Octubre 21, 2018

El barullo de las hipotecas explicado a mi mujer

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , , — legisconsulting @ 16:43

Me pedía mi mujer―persona muy inteligente pero ajena al mundo del derecho― que le explicara el barullo de las hipotecas

Barullo (def de la RAE): 1. m. Confusión, desorden, mezcla de gentes o cosas de varias clases.

Ese barullo de las hipotecas del que hablan los medios no es ya tal, sino que se ha ido reduciendo y simplificando con el tiempo y las sentencias del TS hasta llegar casi exclusivamente al barullo sobre el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

A día de Hoy las cuestiones sobre gastos de notario, de registro, comisiones de apertura, cláusulas suelo y demás cargos impuestos por los bancos en todas las hipotecas hasta hace muy poco están resueltos en los juzgados: los paga el banco.

Pero nos queda el lío del IAJD, que viene  ser alrededor del 60% del importe de los gastos de constitución  de la hipoteca y de lo que de verdad va este post.

Pero vayamos por partes

Esto del Derecho

Hay que empezar que esto del derecho se ve como un bloque único y uniforme, pero no es así.

Como el derecho cubre temas tan diversos que van desde los límites en las composición química de los alimentos procesados para la alimentación de aves de corral (por poner un ejemplo) hasta el IAJD, pues esto del Derecho hay que compartimentarlo en bloques más pequeños.

Los bloques

Empezamos con los líos.

Como ni aún los abogados podemos saber de todo porque es imposible, lo dividimos es esas áreas más pequeñas que, aunque interrelacionadas entre ellas, tiene su propia sustantividad por si misma (perdón por el palabro) que nos permiten por una parte a alcanzar su conocimiento y por otra a facilitar el estudio detallado de los casos.

En esto del AJD y las hipotecas, estas ramas son:

-        Derecho fiscal.- Es estrictamente el estudio del impuesto: quien lo debe pagar, ante qué hecho, por qué razones y en qué cantidad.

-        Derecho constitucional.- Son los límites (muy generales) que pone la constitución a todas las demás ramas del derecho.

-        Derecho Civil.- En el caso concreto de las hipotecas, los civilistas las desmontan aún más y las dividen por una parte en el préstamo y por otra la hipoteca que es simplemente la garantía del primero. Íntimamente unidos  pero distintos como veremos luego en la cronología del barullo.

-        Derecho de los Consumidores.- Que es una parte especial del derecho (y sobre todo de la jurisprudencia de los tribunales) dedicada a defender a los consumidores de los poderosos (en este caso los bancos).

Las partes en el ‘barullo’

Pero como el derecho está compartimentado, los tribunales también lo están y las personas (o empresas), también.

Las parte en el barullo son las que siguen. Y en función de quien interviene en cada parte del barullo, las condiciones cambian (o deberían cambiar)

  • Sala primera del Tribunal Supremo (TS): Es la de lo Civil. Trata temas de derecho civil y de consumidores.
  • Sala Tercera del Tribunal Supremo (TS): Es la sala de lo Contencioso Administrativo y trata temas con la administración y, entre ellos,  sobre impuestos.
  • Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE): Supervisa e interpreta si la normativa y las resoluciones de los Tribunales nacionales se adaptan a la normativa y a la jurisprudencia europea.
  • Los consumidores
  • Las empresas y profesionales : a los que no se les aplica la protección que se le da a los consumidores

La historia del ‘barullo’

Lleva años la historia de la lucha de los hipotecados por recuperar cantidades indebidamente cobradas por los bancos por la firma de la hipoteca. Una historia que cualquiera que tenga una hipoteca ha podido seguir en los medios de comunicación. Desde las comisiones de apertura a los intereses de demora abusivos, aunque las estrellas del ‘barullo’ han sido otras sobre todo por los bandazos de los tribunales.

Ya por el año 2013 el Tribunal Supremo declara abusivas y por lo tanto nulas las cláusulas suelo. Esas en las que por mucho que bajara el EURIBOR la cuota del hipotecado no bajaba.  Pero el problema de aquella primera sentencia fue que , a pesar de que en derecho nulidad significa que es como si nunca hubiera existido y por lógica jurídica se podían reclamar cualquier cantidad pagada de más por culpa de la cláusula, el Supremo, con un único voto discrepante de uno de los magistrados, se sacó de la manga que sólo se podían exigir las cantidades abonadas desde mayo de ese año. Nada anterior.

No fue hasta 2016 que el TJUE dictaminó que eso no podía ser y ordenaba la retroactividad total: todas las cantidades abonadas por culpa de las cláusulas suelo debían ser devueltas.

