abril 23, 2021

Aportar valor o destruirlo, una historia personal.

Una historia real de cómo un abogado puede aportar soluciones o como puede destruir el negocio de su cliente.

Querido lector, discúlpeme por contar una historia real estrictamente personal, como no podría ser de otra manera, ya que si fuera profesional no podría hacerla pública.

Por razones que no vienen al caso me he visto envuelto en unas obras de cierta envergadura a realizar en una Comunidad de Propietarios para las que, como es habitual, he contactado con varias empresas con el fin de solicitar presupuestos.  Y de los presupuestos recibidos, me he fijado en uno, en primer lugar por el detalle y desglose de los conceptos y en segundo lugar porque era conocedor que esta empresa ya había realizado trabajos para la Comunidad de Propietarios.

Esos detalles contenidos en el presupuesto me permitían acercarme a los costes reales, así que, a pesar de estar haciendo todo esto a nivel personal y por consiguiente de forma gratuita, no puedo evitar dedicar cierto tiempo a hacer un estudio del coste de mercado de los medios auxiliares necesarios, así como de los materiales. Obviamente de forma aproximada porque no soy un profesional de la construcción.

Del estudio de los presupuestos y de los cálculos descubro —además de que los márgenes son francamente elevados—, que hay un elevado sobrecoste sobre el precio de mercado especialmente en los medios auxiliares necesarios para realizar el trabajo. Así que, dado el positivo historial previo de trabajos de la empresa en la comunidad, me pongo en contacto con ellos a fin de que me den explicaciones e intentar reducir el importe.

Para ello,en busca del mejor acuerdo y para que sea todo lo más calro posible, envío un correo a la empresa señalando concretamente:

  1. Que el tipo aplicable al IVA según los trabajos a realizar es del 10% en lugar del 21%.
  2. Que el coste de los medios auxiliares sobre el precio de mercado es muy elevado.
  3. Que tal como está planteado el presupuesto, se está cargando a la Comunidad en concepto de IVA el 21% la factura de terceros por los medios auxiliares que, al ser incluida íntegra, hay que sumar un 10% del total aplicable a la factura (21%+10%). Y que a pesar de ser esto estrictamente legal, sugiero que hay otras formas de plantearlo para evitar ese sobrecoste.
  4. Incluso, a fin de mostrar los beneficios, incluso fiscales,  para la empresa remito detalle del resultado final del IVA a final del trimestre en que se deducirán más de lo que tendrán que ingresar, con lo que les sale un resultado positivo que, incluso insistiendo en que se trata de algo estrictamente legal, ello da margen para rebajar el presupuesto sin afectar a sus márgenes.  

Nada más recibir el correo me llama por teléfono el responsable de la empresa y de forma muy educada me justifica verbalmente el sobrecoste en ‘los riesgos’ que asume, sobre todo en la contratación de los medios auxiliares. A lo que propongo: 1.-) que sea la comunidad quien asuma esos ‘riesgos’ dado que ello es perfectamente posible planteando parte de los medios lo como «suplidos» en lugar de cómo «gastos»; 2.-) que a la vista del resultado fiscal del IVA, tendría también margen para rebajar el importe final; y 3.-) que si a su asesor, como profesional que es, se le ocurre alguna otra opción para rebajar la factura sin tocar los márgenes de la empresa, que estaría encantado de estudiarla.

Pero como soy consciente de que son conceptos que no tiene porqué conocer un trabajador le sugiero que lo consulte con su asesor y que directamente le reenvíe mi correo.

Hoy he recibido una escueta respuesta de su asesor a todo lo planteado—del que por respeto a un colega omitiré los datos—que copio textualmente porque entiendo que sobran los comentarios:

Si el material que yo pago es al 21% y repercuto al 10%,  evidentemente puede que me salga menos IVA a pagar o incluso que me devuelvan a la hora de hacer el trimestre, PERO ESO NO ES ASUNTO SUYO, es el propio funcionamiento del IVA y si sale a devolver o a pagar menos es porque antes se lo he pagado yo a mis proveedores. En definitiva, si hay desfase o no ( con Ud dice en su correo), es un asunto que a Ud. no le incumbe.

