumir otros gastos.  Por ejemplo, para una vivienda en Madrid de 150.000 en que se solicita un préstamo de 100.000€, las cantidades que fija uno de los bancos más combativos contra las reclamaciones de los consumidores en su simulador Web son las que siguen:

  • Impuesto de actos jurídicos documentados:  1.050,00 euros
  • Comisión de apertura: 1.000,00 euros
  • Tasación: 332,75 euros
  • Notaría: 850,00 euros
  • Gestión: 431,97 euros
  • Registro: 300,00 euros

Gastos totales de hipoteca: 3.964,72 euros

No incluye esta simulación otros posibles gastos que los bancos también suelen adjudicar a los clientes tales como comisiones de estudio, seguros o cualquier otro que harían subir considerablemente la factura.

La factura de los gatos -en el ejemplo propuesto de 4.000€- de esos gastos hasta ahora ha venido siendo pagada por el consumidor a tocateja al momento de la firma de la hipoteca. Nada de cómodos (¿?) plazos.

Qué va a pasar

En contra de lo que manifiesta algún banco, a priori no da la impresión de que los consumidores que en un futuro contraten una hipoteca tengan que pagar más.

Hasta ahora los bancos mantenían unos márgenes que salían: por una parte de los intereses que se cobraban por el préstamo; y por otra de comisiones y gastos que imponían a los clientes.

Ahora la práctica totalidad de comisiones y gastos han sido declarados nulos por los tribunales y tan solo queda pendiente de una sentencia del  Tribunal Supremo el decidir quién paga el AJD que, como vemos en la simulación anterior, es la parte más importante. Pero no seamos ilusos y pensemos que los bancos van a rebajar sus márgenes soportando ellos todos esos gastos.

Como decía antes de ‘la cuenta de la vieja‘, para mantener el sistema de créditos, del banco debe salir un dinero (independientemente de que sea en forma de préstamo gastos o impuestos) que debe poder recuperar a través de pagos de los hipotecados. Pero como los tribunales han declarado nula ya cualquier comisión que no corresponda a un servicio efectivamente prestado; igual que han declarado nulas las cláusulas de imposición de gastos de notaría y Registro de la Propiedad; e igual que es posible que el Tribunal Supremo llegue a declarar la obligación del banco de pagar AJD, la única vía que le queda al banco es recuperar el importe invertido a través de las cuotas de la hipoteca.

¿Y eso supone un alza de los tipos?: sí

¿Y eso supone un encarecimiento?: NO

El dinero que saldrá al final del bolsillo de los consumidores será al final el mismo que ha salido hasta ahora. Y el dinero que ingresarán los bancos será el mismo con el fin de poder mantener su margen de beneficio.

La diferencia estará solo en la forma en que se realizaran esos trasvases de dinero. Por una parte el consumidor hipotecado parece previsible que tendrá que pagar un ligeramente más elevado tipo de interés, pero a cambio no tendrá que soportar el esfuerzo de efectuar el pago inicial de los esos gastos, lo que en la práctica equivaldrá a financiar el importe de esos gastos en el periodo de la hipoteca (y 4.000€ a 20 años no parece mucho); Y por otra parte y por consiguiente, el banco lo que hará será trasladar esos costes nuevos que antes pagaba el consumidor de una vez, al tipo del préstamo… y ello sólo si puede hacerlo dentro de un mercado tan competitivo para los bancos como el de los préstamos hipotecarios.

En definitiva, si se confirma la jurisprudencia, entiendo que  los consumidores que contraten hipotecas en el futuro pagarán lo mismo, pero de forma más accesible y cómoda (¿?) al no tener que hacer el esfuerzo de pagar los gatos. Y sobre todo de forma mucho más clara, transparente y mayor seguridad jurídica.

Y los consumidores que ya tengan una hipoteca, parece que podrán reclamar a hacienda lo pagado si esta tiene menos de 4 años o al banco si es anterior y los bancos tendrán que abonarlo por incluir cláusulas nulas… y que cada palo aguante su vela.

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Octubre 21, 2018

El barullo de las hipotecas explicado a mi mujer

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , , — legisconsulting @ 16:43

Me pedía mi mujer―persona muy inteligente pero ajena al mundo del derecho― que le explicara el barullo de las hipotecas

Barullo (def de la RAE): 1. m. Confusión, desorden, mezcla de gentes o cosas de varias clases.

Ese barullo de las hipotecas del que hablan los medios no es ya tal, sino que se ha ido reduciendo y simplificando con el tiempo y las sentencias del TS hasta llegar casi exclusivamente al barullo sobre el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

A día de Hoy las cuestiones sobre gastos de notario, de registro, comisiones de apertura, cláusulas suelo y demás cargos impuestos por los bancos en todas las hipotecas hasta hace muy poco están resueltos en los juzgados: los paga el banco.

Pero nos queda el lío del IAJD, que viene  ser alrededor del 60% del importe de los gastos de constitución  de la hipoteca y de lo que de verdad va este post.