En el año 2015 llegó la sentencia de la cláusula de gastos que está en todas las hipotecas que he leído y que sin distinción y pequeños cambios en el texto vienen a decir que todos los gatos los tenía que pagar el cliente. En esa sentencia el TS (sala primera) declaraba nula la cláusula y abría la puerta a reclamar todos los gastos.

Aquella sentencia dictaminaba, como consecuencia de la nulidad, que esos gastos de la cláusula los tenía que haber pagado el banco y que por lo tanto se le podían reclamar. Esos gastos eran:

  • Gastos de tasación
  • Gastos de notario
  • Gastos de Registro
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Dos sentencias posteriores del TS (sala primera) decidieron corregirse a sí mismas y, aún manteniendo la nulidad de la cláusula, decidieron, siguiendo las directrices de la sala tercera del propio TS, que como consecuencia de esta nulidad sólo se podían reclamar los primeros gatos y no los correspondientes al AJD que es con diferencia el gasto de mayor importe.

Y en esto estábamos hasta llegar en esto de los gastos a la sentencia de 16 de octubre de 2018 de la misma sala tercera del TS -que llevaba 10 años diciendo lo contrario-, decidía que el AJD también lo tenían que haber pagado los bancos y que por lo tanto se le puede reclamar.

Una sentencia muy curiosa y particular porque no se tomaba desde el punto de vista del derecho de protección de los consumidores que era en lo que se habían basado todas las anteriores, sino en base a un pudro análisis del impuesto. Llegando a declarar nulo el único artículo existente (en el Reglamento del impuesto) que decía expresamente que quien tenía que pagar el AJD era el prestatario (hipotecado). Y que además tenía como recurrente a quien se daba la razón a una empresa y no a un particular consumidor. ¡Casi nada jurídicamente!

Pero esa sentencia sólo duró un día antes de que el propio TS la pusiera en cuestión. O como dice mi compañero @E_deleong : ‹‹nuestro Tribunal Supremo innova, ya dicta ‘decisiones judiciales’ e  ‘indecisiones judiciales’››.

¿Y ahora qué?

Tres pasos para adelante, dos para atrás. Es como las ascensiones en montaña sobre piedra suelta que con enorme sufrimiento se va subiendo y la pendiente te desliza hacia abajo, pero acabas llegando porque tienes decisión, porque tienes fuerzas y convencimiento.

Como se ve en la historia del ‘barullo’, el Tribunal Supremo ha venido dictando resoluciones en un sentido y el contrario. En muchos casos sin contarnos el porqué, pero en este último caso del  AJD nos dice sin tapujos que es habida cuenta de su enorme repercusión económica y social‘.

Técnicamente, sea lo que sea que al final resuelva la sala tercera del TS, cabrá ponerle pegas caso de que no mantenga la doctrina de que paguen los bancos:

  • ya sea por saltarse una reserva de Ley (dice la constitución que los impuestos solo se pueden imponer por Ley y aquí, que pague el hipotecado lo dice un simple reglamento);
  • ya sea porque ni tan siquiera mencionar a los consumidores, que tienen por ley un más alto nivel de protección ya los que dejaría desprotegidos debido a la alegada y cuestionable como argumento “enorme repercusión económica“;
  • ya sea por saltarse a la torera la jurisprudencia Europea que obliga a establecer mecanismos para desincentivar que nos cuelen cláusulas abusivas (nulas). Si la cláusula se declara nula (como de facto así hacen los tribunales sin excepción), pero no tiene trascendencia económica para los bancos, obviamente no se ha establecido un mecanismo para que los bancos o nos cuelen gastos que no nos corresponden.

Nos han explicado ya en demasiadas ocasiones los tribunales que las sentencias deben dictarse atendiendo la realidad social y a las circunstancias. Y eso es rigurosamente cierto, pero lo parece olvidar el TS en sus vaivenes/rectificaciones, es la máxima superior a cualquier otra argumentación de que la ley es igual para todos. Y es una máxima que siempre se acaba imponiendo. Y si se nos hurta a nivel nacional, como ya hemos dicho antes en este blog, siempre nos quedará Luxemburgo.

Tres pasos para adelante y dos para atrás también se alcanza la cumbre.

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Marzo 14, 2018

Gastos de hipotecas: algo que decir por Europa

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 10:54

El Tribunal Europeo (TJUE) previsiblemente tendrá algo que decir al Tribunal Supremo (TS) español y los consumidores tal vez podrán volver a reclamar los gastos de sus hipotecas.