La función del abogado es aportar soluciones

Se puede decir cualquier cosa y se debe decir de forma distinta si se trata de un trabajador, un empresario o un abogado con 25 años de ejercicio. Pero siempre y en todo caso, se debe hacer de forma respetuosa y educada, sea lo que sea lo que se diga y a quien uno se dirija.

Cada cliente es distinto y único.

Los intereses de mi cliente son siempre los míos, aún cuando, como en mi caso en este proceso, ni siquiera cobre por ello al ser un tema personal y excepcional.

Sobre todo y por encima de todo, nuestra función debe ser aportar siempre Valor Añadido para el cliente en nuestras actuaciones de asesoría. Soluciones que a mí, como a la mayoría de los colegas que conozco, me hacen sentir especialmente satisfecho cuando me exigen un plus de esfuerzo y creatividad.

Pero siempre, siempre, siempre en beneficio del cliente. Si él pierde, como es el caso de esta empresa, yo pierdo.

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marzo 19, 2020

COVID-19 como causa de novación (adaptación) del contrato

Filed under: Actualidad,Contratos,Economía — Etiquetas: , — legisconsulting @ 09:43

‘Pacta sunt servanda’ (lo pactado obliga) porque ‘ex consensu advenit vinculum’ (del consentimiento deviene la obligación), pero ‘Rebus sic stantibus’ (estando así las cosas), tal vez no sea imprescindible ni obligatorio cumplir en los términos acordados, el contrato firmado.

El concepto es que, incluso en los contratos firmados, las prestaciones de las partes deben adaptarse a la realidad en que se encuadran y cambiar si esa realidad cambia.

Así, lo importante es el  «rebus sic stantibus» (estando así las cosas), que parte de la base de que los contratos tienen una ‘historia’ de negociación, de circunstancias que los motivaron y que afectaron a la prestación del consentimiento que obliga a las partes del mismo. Y que si todos esos elementos cambian por circunstancias extraordinarias, los términos del contrato deben adaptarse. De hecho, la expresión latina completa de la que surge la famosa cláusula es  «qui habent tractum succesivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur».

Es esta una construcción que no se encuentra en ningún texto normativo, sino que es una construcción de los tribunales en base a la cual, a priori parece razonable cuestionarse si las actuales circunstancias de confinamiento y limitaciones generales externas por el coronavirus (COVID-19) afectan a las prestaciones de las partes del contrato y si , según la jurisprudencia se dan los requisitos para apelar a la misma y poder modificar el contrato.

 «Rebus sic stantibus»

Que es la cláusula ‘Rebus sic stantibus‘?: es un mecanismo que permite adaptar las condiciones y prestaciones de las partes en un contrato cuando las condiciones que motivaron el mismo han cambiado.

Requisitos de la cláusula ‘Rebus Sic Stantibus:

  1. Alteración de las circunstancias: Se debe haber dado una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  2. Desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes: Que esta alteración haya causado una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo previsible, entre las prestaciones de las partes del contrato generando un desequilibrio absoluto entre las prestaciones de las partes.
  3. Circunstancias absolutamente imprevisibles: Y que todo ello se deba a que han devenido circunstancias radicalmente imprevisibles.

Cautelas de la cláusula ‘Rebus sic stantibus:

  • No es una cláusula legalmente reconocida.
  • No es una cláusula que busque la resolución del contrato, sino la adaptación de las prestaciones a las circunstancias.
  • Tradicionalmente la jurisprudencia la ha tratado como ‘una cláusula «peligrosa» y de admisión «cautelosa». Aunque más reciente jurisprudencia, en el contexto de la última crisis económica, parece abrirse a la ‘normalización‘ de su aplicación (STS de 30 de junio de 2014, rec. 2250/2012).
  • Es una cláusula aplicable -según la jurisprudencia- a contratos con obligaciones recíprocas concertados antes de la crisis económica pero que causan efectos en el tiempo.

 COVID-19

Parece evidente que las consecuencias de las medidas adoptadas ante el Coronavirus pueden ser de principio incluso más válidas y evidentes que las planteadas como presupuesto en la jurisprudencia mencionada en un contexto de mera crisis económica, pero es necesario analizar si, en cada contrato concreto, se aprecian todas los requisitos para la aplicación de la ―que empieza a ser famosa― cláusula ‘Rebus sic stantibus’.

