Junio 2, 2017

Cautivo, aunque aún armado, el Ejército Bancario

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , — legisconsulting @ 11:57

¿Recuerdan cuando vivíamos en paz?: El enemigo vivía entre nosotros, pero eran amables y ayudaban. Las bancos recogían depósitos y con ellos financiaban a quien se lo pedía (y podía pagarlo), pero esos bancos tornaron en belicosas tropas de ocupación prestas al saqueo y al botín.

La guerra

Con la desidia y complacencia de los colaboracionistas, las Tropas Bancarias empezaron a ocupar terreno con las cláusulas abusivas de las hipotecas y préstamos, con productos falseados (sawps y similares)  y con productos tan tóxicos que llevaron al ejercito bárbaro casi a una autodestrucción que sólo fue evitada a costa de el pueblo ocupado.

Fue ahí, cuando bajo el peso de la crisis generado por la acción de los ocupantes, los sufridos ciudadanos se alzaron en Resistencia con demandas que empezaron a plantarle cara a la ocupación. Al principio con escaramuzas aisladas que lograron las primeras victorias con la anulación de las primeras cláusulas abusivas. Luego con destrucción de posiciones claves de las tropas de ocupación como las Preferentes o las Subordinadas.

Pero este primer ataque de la Resistencia, a cargo de la caballería de los Jueces de lo Mercantil, tuvo una respuesta por parte del poder establecido: ‘debemos quitarnos estos jueces incómodos. Otros no nos darán tantos problemas’.

Pero en la guerra, las estrategias sobre los mapas de batalla no siempre funcionan. La Resistencia, ya más organizada y elevada su moral, tuvo entonces que cambiar su campo de batalla. Los Jueces de Primera Instancia pasaron a ser la infantería de la resistencia que llega tras la carga inicial de la caballería y -en que contra las previsiones de los Ejércitos Bancarios- causaron tan graves daños con sentencias condenatorias y condenas en costas que amenazaban con extenderse como la pólvora.

Los Ejércitos Bancarios estaban casi derrotados. Las pérdidas derivadas de sus desmanes en tiempos de rapiña amenazaban con ser grandiosas.

Quemando puentes

Cautivo, aunque aún armado el Ejército Bancario y consciente de su inevitable derrota frente a los jueces independientes del Poder Judicial, se encuentra en clara retirada. Pero como nada en la guerra es limpio ni indoloro, en la retirada el Ejercito Bancario va quemando puentes que diezmen las tropas que les atacan.

En esta larga guerra, el último puente quemado es usar el poder que aún conserva en concentrar los ataques de la Resistencia en juzgados únicos por provincia. La idea es ’si no pueden alcanzarnos porque colocamos un embudo, los consumidores no podrán recuperar lo saqueado’.

La batalla final

En principio parecería que, reducidas las tropas de la Resistencia a un solo juez que debe resolver decenas de miles de demandas, aumenta las posibilidades de las Tropas bancarias. Pero la barrera defensiva creada es tan evidentemente débil que caerá como han caído todas las barreas anteriores. Y aunque a día de hoy desconocemos si la barrera será derribada por los Jueces de lo Contencioso, por el tribunal Constitucional (…o directamente por la U.C.O. jjjj XD), de lo que estamos seguros es de que caerá.

¿Sangre sudor y lágrimas que decía Churchill?: ¡NO!, la batalla está ganada y sólo necesitamos ya paciencia, tranquilidad y alta rentabilidad. Cada día que pase suman más intereses por las cantidades adeudadas -como mínimo desde la reclamación extrajudicial- a un tipo de interés que nadie ofrece en el mercado.

Póngase cómodo, relájese y verá como caen las últimas defensas con una alta rentabilidad.

NOTA DE LOS DESPACHOS

A la espera del desarrollo de los recursos presentados, la alianza de los despachos Legisconsulting.com y De Santos y de León hemos decidido aprovechar el lapso de tiempo que nos da esta situación para seguir planteando las necesarias reclamaciones extrajudiciales previas, pero hemos decidido de momento suspender la  interposición de demandas hasta que veamos la evolución de la situación y de  los juzgados únicos que empezaron a funcionar al menos formalmente el día 1 de junio de 2017.

