Octubre 8, 2008

ESPAÑA: LAS DOS CRISIS

Archivado en: Economía — Etiquetas: , , , , — legisconsulting @ 12:20

¿Es la crisis un todo universal y omnipresente?. ¿Tenemos la misma crisis que ha hecho ya intervenir a gobiernos europeos como Alemania, Francia, Italia, Bélgica, Reino Unido, Holanda, Luxemburgo o Irlanda?

La Crisis de Bush (y de todos)

Lo que ha pasado en EE.UU., explicado de una forma muy simple, es que los bancos han concedido préstamos hipotecarios por un importe superior al valor de las casas que se querían comprar con esos préstamos y a personas sin la solvencia necesaria para pagar esos préstamos. Pero como el precio de la vivienda estaba subiendo tanto, se preveía que a corto plazo el valor de ese inmueble superara el valor del préstamo y compensara la insolvencia de su titular.

El problema es hubo un desplome del mercado inmobiliario, que las casas dejaron de subir y los bancos ya no tienen el dinero y tienen unas garantías que no valen nada porque nadie quiere pagar por ellas. Garantías que han metido en sacos con una bonita apariencia y que han repartido por el mundo sin saber donde han caído y quien va a no ser capaz de pagar sus facturas mañana como les ha pasado a nuestros vecinos europeos.

Así los bancos españoles, que en general prestan un dinero que no tienen y que piden prestado a otros en el mercado global, ahora no pueden pedir prestado ese dinero porque nadie lo presta porque nadie sabe si lo recuperará. Y así estamos sufriendo esa crisis universal y omnipresente que está todos los días en los periódicos.

La consecuencia directa:

-                     No hay préstamos para hipotecas

-                     No hay prestamos para consumo

-                     No hay préstamo para los promotores

-                     No hay préstamos para las empresas

-                     No hay inversión

-                     No hay gasto

-                     La economía se ha parado

La Crisis de Casa

Si esta es la situación internacional que nos afecta, al mismo tiempo hay otra crisis que es estrictamente doméstica que nos afecta sólo a nosotros: la crisis inmobiliaria y sus efectos colaterales. Porque que nuestro ayuntamiento recalificara terrenos y cobrara permisos para construir miles de viviendas que ahora están vacías y no se venden… no va a ser culpa de Bush.

 

En los últimos años ha habido un enorme encarecimiento del precio de la vivienda en España. Con hipotecas baratas y fácil acceso a ellas los precios han subido de la manera que lo han hecho.

Los agentes económicos (y de entre ellos principalmente ayuntamientos e inmobiliarias/constructoras/promotoras) han visto una enorme fuente de dinero que parecía no tener fin… Pero todo es finito:

1.                  Con la crisis internacional han subido los tipos de las hipotecas haciendo a muchas familias constructoras muy difícil pagar sus deudas y poniendo en serios aprietos a algunas entidades financieras que previsiblemente sufrirán los efectos en un futuro próximo (principalmente cajas de ahorro de mediano o pequeño tamaño).

2.                  Se han restringido casi hasta la nada los créditos para comprar vivienda o para construirla. Y cuando se calcula que pudiera haber cerca de un millón de viviendas a la venta en España que no se venden y las constructoras están quebrando dejando en el paro a cientos de miles de trabajadores directos e indirectos… Los precios de la vivienda no caen.

Sí es cierto que los últimos datos hablan de que el precio de la vivienda ha caído en un 0,3% en vivienda nueva y un 5% en vivienda de segunda mano. Pero son descensos irrisorios en los que los promotores –de momento– están intentando compensar este descenso de las ventas en un teórico mercado de alquiler. Solución o “parche” que, desde un punto de vista objetivo y a la vista de la situación, no parece que vaya a ser efectivo. El precio de la vivienda, como ha sucedido antes en otros países, tendrá que caer más y posteriormente estabilizarse.

Para ver realmente hasta donde llega la situación y los efectos reales de esta nuestra crisis habrá que esperar y ver el desarrollo de los acontecimientos con la evolución natural y con el contenido concreto de las primeras medidas anunciadas ayer por el gobierno.

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Octubre 7, 2008

LA CRISIS: Los dos modelos de “solución”; antecedentes

Archivado en: Economía — Etiquetas: , , , , , — legisconsulting @ 12:27

Aunque en apariencia en todo el mundo se utilizan los mismos métodos para aliviar (que no solucionar) la crisis, en la práctica lo que se ve hasta el momento y se ha mostrado en este blog es que hay planteados dos modelos distintos:

  1. El norteamericano según el plan: Compramos sólo el trozo malo de las empresas (no intervenimos directamente en las empresas)
  2. El europeo según la práctica ya que no hay plan: Compramos las empresas (intervención directa)

La efectividad y economía de costes de cada una de las medidas y la duración de la crisis no se verá hasta que no haya pasado todo, pero hay elementos que conviene recordar lo que de utilidad pudieran tener en el presente, de cara al futuro y para aclarar algunas ideas preconcebidas:

-         Crack de 1929: un crack financiero que se toma como única referencia previa a la actual crisis y supuso la quiebra de numerosos bancos y una intervención y control del gobierno de los EE.UU. que llegó hasta extremos que hoy ni se plantean –y cito como ejemplo de hasta qué punto llegaron– como fijar los precios de los productos básicos.