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octubre 2, 2017

8 consejos básicos para inversiones ‘disruptivas’

Filed under: Contratos,Emprender,Marketing,Otros,Sociedades — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:52

He recibido en diversas ocasiones y con distintos planteamientos consultas sobre inversiones disruptivas: desde quien ha encontrado una forma de invertir que ofrece de media una rentabilidad de entre el  400% y el 1.000% anual (verídico) hasta quien ha encontrado una estructura completa y aparentemente fiable de negocio tradicional pero lo ha «disrumpido» para obtener mayor rentabilidad. Y es este último caso el más recientemente vivido  y el que me lleva a escribir este post.

La mayoría de las veces las consultas son una vez realizada la inversión sobre cómo van a gestionar la futura riqueza prometida. El problema es que por ética profesional entiendo que debo darles mi opinión profesional en lugar de venderles lo que me piden. Y como a nadie le gustan los jarros de agua helada, lamentablemente ese suele ser el final de nuestra relación.

Espero que los siguientes consejos ayuden a los inversores en negocios -disruptivos o no- y sirvan para cambiar esta dinámica.

1.- La pólvora no se inventa todos los días

«Hemos inventado el contrato de agencia disruptivo. Vendemos champiñones en lata y buscamos agentes comercializadores con una pequeña inversión garantizada de 40.000,00€. Se le otorgará una zona económica exclusiva donde se comercializarán las latas a través de un nuevo concepto de página Web específica para su territorio. Nos comprometamos a devolverle la inversión íntegra garantizada en cinco años más el 50% de los beneficios resultantes del negocio.

Además -ahí está lo disruptivo del contrato-, usted como agente no tendrá que hacer nada. La estructura comercial de nuestra propia empresa optimizando sinergias y productos se ocupará de publicitar y comercializar toda la gama de productos cruzados generando una elevada rentabilidad«

El término «disruptivo» queda muy bien, pero las actividades se deben ajustar la las leyes que hay. El contrato de agencia surge ya en el s. XVIII con la revolución industrial, así que si con este u otro alguien nos dice que lo ha reinventado, aunque ello es legal y posible, de entrada debería hacernos recelar.

2.- Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son.

Esto es un axioma en derecho. Aunque el encabezado del contrato diga «Contrato de Agencia«, la realidad es que si el texto ha dejado las obligaciones y responsabilidades del inversor vacías de contenido, se queda en algo distinto.

Un contrato vacío de contenido y sin transmisión de participaciones es un contrato de emisión de deuda. Y ese contrato tiene enormes restricciones y obligaciones que deberán ser satisfechas.

3.- El negocio es lo que es y no lo que dicen que es.

Aunque el negocio sea la comercialización de champiñones en lata por zonas geográficas exclusivas, si la empresa detrás del proyecto es una incubadora de empresas  dedicada al desarrollo de proyectos -denominación muy marketinian-o un fondo de inversión dedicado al capital riesgo, es dudoso que sepan gran cosa de champiñones en lata. Entonces el negocio real será otro distinto del que el inversor no será parte.

4.- Los números son lo que son y no lo que te dicen que son.

Un capital social del 90.000,00€ en una SL es mucho, pero no quiere decir que la empresa tenga esos 90.000,00€. Y tampoco sirven las proyecciones de ventas sobre una hoja de Excel porque el papel lo aguanta todo. Ni tampoco valen gran cosa la lista de contactos de un comercial concreto.

Las cuentas depositadas en el Registro Mercantil o las declaraciones de IVA pueden darnos alguna pista más, pero estas no tienen porqué tener todos los datos. Por ejemplo un número alto de inversores suponen una gran deuda que puede llegar a superar con creces el límite legal establecido (sí, ese límite existe). Y esas hemos visto que no tienen porqué figurar necesariamente en ninguno de esos registros.

5.- Garantías que no son tal.

Una garantía es una hipoteca, o un aval bancario o un seguro de caución. La garantía ofrecida por  la sociedad receptora de la inversión o por su matriz, por mucha antigüedad que esta tenga, como norma no son una garantía.

6.- Antigüedad no es lo mismo que seguridad.

Uno de los argumentos más comunes para inspirar seguridad es «nuestra empresa lleva operando desde 1990«. Pero eso no quiere decir que las cuentas hayan sido impecables o que puedan cumplir con sus obligaciones: Forum Filatélico duró casi 30 años y RUMASA mucho más.