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Mayo 22, 2017

Charla informativa Gastos Hipotecas y Plusvalía Municipal

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 12:43

Tras las numerosas demandas de información recibidas y con la experiencia en los numerosos procedimientos ya abiertos, los despachos  Legisconsulting.com y De Santos y de León organizan una charla pública y gratuita para resolver las dudas de los asistentes sobre cláusulas abusivas en hipotecas y sobre la reciente sentencia del Tribunal Constitucional sobre el Impuesto de Plusvalía.

Abogados de amplia experiencia de ambos despachos responderán a las dudas de los asistentes centrados en las posibilidades que tienen los asistentes de recuperar cantidades que nunca debieron pagar, la forma y el coste de hacerlo.

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La charla se celebrará en San Lorenzo del Escorial el próximo jueves 25 de mayo de 2017 a las 18:00h.

Las asistencia es libre previa reserva en el correo electrónico info@legisconsulting.com

Y si no puede asitir, escríbanos y le enviaremos la información

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Cláusulas Abusivas en Hipotecas

El Tribunal Supremo ha vendo dictando sucesivas sentencias en que declaraba la nulidad de numerosas cláusulas que en numerosos casos han supuesto o supondrán un coste directo para los consumidores.

Todas las hipotecas incluyen alguna de estas cláusulas:

  • Gastos de constitución de la hipoteca: Notario, Registro y parte de los impuestos que cada consumidor pagado debería realmente haber sido pagado por el banco
  • Cláusula de redondeo: el banco tiene derecho a redondear siempre al alza el tipo de interés al cuarto de punto más cercano.
  • Cláusula suelo: En hipotecas a tipos de interés variable, el interés siempre debe permanecer dentro de unos márgenes (mínimo y máximo). Normalmente con un mínimo muy alto.
  • Cláusula de tipo de interés por impago y comisiones extras: especifica un tipo de interés por defecto superior al máximo legal, que más de tres veces el tipo de interés legal del dinero (índice oficial).
  • Cláusula de cancelación anticipada: El banco puede exigir la cancelación del crédito y ejecutar la hipoteca con el impago de una sola cuota o incluso por .
  • Cláusulas de “aseguramiento“: Seguros CAP o Swaps que se vendieron como seguros contra las oscilaciones del tipo de interés que son realmente productos complejos y que suponen un coste en muchos casos mensual hasta el último día de la hipoteca.

Plusvalía

El Tribunal Constitucional, en reciente sentencia, ha declarado que los mecanismos utilizados por los ayuntamientos para calcular la Plusvalía son inconstitucionales y que nadie que venda o haya vendido  por debajo del valor de adquisición debería pagar o haber pagado tal impuesto.

Si pagó hace menos de 4 años, puede recuperar lo pagado

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Abril 20, 2017

Reclamar gastos de hipotecas en VPO

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 14:04

Si tiene una hipoteca, sin duda su banco le debe dinero. Y aunque le parezca que como lo que compró fue una VPO es poco dinero, tenemos el mecanismo para reclamarlo de forma segura y económica.

Ya hemos hecho mención en varios post posteriores que el Tribunal Supremo  obliga a los bancos a devolver los gastos que le impuso en la formalización de su hipoteca, aunque anteriormente sólo nos hemos referido a casos en los que reclamar todos los conceptos mencionados por el Tribunal:

  • Gastos de Notaría
  • Gastos de Registro
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

De estos conceptos, el más importante es el AJD, por lo que los consumidores que por haber adquirido una vivienda de protección pública o protección oficial (llamémoslas VPO) se encontraban exentos del AJD, se encuentran con que la cantidad a reclamar en contadas  ocasiones alcanzaban los 1.000€ y además era fruto de una subrogación hipotecaria de cuya escritura original no disponían.

A estos consumidores, su banco les debe bastante dinero, pero la cantidad y los trámites necesarios previos dificultaban la reclamación.

Puede Reclamar

En Legisconsulting.com y De Santos y de León, tras recibir varios casos como el descrito, hemos encontrado la solución en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 72 Acumulación subjetiva de acciones

Podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón del título o causa de pedir.