Pero vayamos por partes

Esto del Derecho

Hay que empezar que esto del derecho se ve como un bloque único y uniforme, pero no es así.

Como el derecho cubre temas tan diversos que van desde los límites en las composición química de los alimentos procesados para la alimentación de aves de corral (por poner un ejemplo) hasta el IAJD, pues esto del Derecho hay que compartimentarlo en bloques más pequeños.

Los bloques

Empezamos con los líos.

Como ni aún los abogados podemos saber de todo porque es imposible, lo dividimos es esas áreas más pequeñas que, aunque interrelacionadas entre ellas, tiene su propia sustantividad por si misma (perdón por el palabro) que nos permiten por una parte a alcanzar su conocimiento y por otra a facilitar el estudio detallado de los casos.

En esto del AJD y las hipotecas, estas ramas son:

-        Derecho fiscal.- Es estrictamente el estudio del impuesto: quien lo debe pagar, ante qué hecho, por qué razones y en qué cantidad.

-        Derecho constitucional.- Son los límites (muy generales) que pone la constitución a todas las demás ramas del derecho.

-        Derecho Civil.- En el caso concreto de las hipotecas, los civilistas las desmontan aún más y las dividen por una parte en el préstamo y por otra la hipoteca que es simplemente la garantía del primero. Íntimamente unidos  pero distintos como veremos luego en la cronología del barullo.

-        Derecho de los Consumidores.- Que es una parte especial del derecho (y sobre todo de la jurisprudencia de los tribunales) dedicada a defender a los consumidores de los poderosos (en este caso los bancos).

Las partes en el ‘barullo’

Pero como el derecho está compartimentado, los tribunales también lo están y las personas (o empresas), también.

Las parte en el barullo son las que siguen. Y en función de quien interviene en cada parte del barullo, las condiciones cambian (o deberían cambiar)

  • Sala primera del Tribunal Supremo (TS): Es la de lo Civil. Trata temas de derecho civil y de consumidores.
  • Sala Tercera del Tribunal Supremo (TS): Es la sala de lo Contencioso Administrativo y trata temas con la administración y, entre ellos,  sobre impuestos.
  • Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE): Supervisa e interpreta si la normativa y las resoluciones de los Tribunales nacionales se adaptan a la normativa y a la jurisprudencia europea.
  • Los consumidores
  • Las empresas y profesionales : a los que no se les aplica la protección que se le da a los consumidores

La historia del ‘barullo’

Lleva años la historia de la lucha de los hipotecados por recuperar cantidades indebidamente cobradas por los bancos por la firma de la hipoteca. Una historia que cualquiera que tenga una hipoteca ha podido seguir en los medios de comunicación. Desde las comisiones de apertura a los intereses de demora abusivos, aunque las estrellas del ‘barullo’ han sido otras sobre todo por los bandazos de los tribunales.

Ya por el año 2013 el Tribunal Supremo declara abusivas y por lo tanto nulas las cláusulas suelo. Esas en las que por mucho que bajara el EURIBOR la cuota del hipotecado no bajaba.  Pero el problema de aquella primera sentencia fue que , a pesar de que en derecho nulidad significa que es como si nunca hubiera existido y por lógica jurídica se podían reclamar cualquier cantidad pagada de más por culpa de la cláusula, el Supremo, con un único voto discrepante de uno de los magistrados, se sacó de la manga que sólo se podían exigir las cantidades abonadas desde mayo de ese año. Nada anterior.

No fue hasta 2016 que el TJUE dictaminó que eso no podía ser y ordenaba la retroactividad total: todas las cantidades abonadas por culpa de las cláusulas suelo debían ser devueltas.

En el año 2015 llegó la sentencia de la cláusula de gastos que está en todas las hipotecas que he leído y que sin distinción y pequeños cambios en el texto vienen a decir que todos los gatos los tenía que pagar el cliente. En esa sentencia el TS (sala primera) declaraba nula la cláusula y abría la puerta a reclamar todos los gastos.

Aquella sentencia dictaminaba, como consecuencia de la nulidad, que esos gastos de la cláusula los tenía que haber pagado el banco y que por lo tanto se le podían reclamar. Esos gastos eran:

  • Gastos de tasación
  • Gastos de notario
  • Gastos de Registro
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Dos sentencias posteriores del TS (sala primera) decidieron corregirse a sí mismas y, aún manteniendo la nulidad de la cláusula, decidieron, siguiendo las directrices de la sala tercera del propio TS, que como consecuencia de esta nulidad sólo se podían reclamar los primeros gatos y no los correspondientes al AJD que es con diferencia el gasto de mayor importe.

Y en esto estábamos hasta llegar en esto de los gastos a la sentencia de 16 de octubre de 2018 de la misma sala tercera del TS -que llevaba 10 años diciendo lo contrario-, decidía que el AJD también lo tenían que haber pagado los bancos y que por lo tanto se le puede reclamar.