¡Paciencia, las cláusulas abusivas no prescriben!

Ya ocurrió con las cláusulas suelo en que el TS decidió que sí, que habían abusado de los consumidores pero que sólo se les devolvía una parte por razones que no entendió nunca nadie. Y llegó el Tribunal Europeo y decidió que el TS no podía decidir no devolver a los consumidores lo que era suyo.

A la torera

En sentencia de Febrero de 2018 publicada en todos los medios, el TS decide esta vez que en las hipotecas será el consumidor el que cargue con el grueso de los gastos. Algo que entendemos que seguirá las mismas vías que en su día siguieron las cláusulas suelo por las siguientes razones legales :

  1. El TS contradice su propia doctrina  de diciembre de 2015 que decidió entonces que los gastos abonados por los consumidores por una cláusula abusiva general de imposición de gastos que está en todas las hipotecas, les deberían ser devueltos en su totalidad. Hoy dice lo contrario.
  2. Se basa para ello en un artículo de un reglamento aprobado por el poder ejecutivo (no el legislativo) que decide que el AJD (Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados) los debe pagar el prestatario consumidor.
  3. Contraviene al Art 6.1 de la Directiva que señala textualmente  que “Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.”
  4. Así como el Art. 7.1 de la misma Directiva que señala que “Los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores.”
  5. Y contraviene la interpretación que de ellos da la famosa Sentencia de las Cláusulas Suelo al establecer ‘la declaración del carácter abusivo de la cláusula debe permitir que se restablezca la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido tal cláusula abusiva’. Y que impone a ‘los Estados miembros la obligación de prever medios adecuados y eficaces «para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores»’

Es decir, el TS —que es estado español a efectos de la normativa y la jurisprudencia europea—, declara nula la cláusula de los gastos, pero sin consecuencias prácticas positivas para los consumidores ni coercitivas para los bancos a la hora de imponer cláusulas abusivas. Y eso es manifiestamente contrario al derecho europeo y a lo ordenado por el TJUE.

Pero en particular sobre el importe del AJD, que es con diferencia el que más carga supone para los consumidores, lo hace amparándose en una disposición reglamentaria cuando existe una reserva de Ley de acuerdo con la Constitución posteriormente desarrollada por la Ley General Tributaria que señala que se regularán en todo caso por Ley” … la determinación de los obligados tributarios“.  Esto, en lo que atañe al Tribunal Europeo, vulnera además de las normas, el Principio de Seguridad Jurídica establecido por este que exige de los estados «una expresión inequívoca que permita a los interesados conocer sus propios derechos y obligaciones de modo claro y preciso». Algo que obviamente no ha ocurrido a la vista de los vaivenes del TS y de la consiguiente avalancha de reclamaciones por cláusulas abusivas contra los bancos.

En resumen, el Tribunal Supremo ha fallado en su sentencia de Febrero de 2018 en contra de la ley, su propia jurisprudencia, la jurisprudencia europea y contraviniendo el principio de seguridad jurídica. Y ello en contra de un colectivo particularmente protegido por la ley europea como son los consumidores.

Por lo tanto, entendemos que es altamente previsible que nuestro Tribunal Supremo sea corregido (otra vez) por el Tribunal Europeo.

Qué hacer

Los procedimientos ya iniciados en los tribunales nacionales es más que previsible que la sentencia falle en perjuicio del consumidor. Y una vez que haya sentencia firme, como ocurrió con las cláusulas suelo,  no se podrá volver a reclamar por la diferencia en caso de que el TJUE falle a favor del consumidor. La solución es solicitar al juez, a la vista de las dudas planteadas, que plantee una cuestión prejudicial ante el TJUE. Ello suspenderá el procedimiento y no habrá sentencia hasta que decida el TJUE.

Es cierto que el juez de primera instancia no está obligado a plantearla, aunque sí lo está la sala en última instancia, pero visto lo visto, casi tenemos más fe en los jueces de a pie (al menos en este caso) que en el Tribunal Supremo. Y al plantear la cuestión prejudicial, el procedimiento se suspende hasta la respuesta.

En los procedimientos no iniciados en tribunales, convendría presentar la reclamación prejudicial ante la entidad dado que no implica coste alguno. Esta, como hasta ahora, será rechazada por el banco o simplemente ignorada, pero con ella se cumple el trámite previo necesario para una rápida reclamación (y esperamos que resolución) en cuanto dispongamos de la sentencia del TJUE.