Se entenderá que el título o causa de pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se funden en los mismos hechos.

En la inmensa mayoría de los casos de VPO, los contratos y las hipotecas son idénticos y por lo tanto sus vecino, si compró una VPO, tiene el mismo contrato  con las mismas condiciones y las mismas limitaciones que usted para reclamar. Y nosotros podemos acumular tales procedimiento repartiendo los costes y diluyendo los muy escasos riesgos.

Como lo hacemos

  • Acumulamos las reclamaciones de todos los vecinos que se encuentren en la misma situación contra un mismo sujeto (banco). Una verdadera identidad de partes, contratos y circunstancias lejos del ‘totum revolutum’ que suponen otro tipo de reclamaciones colectivas.
  • Unificamos los trámites de todos los propietarios que se encuentran en las mismas circunstancias, lo cual nos ahorra trámites y costes de gestión y de desarrollo del procedimiento que nos permite ofertar condiciones especiales.
  • El coste final para el cliente se repartirá entre todas las personas que formen parte de la reclamación.
  • Y además con total seguridad: ningún tribunal ha cuestionado que proceda la devolución de los gastos los abonados al notario ni al registrador.

Si adquirió una VPO, hable con sus vecinos y consúltenos. Les haremos una oferta que le permita recuperar su dinero de forma fácil y económica.

info@legisconsulting.com

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Marzo 24, 2017

Respuestas de los bancos a las reclamaciones por hipotecas

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:52

Los despachos Legisconsulting.com y De Santos y de León llevamos ya bastantes meses de reclamaciones y estas son las respuestas de los bancos ante reclamaciones extrajudiciales por cláusulas abusivas en la hipotecas.

Ante quién hemos reclamado

Hemos presentado reclamaciones ante la práctica totalidad de entidades del país. Incluso ante algunas que después de haber trabajado en banca y tras casi 20 años de ejercicio profesional posterior, ni siquiera sabía que existieran.

Qué hemos reclamado

Sin perjuicio de poder reclamar otras posteriormente en vía judicial, hemos reclamado todas las cláusulas que hemos encontrado en las hipotecas con trascendencia económica inmediata para los clientes: desde cláusulas suelo, a cláusula de imputación de gastos, cláusulas de redondeo, intereses de demora excesivos, contratos CAP, swaps -o similares- y un largo etc.

Cláusulas que son nulas según diversas sentencias del Tribunal Supremo y por las que el dinero pagado en base a las mismas debe ser devuelto con intereses.

Porqué hemos reclamado

Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y sin perjuicio de poder hacer argumentaciones posteriores en vía judicial, hemos reclamado básicamente porque la cláusulas fueron impuestas por los bancos y no fueron negociadas individualmente y por tanto son nulas y las cantidades pagadas en virtud de las mismas deben ser devueltas

Qué nos han contestado

De todas las reclamaciones presentadas hemos recibido sólo tres contestaciones:

-        BANKINTER (1 respuesta): Defienden que ellos no eran parte del procedimiento en que el Tribunal Supremo declaró nula la cláusula y que por tanto la jurisprudencia no les afecta (¿?): Además defiende que todas las condiciones del contrato fueron aceptadas por el cliente.

-        BANKIA (1 respuesta): Defienden que “no todos los gastos e impuestos son por cuenta de las entidades financieras” y que según el art 68 del reglamento del AJD el pago del impuesto corresponde al prestatario. Algo que manifiestan que es independiente de la nulidad de la cláusula

-        CAIXABANK (1 respuesta): “Le informamos que estamos tramitando su queja/reclamación con número de registro 0-000000000 . En breve le notificaremos la correspondiente resolución.” (de esta respuesta ya hace ya en breve hace ya 4 meses)

Cuál es la conclusión

En primer lugar, que los argumentos de defensa en las escasas respuestas son cuando menos cuestionables:

-        BANKINTER: Que la jurisprudencia no te afecte porque no cita tu nombre expresamente es cuando menos cuestionable. Y sobre la aceptación de las cláusulas, el mismo Tribunal Supremo ya ha establecido que si no fueron negociadas individualmente son “lentejas” (si quieres las comes…) y por lo tanto nulas de pleno derecho.

