Enero 20, 2011

Bancos y Cajas: esas cosas que no entendemos

Archivado en: Actualidad, Economía — Etiquetas: , , , , , , — legisconsulting @ 11:07

Hablaba el pasado fin de semana con un compañero. Y me contaba experiencias con Cajas de Ahorro desde el punto de vista de sus clientes o de las propias Cajas. Situaciones que, como bien decía, pueden resultar para estos inconcebibles en unos casos o simplemente absurdas en otros.

¡Mi Caja no me quiere!:

¿Porqué hacen publicidad de cosas que no quieren ‘vender’?: Tipos de interés de depósitos

En una guerra de tipos abierta entre entidades para captar fondos, uno esperaría que si va a una Caja con una importante cantidad le recibirían con los brazos abiertos y el director no le pondría educadamente de patitas en la calle. Pero no es el caso.

Cada sucursal debe ser rentable por sí misma, y como las referencias a nivel sucursal no han cambiado y sigue siendo el EURIBOR, el ofrecer tipos muy superiores al de referencia dará pérdidas a la sucursal y, si puede, el director rechazará el depósito.

En lo que parece un claro error de gestión, los valores de referencia no son los mismos a todos los niveles de la entidad. Es decir, que lo que se considera rentable para el conjunto de la entidad no lo es para una parte de ella (la sucursal) y por ello ‘su caja no le quiere

¡Qué baje la vivienda!

¿Porqué acumulan viviendas embargadas y no las venden aunque sea más baratas?

El típico caso de la constructora quebrada que entregó a una caja en pago de su deuda las viviendas no vendidas de una promoción ya terminada.

Las viviendas están vacías, propiedad de una Caja de ahorros que las mantiene a la venta –inasequible al desaliento de la crisis– al precio original de hace 5 años.

Y preguntaba alguien: Y si voy, las veo y digo que ofrezco 50.000€ menos ¿me las venderían?. Porque ¿para qué las quieren ahí paradas?

Pues veamos:

-          El valor de la vivienda es ——————–100.000€

-          Se dio un crédito al promotor por el 80%– 80.000€

-          La caja se quedó con las viviendas mediante una Dación en Pago y figuran en su Balance por el valor de la tasación original —- 100.000€

-          Y viene alguien y dice: “te doy 50.000€ que es el precio real de mercado y te la quito de encima”

Contablemente la Caja de turno  tiene 100.000€ (valor de tasación).

Si la vende tendría sólo 50.000€ (de la venta).

No es necesario ser descendiente directo de Pitágoras para calcular que habría sufrido una pérdida patrimonial (activos en balance) de 50.000 y una pérdida operativa de 30.000 (diferencia de los 80.000 que le dio a la constructora quebrada y los tan sólo 50.000 que ha cobrado finalmente)

Y además viene el Banco de España y las reglas de contabilidad y dicen que quieren sus Provisiones por esas pérdidas

¿Me las venderían?… pues usted dirá, estimado lector

El constructor y las cestas de huevos

¿Porqué no hacen efectivas las garantías de los préstamos y prefieren pelearse con los deudores?

Los constructores han hecho dinero en los tiempos de la crisis. Y eso a nadie se le escapa.

Pero hay quien metió los huevos en una cesta y los que usaron varias cestas. Aunque vayamos por partes.

Las promociones se construyeron casi en su totalidad mediante hipoteca. Y en estos préstamos, el bien hipotecado garantiza el importe del préstamo… pero es tan sólo eso, una garantía.

El banco o la caja de turno no ejecutarán la hipoteca ni admitirán una dación en pago con los bienes hipotecados aunque sea más fácil y barato si el constructor (promotora o constructora) tiene otros bienes. Porque, como me decía el fin de semana ese compañero que le comentaban en un banco de forma muy gráfica: ¿por qué voy a asumir yo pérdida alguna si las puedes asumir tú?

La solución: Cambiar los huevos frescos de cesta con cuidado de que no rompamos ninguno (caigamos en el alzamiento de bienes). O bien lo más fácil: comprar más de una cesta desde un principio… ¡que las cestas son baratas!.

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Marzo 14, 2008

INMOBILIARIO IV: Elementos del contrato

Archivado en: Contratos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:43

 “Art. 1256 CC: La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes” 

En los contratos de Compraventa, en algunos casos no se encuentran recogidos todos los elementos “esenciales” que forman parte del mismo. Y de entre todos ellos, el más común por su omisión es la fecha de entrega. 

Ante esta situación excesivamente frecuente la primera acción que hay que tomar es reclamar por escrito y de forma fehaciente la fijación de una fecha concreta y por escrito para la entrega. Caso de que no lo haga o el plazo le parezca excesivo lo procedente es acudir al juzgado para que sea un juez, tras escuchar a ambas partes, quien fije la fecha en este caso o cualquier otro elemento esencial del contrato que no figure en el mismo.

Una vez transcurrido el plazo de entrega o habiéndose dado el incumplimiento de cualquier otra condición usted podrá solicitar indemnización por cualquier gasto o perjuicio ocasionado por tal incumplimiento.

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Enero 24, 2008

INMOBILIARIO I: Garantía en las compraventas de viviendas sobre plano

Archivado en: Contratos, Otros — Etiquetas: , , , , — legisconsulting @ 12:45

Ayer leí en algún diario que una constructora había quebrado dejando a los compradores compuestos, sin vivienda y sin dinero. Algo que, tal como está el mercado y las previsiones de que este hecho ser repita en innumerables ocasiones, me pareció un buen inicio para la serie dedicada al mercado inmobiliario desde el punto de vista de la protección del consumidor en este blog.

La protección del consumidor en este caso de cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda es muy simple y la establece una norma que se vulnera de forma sistemática: la ley obliga a entregar al comprador un aval o seguro que garantice las cantidades entregadas a cuenta.

Si ha comprado una vivienda sobre plano y no dispone de esta garantía, exíjala. El banco o la compañía de seguros cubriran las cantidades garantizadas sin perjuicio de las acciones que legalmente le asistan contra constructora, promotora, inmobiliaria, etc.

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