7.- ¿Qué te pediría tu banco para lo mismo?

Los bancos para dar un crédito piden una inmensa cantidad de información, documentos y hasta visitas a domicilio o aspectos de la vida privada que en apariencia poco tienen que ver con el negocio, pero que les ayudan a entender la situación real.

No sea tímido, pida cuanta información necesite. Usted no tiene los recursos del BBVA o el Santander, lo que sí tiene es la posibilidad de pedir como si fuera ellos porque lo que va a entregar es su dinero.

8.- Nadie vende duros a cuatro pesetas.

Es posible que haya quien lea esto y no lo entienda, pero quienes tenemos cierta edad si lo hacemos. Los chollos no existen, así que si alguien le ofrece una alta rentabilidad fácilmente y sin trabajar, huya sin mirar atrás.

Y si tiene dudas, llámenos.

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diciembre 28, 2016

Es injusto pagar los gastos de la hipoteca

Filed under: bancos,Contratos,Gastos Hipotecas — Etiquetas: , — legisconsulting @ 09:59

No es sólo ilegal, sino también injusto que sea el consumidor quien abone los gastos. Lo justo es que los gastos de constitución los abone el banco y así lo ha manifestado el Tribunal Supremo y así  lo estamos reclamando en la campaña impulsada por Legisconsulting y el despacho De Santos y De León.

La hipoteca es una garantía para el banco, no un préstamo para el consumidor y así el interesado en la hipoteca es el banco, no el consumidor. El préstamo hipotecario no existe. Lo que es realmente lo que un consumidor tiene sobre su casa es un préstamo personal cuya devolución está garantizada por un inmueble.

Hablaba hace unos días con un director de una entidad bancaria que me decía -en su papel – que era injusto que el banco pagara los gastos de constitución de la hipoteca y que además el consumidor los había aceptado.

¿Es injusto?

Como todo, depende del cristal con que se mire.

Imaginemos que para garantizar la deuda al banco, en lugar de la casa, el consumidor tiene un cuadro de Picasso sobre el que se constituye un derecho de Prenda a favor del banco en lugar de la Hipoteca (nota: la Prenda es un derecho de garantía asimilable al de Hipoteca con la única diferencia es que uno recae sobre bienes muebles y el otro sobre bienes inmuebles).

Entonces el banco, hasta que pague el préstamo, se lleva el valioso cuadro en un furgón blindado hasta un sitio con todas las condiciones de temperatura y humedad necesarias para la conservación del cuadro y además pone un guarda jurado para custodiarlo. ¿Le parecería razonable que el consumidor tuviera que pagar los gastos del furgón, del climatizador/humidificador y del guardia de seguridad cuando el deber de mantenimiento del bien es del banco?. Pues eso es lo mismo que hace el banco al obligar al pago del notario, del registrador y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El obligado legalmente a esas cosas para que exista la hipoteca es el banco. Y además el banco es el único interesado: el consumidor preferiría no hipotecar su casa como garantía porque, obviamente,  no es necesario para la existencia del préstamo.

¿Lo ha aceptado?

Si no ha negociado  este punto concreto y venía directamente en el texto que el banco envió al notario es que el contrato de Hipoteca eran lentejas «si quieres las comes y si no las dejas» . Y el Tribunal Supremo mantiene de forma reiterada y tajante que las lentejas -de ninguna variedad- pueden ser parte del menú de  los consumidores en su relación con los bancos.

El consumidor no ha aceptado pagar nada porque ni se lo han planteado y además es injusto. Por lo tanto, el Tribunal Supremo dictamina que puede exigir la devolución de lo que pagó.

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diciembre 22, 2016

Los bancos no devolverán las cláusulas suelo

Filed under: bancos,Contratos,Gastos Hipotecas — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 08:27

Pagarán, pero la letra pequeña de la sentencia obligará a los consumidores a presentar reclamaciones y dilatará los plazos de pago para los bancos. Habrá que demandar.

Después de la sentencia de ayer del TJUE parece que los bancos vayan a pagar sin más todas las cantidades que indebidamente cobraron por las injustas cláusulas suelo a sus clientes, pero con los bancos nada es tan fácil.