-        BANKIA: El argumento de la imputación de los gastos al prestatario, es expresamente desmontado por la sentencia del Tribunal Supremo que declaraba abusivas las cláusulas de imputación de gastos en base a una norma de rango superior.

-        CAIXABANK: De todas las reclamaciones presentadas ante esta entidad, es la única “respuesta” que hemos recibido. Y la he transcrito literalmente porque ha sido en respuesta a mi caso personal y me siento muy honrado del detalle que han tenido conmigo (por favor léase en modo sarcasmo).

En segundo lugar, que en la práctica totalidad de los casos, los bancos no se están molestando ni en contestar incumpliendo el deber que tienen ante la ya habitual indolencia/pasividad del Banco de España. No sabemos si es por insuficiencia de medios para responder; porque entienden que no tienen defensa posible; o porque piensan que así desaniman a los clientes.

Saben al cliente medio le cuesta dar el paso de interponer una demanda aún cuando tiene elevadísimas probabilidades de ganar y el coste de la reclamación sea prácticamente (o totalmente) 0 -cero-. Y cada cliente que no se anima a demandar supone literalmente un beneficio para el banco, porque esas cantidades que no les pertenecen las dan por perdidas y fueron ya provisionadas en el balance.

Y la pregunta que se hará es: y si ni tan siquiera contestan a las reclamaciones, ¿porqué hacer la reclamación previa?. Pues para poder solicitar las costas del procedimiento y que a usted, como cliente, reclamar no le cueste nada.

¡Recupere Su Dinero!: info@legisconsulting.com

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Marzo 14, 2017

Reclamar el AJD en hipotecas: cuestión resuelta

Archivado en: Gastos Hipotecas, Otros, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:03

El Tribunal Supremo deja zanjado que el tema sin controversia posible: la cláusula que impone el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al consumidor en hipotecas es nula. Y todos los tribunales inferiores tienen obligación de aplicar esta doctrina.

Churras con Merinas.

Ayer recibí una consulta telefónica en el despacho de alguien que, tras mucho buscar en Internet, mantenía que aún no está claro que se pueda reclamar lo pagado en concepto de AJD. Y efectivamente, consultado el letrado Google, no es difícil encontrar a alguien con ‘apariencia legal’ que lo publica.

Entrecomillar que “el magistrado XXXX mantiene que no se puede reclamar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales (…) porque estos van marcados por Ley y están tasados”, puede ser que sea cierto y hasta una cita literal, pero es posible en derecho que esté fuera de contexto y no sea aplicable al caso que nos ocupa. O incluso, aunque dudoso, pudiera ser que ser refiera a este mismo tema, pero en este caso tampoco pasaría de ser una mera opinión de alguien que no genera obligación ni trascendencia alguna en tribunales.

Esta afirmación es real y acertada, pero sólo si nos referimos a un tema y una cuestión radicalmente distinta: el mismo Tribunal Supremo fija el sujeto pasivo en este sentido, pero en su sala de con Contencioso Administrativo (proceso en el que interviene la administración). En un proceso civil como este en que la cuestión es la defensa de los consumidores frente a un profesional -el banco-, la palabra definitiva es la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Cuestión Resuelta

Como entrar en disquisiciones sería absurdo, lo más razonable es ir a la fuente. Esta es la doctrina jurisprudencial (literal) aplicable al caso de que la hipoteca de un consumidor que contenga una cláusula similar a la analizada en la sentencia que imponga  a este el pago de los tributos derivados de la constitución de hipoteca:

3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de  transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en de terminados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien  con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.

El Tribunal Supremo, en su sala de lo civil, es meridianamente claro: la cláusula de las hipotecas que atribuye al consumidor los impuestos derivados de la constitución de hipoteca es nula.

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Enero 20, 2017

Como tributa el dinero de las cláusulas abusivas (suelo, gastos, etc)

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 10:16

Habrá que tributar por el dinero devuelto por los bancos por cláusulas abusivas (cláusulas suelo, gastos de constitución, etc)… pero no que no en todos los casos y siempre en cantidades muy limitadas.