En Europa se produjo también una crisis pero la intervención pública fue muchísimo más limitada.

El resultado de las dos políticas fue que Europa tardó 1 año en crecer y los EEUU tardaron 10 años en recuperar unas tasas de crecimiento aceptables.

-         Crisis de principio de los años 90 en España: Fue una crisis mucho más limitada y localizada, pero sirvió para que desaparecieran un muy importante número de bancos y se establecieran medidas de control y regulatorias que han hecho que la semana pasada un prestigioso diario económico, el Financial Times, señalara la solidez y el modelo que constituye el sistema financiero español animando a los bancos centrales a “tomar lecciones de España” (vid: http://www.ft.com/cms/s/0/77409482-8e87-11dd-9b46-0000779fd18c.html?nclick_check=1).

Pero no nos equivoquemos, eso no quiere decir que aquí no vayan a caer bancos ni que seamos inmunes. En todo caso por sus grandes particularidades y por lo que obviamente nos incumbe, España merece un próximo capítulo aparte y destacado.

-         Parece inevitable que ante la actual situación lo único razonable es la intervención de los estados (aunque ya se ha visto que el nivel y forma de la intervención puede variar). Que el núcleo del problema está situado en los EEUU. Y que en principio parece que los ultraliberales Republicanos podrían ser menos propensos a la intervención que teóricamente más de izquierdas Demócratas, pero ¿es eso cierto?:

·        Hasta el momento –y como se ha mostrado antes–  los siempre ultraliberales gobiernos norteamericanos han reaccionado con profundísimas intervenciones cuando se les ha tocado el bolsillo.

·        Y en cuanto  a los dos posibles candidatos a ocupar la presidencia de los EEUU: Uno de ellos propuso en su día en el comité correspondiente del senado incrementar los controles sobre esos productos y bancos que han generado el problema antes de llegar a esta situación. Los ahora asesores económicos del otro candidato tumbaron la propuesta por ir en contra del desarrollo natural del mercado. El primero era McCain, el segundo era Obama.

Ahora: ¿Cuál de los dos será mejor para sacarnos de esta?… Yo confieso que no lo sé.

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Marzo 14, 2008

INMOBILIARIO IV: Elementos del contrato

Archivado en: Contratos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:43

 “Art. 1256 CC: La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes” 

En los contratos de Compraventa, en algunos casos no se encuentran recogidos todos los elementos “esenciales” que forman parte del mismo. Y de entre todos ellos, el más común por su omisión es la fecha de entrega. 

Ante esta situación excesivamente frecuente la primera acción que hay que tomar es reclamar por escrito y de forma fehaciente la fijación de una fecha concreta y por escrito para la entrega. Caso de que no lo haga o el plazo le parezca excesivo lo procedente es acudir al juzgado para que sea un juez, tras escuchar a ambas partes, quien fije la fecha en este caso o cualquier otro elemento esencial del contrato que no figure en el mismo.

Una vez transcurrido el plazo de entrega o habiéndose dado el incumplimiento de cualquier otra condición usted podrá solicitar indemnización por cualquier gasto o perjuicio ocasionado por tal incumplimiento.

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Enero 24, 2008

INMOBILIARIO I: Garantía en las compraventas de viviendas sobre plano

Archivado en: Contratos, Otros — Etiquetas: , , , , — legisconsulting @ 12:45

Ayer leí en algún diario que una constructora había quebrado dejando a los compradores compuestos, sin vivienda y sin dinero. Algo que, tal como está el mercado y las previsiones de que este hecho ser repita en innumerables ocasiones, me pareció un buen inicio para la serie dedicada al mercado inmobiliario desde el punto de vista de la protección del consumidor en este blog.

La protección del consumidor en este caso de cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda es muy simple y la establece una norma que se vulnera de forma sistemática: la ley obliga a entregar al comprador un aval o seguro que garantice las cantidades entregadas a cuenta.

Si ha comprado una vivienda sobre plano y no dispone de esta garantía, exíjala. El banco o la compañía de seguros cubriran las cantidades garantizadas sin perjuicio de las acciones que legalmente le asistan contra constructora, promotora, inmobiliaria, etc.

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