El Consumidor habrá de demostrar su condición de tal. Habrá que demostrar que las condiciones de la hipoteca no se negociaron individualmente. Habrá que demostrar la desproporcionalidad de las prestaciones en las obligaciones de las parte (banco/consumidor) Habrá que justificar individualmente los importes cobrados indebidamente. Y habrá que pelear por los intereses   .

Por otra parte los bancos no pagarán de oficio y masivamente porque la sentencia les obliga si se les reclama; Porque las reclamaciones dilatan sus plazos de pago y eso es como «financiar» sus deudas; Porque ellos les permite negociar las cantidades; Y finalmente y sobre todo, porque habrá mucha gente que no reclame y quien no reclame no recuperará su dinero.

Los bancos, si se les reclama, tendrán que devolver las cantidades que les quitaron a los clientes. No será un proceso largo ni costosos para los consumidores, pero habrá que reclamar para recuperar el dinero que legítimamente les corresponde.

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noviembre 30, 2016

Recupere los gastos de su Hipoteca

Filed under: Actualidad,bancos,Contratos,Gastos Hipotecas — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 13:05

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Recupere los gastos de su hipoteca con

Legisconsulting y De Santos y de León

Abogados

El Tribunal Supremo ha declarado abusivas las cláusulas por las que el banco le obligó a pagar al momento  de la firma de su hipoteca el  Impuesto de Actos Jurídicos Documentado, los gastos de Notario y los gastos de Registro. Por eso, el Tribunal Supremo declara que su banco debe devolverle las cantidades que le han cobrado por estos conceptos

TODOS los consumidores en la práctica totalidad de sus hipotecas están afectados

Si aún tiene una hipoteca o la canceló hace menos de 4 años, su banco le debe dinero

Envíenos copia de:

  • La escritura de su Hipoteca
  • Los gastos de notaría
  • Los gastos de registro
  • El justificante de pago del AJD

Le diremos cuanto le tiene que reclamar al banco y le proporcionaremos un informe gratuito de la legalidad de su hipoteca

¿Quiere recuperar su dinero?

Escríbanos info@legisconsulting.com

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(more…)

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¿Puedo reclamarle los gastos de la hipoteca a a mi banco?

Filed under: Actualidad,bancos,Contratos,Gastos Hipotecas — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:11

Una reciente sentencia del tribunal Supremo declara que en la constitución de su hipoteca usted como consumidor pagó por conceptos que no le correspondían. Los gastos de Notaría, Registro e Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD) debió haberlos pagado el banco y ahora debe devolver las cantidades indebidamente pagadas.

¿Cuánto me tendrían que devolver?

La Sentencia señala que deben ser devueltas a los consumidores las cantidades correspondientes a los conceptos mencionados, pero como estos han ido variando a lo largo de los años y aún varían en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble el importe final variará de un caso a otro. De cualquier forma puede hacerse una idea de las cantidades en estos cuadros con cálculos aproximados para una hipoteca de 100.000,00€:  Álava, Andalucía, Aragón Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla- la Mancha, Castilla-León, Cataluña Extremadura, Galicia, Guipúzcoa, La Rioja, Madrid, Murcia, Navarra, Valencia, Vizcaya

¿Estoy afectado?

SÍ. El INE afirma que la práctica totalidad de las hipotecas lo están porque la práctica totalidad de ellas contienen una cláusula como la ahora declarad nula por el Tribunal Supremo.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Si su hipoteca está en vigor o la canceló hace menos de 4 años, puede hacerlo. Da igual si la firmó hace más de 30 años.

Tengo una Subrogación

Si cambió de banco y de hipoteca hace menos de 4 años -por ejemplo para mejorar el tipo de interés-  es probable que en ambas se encuentre la cláusula declarada nula y por lo tanto de ambas podrá reclamar los gatos abonados.

¿No sería mejor una reclamación colectiva?

Las demandas Colectivas ante los tribunales suelen servir para construir procesos extensísimos que se dilatan enormemente en el tiempo y que no tienen ventaja particular para el consumidor por cuanto las circunstancias concretas de cada contrato se analizan caso por caso.

Además en las demandas colectivas se corre un mayor riesgo que cualquier pequeño error  evite que el banco pueda ser condenado a pagar las costas del procedimiento llegado el caso.

¿Y si ya estoy registrado en una demanda colectiva?