¡Que viene hacienda!… pero poquito

Así se tributará por lo que se reciba de los bancos:

  • Se tributará exclusivamente por las cantidades que en su momento se dedujeron de la inversión en vivienda habitual y que en su día fueron de sólo un 15% de la inversión y sólo sobre ese 15% se tributará.
  • Se tributará sólo por las cantidades correspondientes a los últimos 4 años. Las anteriores están prescritas.
  • Las pequeñas cantidades que finalmente se tengan que pagar a Hacienda serán sin recargos ni sanciones.
  • Al dinero que el banco le cobró indebidamente hay que sumar el  Interés Legal del Dinero correspondiente a cada año desde el pago. Esos intereses no tributan.
  • Igualmente, si hubiera interés de demora aplicable a las cantidades, este tampoco tributa.
  • Si no se trataba de su vivienda habitual y no se dedujo nada en su día, Hacienda no le reclamará nada. Usted ya tributó por ese dinero.
  • Si en una hipotética negociación con el banco se alcanza el acuerdo de aplicar esas cantidades a amortizar capital que aún le quede de la hipoteca en lugar de recibirlo en efectivo, no pagará nada a Hacienda.

En conclusión: las cantidades que en su caso habrá que abonar a hacienda tras la reclamación serán una mínima parte de las cantidades obtenidas y en ningún caso una razón para no plantear la reclamación.

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Enero 17, 2017

¿Cuánto cuesta reclamar a los bancos?

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:09

La respuesta por justicia debería ser NADA, pero aunque hay profesionales que lo intentan por todos los medios, es algo que éticamente no se puede prometer ni legalmente se puede garantizar.

¿Qué cuentan?

Es común encontrarse con publicidad de despachos o asociaciones de consumidores que dicen que “no cobran nada” o que “pagará el banco” o que “sin adelantar nada“, pero lo cierto es que en estas reclamaciones intervienen profesionales que trabajan para conseguir que la reclamación prospere y estos tienen que cobrar.

Pero vamos por partes

  • Nuestros honorarios los pagará el banco“: decir que pagará el banco es ilegal y va en contra del código deontológico de la abogacía porque es algo que los abogados no podemos prometer. Eso es algo que tendrá que decidir un juez y sólo si nos conceden TODO lo que pedimos.
  • Sin adelantar nada“: Es cierto, podemos vivir sin una provisión de fondos, pero al final del procedimiento el profesional querrá cobrar. Y esto al cliente le puede salir rentable o no.
  • Gratis“: Un profesional cualificado le regala su tiempo y su esfuerzo. ¡Normal!
  • Porque somos una asociación de consumidores“: Las reclamaciones en tribunales se sustancian una por una aunque la demanda sea conjunta. Alguien tiene que estudiar su caso concreto y alegar en base a sus datos concretos. Aunque lo parezca, no todas las cláusulas ni todas las reclamaciones son iguales.

Lo cierto es que todo es marketing y que al final el trabajo con resultados positivos para el cliente debe pagarse. Y la diferencia está en el COMO.

¿Qué Hacen?

Hasta hace poco a los abogados nos obligaban a cobrar en función de los criterios de los Colegios de Abogados. Criterios que se siguen utilizando ante los tribunales y que hay despachos que aún se limitan a ellos. Así por ejemplo, para una reclamación al banco de 3.000,00€ por reclamación de gastos de hipoteca en un procedimiento Ordinario, el Colegio obligaba a cobrar 3.000,00€ (más IVA) como honorarios de abogado. Pero como las costas judiciales que se le pueden cargar al banco son de tan sólo de un tercio de la cantidad reclamada, se podía dar la paradoja de que sólo se le puede reclamar al banco 1.000,00€ para unos honorarios de 3.000,00€ (más IVA) y que el resto sale de las cantidades recuperadas. Con lo cual ya hay algún caso de quien ha ganado y no ha recuperado nada.

Y si aún quedaba algo, aún queda lo de “La Prima sobre cantidades recuperadas” que es que además de los honorarios se fija un premio para el abogado por hacer bien su trabajo que consiste en un porcentaje adicional de las cantidades recuperadas.