En resumen: ¡Menos mal que tenemos a Europa!

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Junio 2, 2017

Cautivo, aunque aún armado, el Ejército Bancario

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , — legisconsulting @ 11:57

¿Recuerdan cuando vivíamos en paz?: El enemigo vivía entre nosotros, pero eran amables y ayudaban. Las bancos recogían depósitos y con ellos financiaban a quien se lo pedía (y podía pagarlo), pero esos bancos tornaron en belicosas tropas de ocupación prestas al saqueo y al botín.

La guerra

Con la desidia y complacencia de los colaboracionistas, las Tropas Bancarias empezaron a ocupar terreno con las cláusulas abusivas de las hipotecas y préstamos, con productos falseados (sawps y similares)  y con productos tan tóxicos que llevaron al ejercito bárbaro casi a una autodestrucción que sólo fue evitada a costa de el pueblo ocupado.

Fue ahí, cuando bajo el peso de la crisis generado por la acción de los ocupantes, los sufridos ciudadanos se alzaron en Resistencia con demandas que empezaron a plantarle cara a la ocupación. Al principio con escaramuzas aisladas que lograron las primeras victorias con la anulación de las primeras cláusulas abusivas. Luego con destrucción de posiciones claves de las tropas de ocupación como las Preferentes o las Subordinadas.

Pero este primer ataque de la Resistencia, a cargo de la caballería de los Jueces de lo Mercantil, tuvo una respuesta por parte del poder establecido: ‘debemos quitarnos estos jueces incómodos. Otros no nos darán tantos problemas’.

Pero en la guerra, las estrategias sobre los mapas de batalla no siempre funcionan. La Resistencia, ya más organizada y elevada su moral, tuvo entonces que cambiar su campo de batalla. Los Jueces de Primera Instancia pasaron a ser la infantería de la resistencia que llega tras la carga inicial de la caballería y -en que contra las previsiones de los Ejércitos Bancarios- causaron tan graves daños con sentencias condenatorias y condenas en costas que amenazaban con extenderse como la pólvora.

Los Ejércitos Bancarios estaban casi derrotados. Las pérdidas derivadas de sus desmanes en tiempos de rapiña amenazaban con ser grandiosas.

Quemando puentes

Cautivo, aunque aún armado el Ejército Bancario y consciente de su inevitable derrota frente a los jueces independientes del Poder Judicial, se encuentra en clara retirada. Pero como nada en la guerra es limpio ni indoloro, en la retirada el Ejercito Bancario va quemando puentes que diezmen las tropas que les atacan.

En esta larga guerra, el último puente quemado es usar el poder que aún conserva en concentrar los ataques de la Resistencia en juzgados únicos por provincia. La idea es ’si no pueden alcanzarnos porque colocamos un embudo, los consumidores no podrán recuperar lo saqueado’.

La batalla final

En principio parecería que, reducidas las tropas de la Resistencia a un solo juez que debe resolver decenas de miles de demandas, aumenta las posibilidades de las Tropas bancarias. Pero la barrera defensiva creada es tan evidentemente débil que caerá como han caído todas las barreas anteriores. Y aunque a día de hoy desconocemos si la barrera será derribada por los Jueces de lo Contencioso, por el tribunal Constitucional (…o directamente por la U.C.O. jjjj XD), de lo que estamos seguros es de que caerá.

¿Sangre sudor y lágrimas que decía Churchill?: ¡NO!, la batalla está ganada y sólo necesitamos ya paciencia, tranquilidad y alta rentabilidad. Cada día que pase suman más intereses por las cantidades adeudadas -como mínimo desde la reclamación extrajudicial- a un tipo de interés que nadie ofrece en el mercado.

Póngase cómodo, relájese y verá como caen las últimas defensas con una alta rentabilidad.

NOTA DE LOS DESPACHOS

A la espera del desarrollo de los recursos presentados, la alianza de los despachos Legisconsulting.com y De Santos y de León hemos decidido aprovechar el lapso de tiempo que nos da esta situación para seguir planteando las necesarias reclamaciones extrajudiciales previas, pero hemos decidido de momento suspender la  interposición de demandas hasta que veamos la evolución de la situación y de  los juzgados únicos que empezaron a funcionar al menos formalmente el día 1 de junio de 2017.

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Abril 20, 2017

Reclamar gastos de hipotecas en VPO

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 14:04

Si tiene una hipoteca, sin duda su banco le debe dinero. Y aunque le parezca que como lo que compró fue una VPO es poco dinero, tenemos el mecanismo para reclamarlo de forma segura y económica.