Puede renunciar a ella en cualquier momento y plantear una reclamación individual más rápida y segura.

¿Puedo reclamar por mí cuenta?

Usted siempre puede dirigirse directamente al banco reclamando las cantidades que le fueron cargadas indebidamente, pero la experiencia nos dice que la respuesta de principio del banco es siempre negativa y que normalmente sólo se avienen a negociar una vez presentada la demanda.

¿Cuánto tardaré en conseguir una respuesta a mi reclamación?

En vía extrajudicial, el breve plazo que se tome el banco para dar una respuesta. Y en vía judicial, al ser normalmente cantidades no tan elevadas, se sustancian en un procedimiento más ágil que debería estar resuelto -dependiendo de cada juzgado- como máximo en unos pocos meses.

¿Qué probabilidades tengo de éxito?

El Tribunal Supremo ha sido muy claro. Si se dan las circunstancias legales que analizaremos  gratuitamente para usted, muy altas.

¿Tomará represalias mi banco contra mí?

Su banco ya le carga de forma legal o ilegal (cláusulas abusivas como estas así lo demuestran) todo lo que puede. Las agradables personas que le atienden en su sucursal y con quien mantiene tan buena relación no son el banco ni su relación con ellas se verá afectada.

¿Cuánto me va a costar?

Somos profesionales que valoramos nuestro trabajo y a nuestros clientes, por ello no podemos decirle que no le costará nada porque creemos que eso en ningún caso es ético ni cierto.

De forma transparente, y tan solo tras comprobar la viabilidad de su caso, le remitiremos un  documento detallado con las condiciones, pasos y coste que usted será libre de aceptar.

¿Cómo puedo saber realmente si puedo reclamar y la cantidad exacta que me deben?

Llámenos y le proporcionaremos un informe jurídico gratuito sobre la legalidad de su hipoteca y de su compraventa con el detalle de las cantidades que podría reclamar.

¿Quiere recuperar su dinero?

Escríbanos: info@legisconsulting.com

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noviembre 29, 2016

El Supremo obliga a los bancos a devolver los gastos de las hipotecas

Filed under: Actualidad,Contratos,Gastos Hipotecas,Otros — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 18:17

El Tribunal Supremo viene a anular la cláusula contenida en prácticamente todas las Hipotecas que obliga a pagar gastos que le corresponden al banco y que fueron cargados a los clientes.

En concreto la sentencia dice que deben ser devueltos a los clientes los siguientes gastos de constitución de Hipoteca:

  • ·         Gastos de Notaría
  • ·         Gastos de Registro
  • ·         Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Ello de todas las hipotecas en vigor o ya canceladas hace menos de 4 años.

Como en otras muchas cláusulas abusivas declaradas como tales por el Tribunal Supremo, la declaración de nulidad nace la normativa de protección del consumidor que -en aplicación de este caso concreto- declara como nulas las cláusulas que impongan al consumidor «los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario» ; «los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario»; y «La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario »

Pero además el tribunal considera que las cláusulas

  1. no permiten una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral y
  2. hace recaer la totalidad de la carga sobre el consumidor (hipotecado)
  3. y no se negociaron individualmente al estar incluidas en la práctica totalidad de las Hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad

¿Que supone la Nulidad?

En Derecho la nulidad supone -en palabras llanas- que el acto declarado nulo no puede desprender efectos jurídicos y que la ‘corrección’ de dichos efectos se debe retrotraer al momento mismo del nacimiento del acto nulo. Es decir, que el acto nunca existió y toda consecuencia debe ser corregida como si nunca hubiera existido

¿Podría el tribunal modular la  cláusula y hacer que el consumidor sólo recupere una parte?

Es otra pregunta que puede surgir a la que entiendo que la respuesta es NO.

El tribunal, en la misma sentencia en que nos apoyamos hace mención a esta posibilidad y mantiene que la declaración de nulidad de la cláusula no puede ser parcial y para ello se apoya en un Auto anterior emitido por el propio tribunal: ««…El contrato de que se trate debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas,…. (el juez no puede)… reducir el importe de la pena convencional impuesta al consumidor, en lugar de excluir plenamente la aplicación a éste de la referida cláusula …»

Declarada nula la cláusula pasa a ser de aplicación la Ley del Impuesto que determina  expresamente que el obligado al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados será el Banco al no haber existir documento alguno que traslade la responsabilidad a persona alguna al haber sido la cláusula declarada nula.

