Octubre 21, 2018

El barullo de las hipotecas explicado a mi mujer

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , , — legisconsulting @ 16:43

Me pedía mi mujer―persona muy inteligente pero ajena al mundo del derecho― que le explicara el barullo de las hipotecas

Barullo (def de la RAE): 1. m. Confusión, desorden, mezcla de gentes o cosas de varias clases.

Ese barullo de las hipotecas del que hablan los medios no es ya tal, sino que se ha ido reduciendo y simplificando con el tiempo y las sentencias del TS hasta llegar casi exclusivamente al barullo sobre el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

A día de Hoy las cuestiones sobre gastos de notario, de registro, comisiones de apertura, cláusulas suelo y demás cargos impuestos por los bancos en todas las hipotecas hasta hace muy poco están resueltos en los juzgados: los paga el banco.

Pero nos queda el lío del IAJD, que viene  ser alrededor del 60% del importe de los gastos de constitución  de la hipoteca y de lo que de verdad va este post.

Pero vayamos por partes

Esto del Derecho

Hay que empezar que esto del derecho se ve como un bloque único y uniforme, pero no es así.

Como el derecho cubre temas tan diversos que van desde los límites en las composición química de los alimentos procesados para la alimentación de aves de corral (por poner un ejemplo) hasta el IAJD, pues esto del Derecho hay que compartimentarlo en bloques más pequeños.

Los bloques

Empezamos con los líos.

Como ni aún los abogados podemos saber de todo porque es imposible, lo dividimos es esas áreas más pequeñas que, aunque interrelacionadas entre ellas, tiene su propia sustantividad por si misma (perdón por el palabro) que nos permiten por una parte a alcanzar su conocimiento y por otra a facilitar el estudio detallado de los casos.

En esto del AJD y las hipotecas, estas ramas son:

-        Derecho fiscal.- Es estrictamente el estudio del impuesto: quien lo debe pagar, ante qué hecho, por qué razones y en qué cantidad.

-        Derecho constitucional.- Son los límites (muy generales) que pone la constitución a todas las demás ramas del derecho.

-        Derecho Civil.- En el caso concreto de las hipotecas, los civilistas las desmontan aún más y las dividen por una parte en el préstamo y por otra la hipoteca que es simplemente la garantía del primero. Íntimamente unidos  pero distintos como veremos luego en la cronología del barullo.

-        Derecho de los Consumidores.- Que es una parte especial del derecho (y sobre todo de la jurisprudencia de los tribunales) dedicada a defender a los consumidores de los poderosos (en este caso los bancos).

Las partes en el ‘barullo’

Pero como el derecho está compartimentado, los tribunales también lo están y las personas (o empresas), también.

Las parte en el barullo son las que siguen. Y en función de quien interviene en cada parte del barullo, las condiciones cambian (o deberían cambiar)

  • Sala primera del Tribunal Supremo (TS): Es la de lo Civil. Trata temas de derecho civil y de consumidores.
  • Sala Tercera del Tribunal Supremo (TS): Es la sala de lo Contencioso Administrativo y trata temas con la administración y, entre ellos,  sobre impuestos.
  • Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE): Supervisa e interpreta si la normativa y las resoluciones de los Tribunales nacionales se adaptan a la normativa y a la jurisprudencia europea.
  • Los consumidores
  • Las empresas y profesionales : a los que no se les aplica la protección que se le da a los consumidores

La historia del ‘barullo’

Lleva años la historia de la lucha de los hipotecados por recuperar cantidades indebidamente cobradas por los bancos por la firma de la hipoteca. Una historia que cualquiera que tenga una hipoteca ha podido seguir en los medios de comunicación. Desde las comisiones de apertura a los intereses de demora abusivos, aunque las estrellas del ‘barullo’ han sido otras sobre todo por los bandazos de los tribunales.

Ya por el año 2013 el Tribunal Supremo declara abusivas y por lo tanto nulas las cláusulas suelo. Esas en las que por mucho que bajara el EURIBOR la cuota del hipotecado no bajaba.  Pero el problema de aquella primera sentencia fue que , a pesar de que en derecho nulidad significa que es como si nunca hubiera existido y por lógica jurídica se podían reclamar cualquier cantidad pagada de más por culpa de la cláusula, el Supremo, con un único voto discrepante de uno de los magistrados, se sacó de la manga que sólo se podían exigir las cantidades abonadas desde mayo de ese año. Nada anterior.