Ya hemos hecho mención en varios post posteriores que el Tribunal Supremo  obliga a los bancos a devolver los gastos que le impuso en la formalización de su hipoteca, aunque anteriormente sólo nos hemos referido a casos en los que reclamar todos los conceptos mencionados por el Tribunal:

  • Gastos de Notaría
  • Gastos de Registro
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

De estos conceptos, el más importante es el AJD, por lo que los consumidores que por haber adquirido una vivienda de protección pública o protección oficial (llamémoslas VPO) se encontraban exentos del AJD, se encuentran con que la cantidad a reclamar en contadas  ocasiones alcanzaban los 1.000€ y además era fruto de una subrogación hipotecaria de cuya escritura original no disponían.

A estos consumidores, su banco les debe bastante dinero, pero la cantidad y los trámites necesarios previos dificultaban la reclamación.

Puede Reclamar

En Legisconsulting.com y De Santos y de León, tras recibir varios casos como el descrito, hemos encontrado la solución en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 72 Acumulación subjetiva de acciones

Podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón del título o causa de pedir.

Se entenderá que el título o causa de pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se funden en los mismos hechos.

En la inmensa mayoría de los casos de VPO, los contratos y las hipotecas son idénticos y por lo tanto sus vecino, si compró una VPO, tiene el mismo contrato  con las mismas condiciones y las mismas limitaciones que usted para reclamar. Y nosotros podemos acumular tales procedimiento repartiendo los costes y diluyendo los muy escasos riesgos.

Como lo hacemos

  • Acumulamos las reclamaciones de todos los vecinos que se encuentren en la misma situación contra un mismo sujeto (banco). Una verdadera identidad de partes, contratos y circunstancias lejos del ‘totum revolutum’ que suponen otro tipo de reclamaciones colectivas.
  • Unificamos los trámites de todos los propietarios que se encuentran en las mismas circunstancias, lo cual nos ahorra trámites y costes de gestión y de desarrollo del procedimiento que nos permite ofertar condiciones especiales.
  • El coste final para el cliente se repartirá entre todas las personas que formen parte de la reclamación.
  • Y además con total seguridad: ningún tribunal ha cuestionado que proceda la devolución de los gastos los abonados al notario ni al registrador.

Si adquirió una VPO, hable con sus vecinos y consúltenos. Les haremos una oferta que le permita recuperar su dinero de forma fácil y económica.

info@legisconsulting.com

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Marzo 24, 2017

Respuestas de los bancos a las reclamaciones por hipotecas

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:52

Los despachos Legisconsulting.com y De Santos y de León llevamos ya bastantes meses de reclamaciones y estas son las respuestas de los bancos ante reclamaciones extrajudiciales por cláusulas abusivas en la hipotecas.

Ante quién hemos reclamado

Hemos presentado reclamaciones ante la práctica totalidad de entidades del país. Incluso ante algunas que después de haber trabajado en banca y tras casi 20 años de ejercicio profesional posterior, ni siquiera sabía que existieran.

Qué hemos reclamado

Sin perjuicio de poder reclamar otras posteriormente en vía judicial, hemos reclamado todas las cláusulas que hemos encontrado en las hipotecas con trascendencia económica inmediata para los clientes: desde cláusulas suelo, a cláusula de imputación de gastos, cláusulas de redondeo, intereses de demora excesivos, contratos CAP, swaps -o similares- y un largo etc.

Cláusulas que son nulas según diversas sentencias del Tribunal Supremo y por las que el dinero pagado en base a las mismas debe ser devuelto con intereses.

Porqué hemos reclamado

Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y sin perjuicio de poder hacer argumentaciones posteriores en vía judicial, hemos reclamado básicamente porque la cláusulas fueron impuestas por los bancos y no fueron negociadas individualmente y por tanto son nulas y las cantidades pagadas en virtud de las mismas deben ser devueltas

Qué nos han contestado

De todas las reclamaciones presentadas hemos recibido sólo tres contestaciones:

-        BANKINTER (1 respuesta): Defienden que ellos no eran parte del procedimiento en que el Tribunal Supremo declaró nula la cláusula y que por tanto la jurisprudencia no les afecta (¿?): Además defiende que todas las condiciones del contrato fueron aceptadas por el cliente.