¿Cuánto cuesta?

Los despachos Legisconsulting.com y DeSantosydeLeon hemos llegado a un acuerdo de colaboración para reclamar por cláusulas abusivas de los bancos, pero como profesionales especialistas que somos, queremos  cobrar por nuestro trabajo con total transparencia y no quedarnos con un dinero que no es nuestro.

Todo abogado debe, antes de iniciar un procedimiento, informar al cliente de forma clara y transparente de las condiciones en que se prestará el servicio y de los honorarios que se cobrarán ante cada una de las posibles situaciones. Ello en un documento que el cliente debe aceptar. Somos abogados y estamos para defender siempre y ante cualquier circunstancia los derechos de nuestros clientes y no debemos incluir en nuestros contratos cláusulas oscuras o abusivas, porque ello nos pondría ética y jurídicamente en la misma posición que los bancos a los que reclamamos.

Enviamos al cliente de forma previa al inicio de cualquier acción una Hoja de Encargo Profesional en que se detallan los procedimientos y los importes fijados como honorarios. Honorarios que siempre intentaremos limitar a lo que en su caso le podamos repercutir al banco caso de condena en costas sin prima adicional alguna sobre el importe recuperado. Solo cobramos por nuestro trabajo.

Y como adelanto necesario, fijamos una provisión de fondos de tan solo 150,00 (CIENTO CINCUENTA EUROS) para cubrir gastos de procurador que será descontada del importe final de los honorarios.

Aunque no hay garantía absoluta de ello porque legalmente es imposible garantizarlo, nuestro objetivo es que a usted la reclamación no le cueste nada y pueda recuperar todo su dinero más los intereses como establece el Art. 1303 del Código Civil.

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Enero 6, 2017

Los Reyes Magos son los Bancos

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 11:56

Que los bancos recurran ante el Tribunal Supremo las clausulas abusivas de las hipotecas es bueno (y rentable) para el consumidor

Cuando parecía que los bancos devolverían el dinero a sus sufridos clientes por los abusos cometidos, llega la gozosa (sí, bueno para los consumidores) realidad para los consumidores de que los bancos solo devolverán los gastos de las hipotecas si los condena el Supremo.

Se trata de la estrategia de miedo de los bancos: asustar al consumidor para que no reclame. Y dentro de esta estrategia, rechazar cualquier reclamación extrajudicial planteada por los consumidores directamente al banco y esperar a la vía judicial.

Pero es solo ‘postureo’: el consumidor informado sabe que con esta estrategia tiene todo que ganar y que los bancos lo tienen todo que perder.

Los bancos intentarán  recibir el mínimo número de reclamaciones posibles por razones obvias. Rechazaran cualquier reclamación que les sea presentada y es incluso posible que algunas sean recurridas como parte de esa estrategia del miedo, pero desde luego no llegarán todas al Supremo… Y tampoco importa si llegaran.

En primer lugar, los recursos en vía jurisdiccional tienen un coste. Quien haya perdido en primera instancia, si quiere recurrir debe paga. Y el coste de un recurso para un banco no es mucho, pero si lo hace con todos, sus costes se disparan de forma sustancial.

Con el recurso los bancos no ganaran más que conseguir retrasar el procedimiento. Y eso en via jurisdiccional es un dudoso beneficio porque cada día, como veremos a continuación, suma.

En segundo lugar -ya desde el punto de vista del consumidor-, el teórico recurso del banco ante el Supremo no tiene por qué suponer un aumento de los gastos ni molestias para este, sino un mero retraso en cobrar ese dinero que lleva tanto esperando. Un retraso excelentemente remunerado por el banco al Interés legal del dinero (el 3% en 2016). Un depósito más que VIP a los tipos actuales.

Y en cuanto a las posibilidades de que el banco consiga algo positivo del recurso: dudosas a la vista de la jurisprudencia y las recientes resoluciones judiciales.

En resumen: si los bancos recurren será, mas que una amenaza, un excelente regalo de Reyes; Bancos, ¡a pagar!

¡FELIZ DIA DE REYES!