No fue hasta 2016 que el TJUE dictaminó que eso no podía ser y ordenaba la retroactividad total: todas las cantidades abonadas por culpa de las cláusulas suelo debían ser devueltas.

En el año 2015 llegó la sentencia de la cláusula de gastos que está en todas las hipotecas que he leído y que sin distinción y pequeños cambios en el texto vienen a decir que todos los gatos los tenía que pagar el cliente. En esa sentencia el TS (sala primera) declaraba nula la cláusula y abría la puerta a reclamar todos los gastos.

Aquella sentencia dictaminaba, como consecuencia de la nulidad, que esos gastos de la cláusula los tenía que haber pagado el banco y que por lo tanto se le podían reclamar. Esos gastos eran:

  • Gastos de tasación
  • Gastos de notario
  • Gastos de Registro
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Dos sentencias posteriores del TS (sala primera) decidieron corregirse a sí mismas y, aún manteniendo la nulidad de la cláusula, decidieron, siguiendo las directrices de la sala tercera del propio TS, que como consecuencia de esta nulidad sólo se podían reclamar los primeros gatos y no los correspondientes al AJD que es con diferencia el gasto de mayor importe.

Y en esto estábamos hasta llegar en esto de los gastos a la sentencia de 16 de octubre de 2018 de la misma sala tercera del TS -que llevaba 10 años diciendo lo contrario-, decidía que el AJD también lo tenían que haber pagado los bancos y que por lo tanto se le puede reclamar.

Una sentencia muy curiosa y particular porque no se tomaba desde el punto de vista del derecho de protección de los consumidores que era en lo que se habían basado todas las anteriores, sino en base a un pudro análisis del impuesto. Llegando a declarar nulo el único artículo existente (en el Reglamento del impuesto) que decía expresamente que quien tenía que pagar el AJD era el prestatario (hipotecado). Y que además tenía como recurrente a quien se daba la razón a una empresa y no a un particular consumidor. ¡Casi nada jurídicamente!

Pero esa sentencia sólo duró un día antes de que el propio TS la pusiera en cuestión. O como dice mi compañero @E_deleong : ‹‹nuestro Tribunal Supremo innova, ya dicta ‘decisiones judiciales’ e  ‘indecisiones judiciales’››.

¿Y ahora qué?

Tres pasos para adelante, dos para atrás. Es como las ascensiones en montaña sobre piedra suelta que con enorme sufrimiento se va subiendo y la pendiente te desliza hacia abajo, pero acabas llegando porque tienes decisión, porque tienes fuerzas y convencimiento.

Como se ve en la historia del ‘barullo’, el Tribunal Supremo ha venido dictando resoluciones en un sentido y el contrario. En muchos casos sin contarnos el porqué, pero en este último caso del  AJD nos dice sin tapujos que es habida cuenta de su enorme repercusión económica y social‘.

Técnicamente, sea lo que sea que al final resuelva la sala tercera del TS, cabrá ponerle pegas caso de que no mantenga la doctrina de que paguen los bancos:

  • ya sea por saltarse una reserva de Ley (dice la constitución que los impuestos solo se pueden imponer por Ley y aquí, que pague el hipotecado lo dice un simple reglamento);
  • ya sea porque ni tan siquiera mencionar a los consumidores, que tienen por ley un más alto nivel de protección ya los que dejaría desprotegidos debido a la alegada y cuestionable como argumento “enorme repercusión económica“;
  • ya sea por saltarse a la torera la jurisprudencia Europea que obliga a establecer mecanismos para desincentivar que nos cuelen cláusulas abusivas (nulas). Si la cláusula se declara nula (como de facto así hacen los tribunales sin excepción), pero no tiene trascendencia económica para los bancos, obviamente no se ha establecido un mecanismo para que los bancos o nos cuelen gastos que no nos corresponden.

Nos han explicado ya en demasiadas ocasiones los tribunales que las sentencias deben dictarse atendiendo la realidad social y a las circunstancias. Y eso es rigurosamente cierto, pero lo parece olvidar el TS en sus vaivenes/rectificaciones, es la máxima superior a cualquier otra argumentación de que la ley es igual para todos. Y es una máxima que siempre se acaba imponiendo. Y si se nos hurta a nivel nacional, como ya hemos dicho antes en este blog, siempre nos quedará Luxemburgo.

Tres pasos para adelante y dos para atrás también se alcanza la cumbre.

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