-        BANKIA (1 respuesta): Defienden que “no todos los gastos e impuestos son por cuenta de las entidades financieras” y que según el art 68 del reglamento del AJD el pago del impuesto corresponde al prestatario. Algo que manifiestan que es independiente de la nulidad de la cláusula

-        CAIXABANK (1 respuesta): “Le informamos que estamos tramitando su queja/reclamación con número de registro 0-000000000 . En breve le notificaremos la correspondiente resolución.” (de esta respuesta ya hace ya en breve hace ya 4 meses)

Cuál es la conclusión

En primer lugar, que los argumentos de defensa en las escasas respuestas son cuando menos cuestionables:

-        BANKINTER: Que la jurisprudencia no te afecte porque no cita tu nombre expresamente es cuando menos cuestionable. Y sobre la aceptación de las cláusulas, el mismo Tribunal Supremo ya ha establecido que si no fueron negociadas individualmente son “lentejas” (si quieres las comes…) y por lo tanto nulas de pleno derecho.

-        BANKIA: El argumento de la imputación de los gastos al prestatario, es expresamente desmontado por la sentencia del Tribunal Supremo que declaraba abusivas las cláusulas de imputación de gastos en base a una norma de rango superior.

-        CAIXABANK: De todas las reclamaciones presentadas ante esta entidad, es la única “respuesta” que hemos recibido. Y la he transcrito literalmente porque ha sido en respuesta a mi caso personal y me siento muy honrado del detalle que han tenido conmigo (por favor léase en modo sarcasmo).

En segundo lugar, que en la práctica totalidad de los casos, los bancos no se están molestando ni en contestar incumpliendo el deber que tienen ante la ya habitual indolencia/pasividad del Banco de España. No sabemos si es por insuficiencia de medios para responder; porque entienden que no tienen defensa posible; o porque piensan que así desaniman a los clientes.

Saben al cliente medio le cuesta dar el paso de interponer una demanda aún cuando tiene elevadísimas probabilidades de ganar y el coste de la reclamación sea prácticamente (o totalmente) 0 -cero-. Y cada cliente que no se anima a demandar supone literalmente un beneficio para el banco, porque esas cantidades que no les pertenecen las dan por perdidas y fueron ya provisionadas en el balance.

Y la pregunta que se hará es: y si ni tan siquiera contestan a las reclamaciones, ¿porqué hacer la reclamación previa?. Pues para poder solicitar las costas del procedimiento y que a usted, como cliente, reclamar no le cueste nada.

¡Recupere Su Dinero!: info@legisconsulting.com

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Marzo 14, 2017

Reclamar el AJD en hipotecas: cuestión resuelta

Archivado en: Gastos Hipotecas, Otros, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:03

El Tribunal Supremo deja zanjado que el tema sin controversia posible: la cláusula que impone el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al consumidor en hipotecas es nula. Y todos los tribunales inferiores tienen obligación de aplicar esta doctrina.

Churras con Merinas.

Ayer recibí una consulta telefónica en el despacho de alguien que, tras mucho buscar en Internet, mantenía que aún no está claro que se pueda reclamar lo pagado en concepto de AJD. Y efectivamente, consultado el letrado Google, no es difícil encontrar a alguien con ‘apariencia legal’ que lo publica.

Entrecomillar que “el magistrado XXXX mantiene que no se puede reclamar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales (…) porque estos van marcados por Ley y están tasados”, puede ser que sea cierto y hasta una cita literal, pero es posible en derecho que esté fuera de contexto y no sea aplicable al caso que nos ocupa. O incluso, aunque dudoso, pudiera ser que ser refiera a este mismo tema, pero en este caso tampoco pasaría de ser una mera opinión de alguien que no genera obligación ni trascendencia alguna en tribunales.

Esta afirmación es real y acertada, pero sólo si nos referimos a un tema y una cuestión radicalmente distinta: el mismo Tribunal Supremo fija el sujeto pasivo en este sentido, pero en su sala de con Contencioso Administrativo (proceso en el que interviene la administración). En un proceso civil como este en que la cuestión es la defensa de los consumidores frente a un profesional -el banco-, la palabra definitiva es la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Cuestión Resuelta

Como entrar en disquisiciones sería absurdo, lo más razonable es ir a la fuente. Esta es la doctrina jurisprudencial (literal) aplicable al caso de que la hipoteca de un consumidor que contenga una cláusula similar a la analizada en la sentencia que imponga  a este el pago de los tributos derivados de la constitución de hipoteca:

3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de  transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en de terminados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien  con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.

El Tribunal Supremo, en su sala de lo civil, es meridianamente claro: la cláusula de las hipotecas que atribuye al consumidor los impuestos derivados de la constitución de hipoteca es nula.