Una sentencia muy curiosa y particular porque no se tomaba desde el punto de vista del derecho de protección de los consumidores que era en lo que se habían basado todas las anteriores, sino en base a un pudro análisis del impuesto. Llegando a declarar nulo el único artículo existente (en el Reglamento del impuesto) que decía expresamente que quien tenía que pagar el AJD era el prestatario (hipotecado). Y que además tenía como recurrente a quien se daba la razón a una empresa y no a un particular consumidor. ¡Casi nada jurídicamente!

Pero esa sentencia sólo duró un día antes de que el propio TS la pusiera en cuestión. O como dice mi compañero @E_deleong : ‹‹nuestro Tribunal Supremo innova, ya dicta ‘decisiones judiciales’ e  ‘indecisiones judiciales’››.

¿Y ahora qué?

Tres pasos para adelante, dos para atrás. Es como las ascensiones en montaña sobre piedra suelta que con enorme sufrimiento se va subiendo y la pendiente te desliza hacia abajo, pero acabas llegando porque tienes decisión, porque tienes fuerzas y convencimiento.

Como se ve en la historia del ‘barullo’, el Tribunal Supremo ha venido dictando resoluciones en un sentido y el contrario. En muchos casos sin contarnos el porqué, pero en este último caso del  AJD nos dice sin tapujos que es habida cuenta de su enorme repercusión económica y social‘.

Técnicamente, sea lo que sea que al final resuelva la sala tercera del TS, cabrá ponerle pegas caso de que no mantenga la doctrina de que paguen los bancos:

  • ya sea por saltarse una reserva de Ley (dice la constitución que los impuestos solo se pueden imponer por Ley y aquí, que pague el hipotecado lo dice un simple reglamento);
  • ya sea porque ni tan siquiera mencionar a los consumidores, que tienen por ley un más alto nivel de protección ya los que dejaría desprotegidos debido a la alegada y cuestionable como argumento “enorme repercusión económica“;
  • ya sea por saltarse a la torera la jurisprudencia Europea que obliga a establecer mecanismos para desincentivar que nos cuelen cláusulas abusivas (nulas). Si la cláusula se declara nula (como de facto así hacen los tribunales sin excepción), pero no tiene trascendencia económica para los bancos, obviamente no se ha establecido un mecanismo para que los bancos o nos cuelen gastos que no nos corresponden.

Nos han explicado ya en demasiadas ocasiones los tribunales que las sentencias deben dictarse atendiendo la realidad social y a las circunstancias. Y eso es rigurosamente cierto, pero lo parece olvidar el TS en sus vaivenes/rectificaciones, es la máxima superior a cualquier otra argumentación de que la ley es igual para todos. Y es una máxima que siempre se acaba imponiendo. Y si se nos hurta a nivel nacional, como ya hemos dicho antes en este blog, siempre nos quedará Luxemburgo.

Tres pasos para adelante y dos para atrás también se alcanza la cumbre.

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Marzo 14, 2017

Reclamar el AJD en hipotecas: cuestión resuelta

Archivado en: Gastos Hipotecas, Otros, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:03

El Tribunal Supremo deja zanjado que el tema sin controversia posible: la cláusula que impone el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al consumidor en hipotecas es nula. Y todos los tribunales inferiores tienen obligación de aplicar esta doctrina.

Churras con Merinas.

Ayer recibí una consulta telefónica en el despacho de alguien que, tras mucho buscar en Internet, mantenía que aún no está claro que se pueda reclamar lo pagado en concepto de AJD. Y efectivamente, consultado el letrado Google, no es difícil encontrar a alguien con ‘apariencia legal’ que lo publica.

Entrecomillar que “el magistrado XXXX mantiene que no se puede reclamar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales (…) porque estos van marcados por Ley y están tasados”, puede ser que sea cierto y hasta una cita literal, pero es posible en derecho que esté fuera de contexto y no sea aplicable al caso que nos ocupa. O incluso, aunque dudoso, pudiera ser que ser refiera a este mismo tema, pero en este caso tampoco pasaría de ser una mera opinión de alguien que no genera obligación ni trascendencia alguna en tribunales.

Esta afirmación es real y acertada, pero sólo si nos referimos a un tema y una cuestión radicalmente distinta: el mismo Tribunal Supremo fija el sujeto pasivo en este sentido, pero en su sala de con Contencioso Administrativo (proceso en el que interviene la administración). En un proceso civil como este en que la cuestión es la defensa de los consumidores frente a un profesional -el banco-, la palabra definitiva es la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Cuestión Resuelta

Como entrar en disquisiciones sería absurdo, lo más razonable es ir a la fuente. Esta es la doctrina jurisprudencial (literal) aplicable al caso de que la hipoteca de un consumidor que contenga una cláusula similar a la analizada en la sentencia que imponga  a este el pago de los tributos derivados de la constitución de hipoteca:

3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de  transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en de terminados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien  con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.

El Tribunal Supremo, en su sala de lo civil, es meridianamente claro: la cláusula de las hipotecas que atribuye al consumidor los impuestos derivados de la constitución de hipoteca es nula.

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