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Diciembre 28, 2016

Es injusto pagar los gastos de la hipoteca

Archivado en: Contratos, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , — legisconsulting @ 09:59

No es sólo ilegal, sino también injusto que sea el consumidor quien abone los gastos. Lo justo es que los gastos de constitución los abone el banco y así lo ha manifestado el Tribunal Supremo y así  lo estamos reclamando en la campaña impulsada por Legisconsulting y el despacho De Santos y De León.

La hipoteca es una garantía para el banco, no un préstamo para el consumidor y así el interesado en la hipoteca es el banco, no el consumidor. El préstamo hipotecario no existe. Lo que es realmente lo que un consumidor tiene sobre su casa es un préstamo personal cuya devolución está garantizada por un inmueble.

Hablaba hace unos días con un director de una entidad bancaria que me decía -en su papel – que era injusto que el banco pagara los gastos de constitución de la hipoteca y que además el consumidor los había aceptado.

¿Es injusto?

Como todo, depende del cristal con que se mire.

Imaginemos que para garantizar la deuda al banco, en lugar de la casa, el consumidor tiene un cuadro de Picasso sobre el que se constituye un derecho de Prenda a favor del banco en lugar de la Hipoteca (nota: la Prenda es un derecho de garantía asimilable al de Hipoteca con la única diferencia es que uno recae sobre bienes muebles y el otro sobre bienes inmuebles).

Entonces el banco, hasta que pague el préstamo, se lleva el valioso cuadro en un furgón blindado hasta un sitio con todas las condiciones de temperatura y humedad necesarias para la conservación del cuadro y además pone un guarda jurado para custodiarlo. ¿Le parecería razonable que el consumidor tuviera que pagar los gastos del furgón, del climatizador/humidificador y del guardia de seguridad cuando el deber de mantenimiento del bien es del banco?. Pues eso es lo mismo que hace el banco al obligar al pago del notario, del registrador y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El obligado legalmente a esas cosas para que exista la hipoteca es el banco. Y además el banco es el único interesado: el consumidor preferiría no hipotecar su casa como garantía porque, obviamente,  no es necesario para la existencia del préstamo.

¿Lo ha aceptado?

Si no ha negociado  este punto concreto y venía directamente en el texto que el banco envió al notario es que el contrato de Hipoteca eran lentejas “si quieres las comes y si no las dejas” . Y el Tribunal Supremo mantiene de forma reiterada y tajante que las lentejas -de ninguna variedad- pueden ser parte del menú de  los consumidores en su relación con los bancos.

El consumidor no ha aceptado pagar nada porque ni se lo han planteado y además es injusto. Por lo tanto, el Tribunal Supremo dictamina que puede exigir la devolución de lo que pagó.

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Diciembre 22, 2016

Los bancos no devolverán las cláusulas suelo

Archivado en: Contratos, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 08:27

Pagarán, pero la letra pequeña de la sentencia obligará a los consumidores a presentar reclamaciones y dilatará los plazos de pago para los bancos. Habrá que demandar.

Después de la sentencia de ayer del TJUE parece que los bancos vayan a pagar sin más todas las cantidades que indebidamente cobraron por las injustas cláusulas suelo a sus clientes, pero con los bancos nada es tan fácil.

El Consumidor habrá de demostrar su condición de tal. Habrá que demostrar que las condiciones de la hipoteca no se negociaron individualmente. Habrá que demostrar la desproporcionalidad de las prestaciones en las obligaciones de las parte (banco/consumidor) Habrá que justificar individualmente los importes cobrados indebidamente. Y habrá que pelear por los intereses   .

Por otra parte los bancos no pagarán de oficio y masivamente porque la sentencia les obliga si se les reclama; Porque las reclamaciones dilatan sus plazos de pago y eso es como “financiar” sus deudas; Porque ellos les permite negociar las cantidades; Y finalmente y sobre todo, porque habrá mucha gente que no reclame y quien no reclame no recuperará su dinero.

Los bancos, si se les reclama, tendrán que devolver las cantidades que les quitaron a los clientes. No será un proceso largo ni costosos para los consumidores, pero habrá que reclamar para recuperar el dinero que legítimamente les corresponde.

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