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Enero 6, 2017

Los Reyes Magos son los Bancos

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 11:56

Que los bancos recurran ante el Tribunal Supremo las clausulas abusivas de las hipotecas es bueno (y rentable) para el consumidor

Cuando parecía que los bancos devolverían el dinero a sus sufridos clientes por los abusos cometidos, llega la gozosa (sí, bueno para los consumidores) realidad para los consumidores de que los bancos solo devolverán los gastos de las hipotecas si los condena el Supremo.

Se trata de la estrategia de miedo de los bancos: asustar al consumidor para que no reclame. Y dentro de esta estrategia, rechazar cualquier reclamación extrajudicial planteada por los consumidores directamente al banco y esperar a la vía judicial.

Pero es solo ‘postureo’: el consumidor informado sabe que con esta estrategia tiene todo que ganar y que los bancos lo tienen todo que perder.

Los bancos intentarán  recibir el mínimo número de reclamaciones posibles por razones obvias. Rechazaran cualquier reclamación que les sea presentada y es incluso posible que algunas sean recurridas como parte de esa estrategia del miedo, pero desde luego no llegarán todas al Supremo… Y tampoco importa si llegaran.

En primer lugar, los recursos en vía jurisdiccional tienen un coste. Quien haya perdido en primera instancia, si quiere recurrir debe paga. Y el coste de un recurso para un banco no es mucho, pero si lo hace con todos, sus costes se disparan de forma sustancial.

Con el recurso los bancos no ganaran más que conseguir retrasar el procedimiento. Y eso en via jurisdiccional es un dudoso beneficio porque cada día, como veremos a continuación, suma.

En segundo lugar -ya desde el punto de vista del consumidor-, el teórico recurso del banco ante el Supremo no tiene por qué suponer un aumento de los gastos ni molestias para este, sino un mero retraso en cobrar ese dinero que lleva tanto esperando. Un retraso excelentemente remunerado por el banco al Interés legal del dinero (el 3% en 2016). Un depósito más que VIP a los tipos actuales.

Y en cuanto a las posibilidades de que el banco consiga algo positivo del recurso: dudosas a la vista de la jurisprudencia y las recientes resoluciones judiciales.

En resumen: si los bancos recurren será, mas que una amenaza, un excelente regalo de Reyes; Bancos, ¡a pagar!

¡FELIZ DIA DE REYES!

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Diciembre 22, 2016

Los bancos no devolverán las cláusulas suelo

Archivado en: Contratos, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 08:27

Pagarán, pero la letra pequeña de la sentencia obligará a los consumidores a presentar reclamaciones y dilatará los plazos de pago para los bancos. Habrá que demandar.

Después de la sentencia de ayer del TJUE parece que los bancos vayan a pagar sin más todas las cantidades que indebidamente cobraron por las injustas cláusulas suelo a sus clientes, pero con los bancos nada es tan fácil.

El Consumidor habrá de demostrar su condición de tal. Habrá que demostrar que las condiciones de la hipoteca no se negociaron individualmente. Habrá que demostrar la desproporcionalidad de las prestaciones en las obligaciones de las parte (banco/consumidor) Habrá que justificar individualmente los importes cobrados indebidamente. Y habrá que pelear por los intereses   .

Por otra parte los bancos no pagarán de oficio y masivamente porque la sentencia les obliga si se les reclama; Porque las reclamaciones dilatan sus plazos de pago y eso es como “financiar” sus deudas; Porque ellos les permite negociar las cantidades; Y finalmente y sobre todo, porque habrá mucha gente que no reclame y quien no reclame no recuperará su dinero.

Los bancos, si se les reclama, tendrán que devolver las cantidades que les quitaron a los clientes. No será un proceso largo ni costosos para los consumidores, pero habrá que reclamar para recuperar el dinero que legítimamente les corresponde.

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Noviembre 30, 2016

Recupere los gastos de su Hipoteca

Archivado en: Actualidad, Contratos, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 13:05

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Recupere los gastos de su hipoteca con

Legisconsulting y De Santos y de León

Abogados

El Tribunal Supremo ha declarado abusivas las cláusulas por las que el banco le obligó a pagar al momento  de la firma de su hipoteca el  Impuesto de Actos Jurídicos Documentado, los gastos de Notario y los gastos de Registro. Por eso, el Tribunal Supremo declara que su banco debe devolverle las cantidades que le han cobrado por estos conceptos

TODOS los consumidores en la práctica totalidad de sus hipotecas están afectados

Si aún tiene una hipoteca o la canceló hace menos de 4 años, su banco le debe dinero

Envíenos copia de:

  • La escritura de su Hipoteca
  • Los gastos de notaría
  • Los gastos de registro
  • El justificante de pago del AJD

Le diremos cuanto le tiene que reclamar al banco y le proporcionaremos un informe gratuito de la legalidad de su hipoteca

¿Quiere recuperar su dinero?