Plazo de prescripción de las acciones

Si le hipoteca está aún en vigor el plazo de prescripción de acciones para recurrir en vía judicial no habría empezado aún a contar. Un plazo de 4 años que empezaría a contar sólo desde la extinción de la hipoteca, por lo que cualquier hipoteca extinguida durante antes de ese plazo estaría aún en disposición de solicitar la devolución de los gastos independientemente de cuándo fuera constituida.

¿Quiere recuperar su dinero?

Escríbanos: info@legisconsulting.com

Nota  1: Cláusula declarada nula (similar a otras muchas a las que son aplicables las causas  de nulidad)

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª«.

Nota 2: Nota aclaratoria emitida por el Gabinete técnico del propio Tribunal Supremo TRIBUNAL SUPREMO SALA CIVIL GABINETE TÉCNICO

Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013. Cláusulas abusivas en los contratos bancarios celebrados con consumidores: cláusula suelo; intereses moratorios; vencimiento anticipado; atribución de gastos de la operación al consumidor; contratación telefónica.

La sentencia también considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

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abril 9, 2014

Formas rápidas e indoloras de suicidarse

Hay muchas formas de ‘suicidar‘ un negocio, pero una lenta y dolorosa es ofrecer o contratar servicios sin cumplir todas las normas o garantías legales.

Un negocio trabajado

La semana pasada recibí una solicitud de contacto en Linkedin que resultó ser alguien que sólo un día después me envió un correo ‘presentando’ sus servicios. Lo que se llama en términos legales publicidad.

Se presentaban los servicios a través de una Web muy buena, con servicios ofertados claros y las tarifas increíbles. Sin duda, de los suyo sabían lo que hacían y habían hecho un grandísimo trabajo y una importante inversión. Pero no sabían de leyes:

· El art. 10 de la LSSI no es toda la LSSI o sobrarían 44 artículos y varias disposiciones adicionales.

· Las exigencias de Protección de Datos no se limitan a registrarse ante la AGPD (estaría muy bien).

· Decían que habían conseguido los ‘certificados de seguridad‘ exigidos para su actividad,

· pero no decían cual era su actividad, porque evidentemente la que parecían ofertar no era tal.

· Y no era tal porque tras una rápida búsqueda en Internet para saber si tenían la preceptiva autorización resultó negativa.

Hasta aquí una bonita lista de infracciones y sanciones derivada de una bonita lista de leyes distintas.

Pero es que aún cumpliendo la LSSI, la LOPD y con los certificados de seguridad, hay cosas que no puedo hacer; no puedo ofrecer un servicio de correo sin licencia; no puedo ofrecer servicios de pago si no soy una entidad de pago o un agente de una de ellas; no puedo ejercer de médico o abogado sin el título correspondiente; ni puedo ser carnicero sin el de manipulador de alimentos.

¿Actividad Ilegal?.. y sanciones por error

Pues no necesariamente. Y este es el caso que inspira este Post.

En Internet es bien sabido que es fácil el «no soy pero lo parezco«. Un proxy a una entidad con todos los permisos es legal y hasta habitual: presento a la apariencia de ser y prestar sin ser ni prestar. Pero no decir quién presta realmente el servicio y en qué condiciones sí es ilegal y también es motivo de jugosa sanción para quien lo presta y genera una enorme inseguridad en quien lo contrata.

Varias leyes prohíben esta falta de transparencia y establecen múltiples y graves sanciones (acumulativas) que serán impuestas por muy diversas autoridades. Algunas legítimas como las del apartado anterior, pero incluso algunas sanciones por error. Imagine por ejemplo que la autoridad reguladora piensa que -tal como parece en la Web- ofrecemos unos servicios que no ofrecemos (la falta de trasparencia que decíamos antes)sin licencia, pues es probable que directamente envíe una sanción y la orden automática de suspender actividades antes incluso de preguntar.

El riesgo del usuario

Quien está contratando este servicio en concreto no sabe realmente quien se lo va a prestar, ni en qué condiciones, ni con qué garantías. Pero tampoco sabe quién va a acceder a sus datos en muchos casos como el de las Entidades de Pago, muy sensibles ni quién los va tratar, ni dónde, ni con qué fin, ni en qué forma.