Escríbanos info@legisconsulting.com

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(más…)

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¿Puedo reclamarle los gastos de la hipoteca a a mi banco?

Archivado en: Actualidad, Contratos, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:11

Una reciente sentencia del tribunal Supremo declara que en la constitución de su hipoteca usted como consumidor pagó por conceptos que no le correspondían. Los gastos de Notaría, Registro e Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD) debió haberlos pagado el banco y ahora debe devolver las cantidades indebidamente pagadas.

¿Cuánto me tendrían que devolver?

La Sentencia señala que deben ser devueltas a los consumidores las cantidades correspondientes a los conceptos mencionados, pero como estos han ido variando a lo largo de los años y aún varían en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble el importe final variará de un caso a otro. De cualquier forma puede hacerse una idea de las cantidades en estos cuadros con cálculos aproximados para una hipoteca de 100.000,00€:  Álava, Andalucía, Aragón Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla- la Mancha, Castilla-León, Cataluña Extremadura, Galicia, Guipúzcoa, La Rioja, Madrid, Murcia, Navarra, Valencia, Vizcaya

¿Estoy afectado?

SÍ. El INE afirma que la práctica totalidad de las hipotecas lo están porque la práctica totalidad de ellas contienen una cláusula como la ahora declarad nula por el Tribunal Supremo.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Si su hipoteca está en vigor o la canceló hace menos de 4 años, puede hacerlo. Da igual si la firmó hace más de 30 años.

Tengo una Subrogación

Si cambió de banco y de hipoteca hace menos de 4 años -por ejemplo para mejorar el tipo de interés-  es probable que en ambas se encuentre la cláusula declarada nula y por lo tanto de ambas podrá reclamar los gatos abonados.

¿No sería mejor una reclamación colectiva?

Las demandas Colectivas ante los tribunales suelen servir para construir procesos extensísimos que se dilatan enormemente en el tiempo y que no tienen ventaja particular para el consumidor por cuanto las circunstancias concretas de cada contrato se analizan caso por caso.

Además en las demandas colectivas se corre un mayor riesgo que cualquier pequeño error  evite que el banco pueda ser condenado a pagar las costas del procedimiento llegado el caso.

¿Y si ya estoy registrado en una demanda colectiva?

Puede renunciar a ella en cualquier momento y plantear una reclamación individual más rápida y segura.

¿Puedo reclamar por mí cuenta?

Usted siempre puede dirigirse directamente al banco reclamando las cantidades que le fueron cargadas indebidamente, pero la experiencia nos dice que la respuesta de principio del banco es siempre negativa y que normalmente sólo se avienen a negociar una vez presentada la demanda.

¿Cuánto tardaré en conseguir una respuesta a mi reclamación?

En vía extrajudicial, el breve plazo que se tome el banco para dar una respuesta. Y en vía judicial, al ser normalmente cantidades no tan elevadas, se sustancian en un procedimiento más ágil que debería estar resuelto -dependiendo de cada juzgado- como máximo en unos pocos meses.

¿Qué probabilidades tengo de éxito?

El Tribunal Supremo ha sido muy claro. Si se dan las circunstancias legales que analizaremos  gratuitamente para usted, muy altas.

¿Tomará represalias mi banco contra mí?

Su banco ya le carga de forma legal o ilegal (cláusulas abusivas como estas así lo demuestran) todo lo que puede. Las agradables personas que le atienden en su sucursal y con quien mantiene tan buena relación no son el banco ni su relación con ellas se verá afectada.

¿Cuánto me va a costar?

Somos profesionales que valoramos nuestro trabajo y a nuestros clientes, por ello no podemos decirle que no le costará nada porque creemos que eso en ningún caso es ético ni cierto.

De forma transparente, y tan solo tras comprobar la viabilidad de su caso, le remitiremos un  documento detallado con las condiciones, pasos y coste que usted será libre de aceptar.

¿Cómo puedo saber realmente si puedo reclamar y la cantidad exacta que me deben?

Llámenos y le proporcionaremos un informe jurídico gratuito sobre la legalidad de su hipoteca y de su compraventa con el detalle de las cantidades que podría reclamar.

¿Quiere recuperar su dinero?

Escríbanos: info@legisconsulting.com

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