Es legal y no acarrea en principio responsabilidad para el usuario contratar con este tipo de servicio, pero supone un enorme riesgo para él la renuncia a las garantías legales que de hecho supone. Las leyes están hechas con mayor o menor fortuna, pero la intención de todas las exigencias, registros y autorizaciones es siempre la misma: la seguridad del usuario.

De safari por la jungla

En este caso, como en muchos otros, además de las normas generales de actividades por Internet hay que cumplir

· las normas y autorizaciones específicas de la actividad en Internet;

· otras normas generales no específicas de Internet;

· además de normas ‘generales

· y normas específicas de la actividad con su especialidad para negocios online.

Una maraña normativa que afecta a cualquier negocio y que se incrementa más incluso si el negocio es Online o se contrata Online.

Internarse en esta jungla sin guía (legal) es como ir a cazar leones con tirachinas. Tanto para quien ofrece como para quien contrata servicios observar la ley y asegurarse de que se observa es esencial. No todo lo que contratamos es lo que parece ni todos los peligros de la jungla son leones o hipopótamos.

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junio 13, 2013

Recompra de preferentes Bankia

Filed under: Actualidad,Contratos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 12:23

Hasta hora la reclamación contra Bankia por la comercialización de Participaciones Preferentes se basaba en la nulidad del consentimiento o en el incumplimiento de las condiciones exigidas al comprador, pero ahora la solución podría estar en la propia oferta. En el propio contrato.

Lo que me contaron en el banco

Ayer di por casualidad con un post que refleja las instrucciones remitidas por la dirección de Bankia a sus sucursales para la venta de las preferentes. Unas instrucciones que ante los tribunales apoyan mediante prueba documental el “es que el del banco me dijo…”. Algo extremadamente difícil de probar salvo conversión del bancario de turno en busca de la santidad (nada ganaría con ello).

Este documento señala textual mente que al cliente había que decirle al vender las preferentes que a partir del quinto año «Habrá un mercado secundario en el que Caja Madrid dará liquidez ofreciendo precios de compra y venta mediante la operativa habitual«.

El contenido del contrato

Es contrato el documento firmado, pero también lo es como obligación para la parte vendedora la oferta que se le hace al cliente antes de la firma, incluyendo el contenido de tal oferta tanto el folleto explicativo de turno como cualquier explicación que el aparente representante del banco (el bancario de turno) nos en el proceso de venta.

Obviamente, salvo que vayamos al banco con grabadora, es muy difícil demostrar qué nos dijeron allí, pero este documento nos aporta una prueba –o al menos indicio– documental de lo que nos contaron de palabra.

Interpretamos el contrato

Llegados al punto de que nos contaron que las Preferentes se podían vender en el mercado secundario pasados los primeros 5 años vamos al párrafo de «Habrá un mercado secundario en el que Caja Madrid dará liquidez ofreciendo precios de compra y venta mediante la operativa habitual«.

Yo entiendo de esta frase que existe un compromiso de Bankia de compra de las Participaciones Preferentes el mercado secundario que constituye su único y natural mercado. Es decir, un pacto de recompra pasado 5 años en que Caja Madrid dará liquidez ofreciendo precios de compra y venta.

Pacto de recompra

Es cierto que no establece expresamente un pacto de recompra y que de esa frase podría interpretarse simplemente como que Caja Madrid dará liquidez a quien quiera comprar Preferentes de más de 5 años pero:

  • Sin duda, para quien leyendo esta frase entendió que existía un pacto de recompra fue determinante para que se decidiera (un vicio en la voluntad, que decimos los abogados)
  • Y aunque la frase no es nada clara, por eso mismo el Código Civil prohíbe expresamente que pueda beneficiar a Bankia: “La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad”

En definitiva, bajo esta interpretación Bankia vendría obligada a recomprar las Preferentes pasados 5 años.

Más perlas

El documento en cuestión es una joya que además incluye varios elementos más susceptibles de ser usados en la reclamación ‘normal’ por nulidad por vicio del consentimiento o por vulneración de las condiciones de comercialización. Pero es un juez quien en cualquier caso debe decidir para cada caso concreto.

De momento, seguimos abriendo flancos en la batalla.

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