Abril 20, 2017

Reclamar gastos de hipotecas en VPO

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 14:04

Si tiene una hipoteca, sin duda su banco le debe dinero. Y aunque le parezca que como lo que compró fue una VPO es poco dinero, tenemos el mecanismo para reclamarlo de forma segura y económica.

Ya hemos hecho mención en varios post posteriores que el Tribunal Supremo  obliga a los bancos a devolver los gastos que le impuso en la formalización de su hipoteca, aunque anteriormente sólo nos hemos referido a casos en los que reclamar todos los conceptos mencionados por el Tribunal:

  • Gastos de Notaría
  • Gastos de Registro
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

De estos conceptos, el más importante es el AJD, por lo que los consumidores que por haber adquirido una vivienda de protección pública o protección oficial (llamémoslas VPO) se encontraban exentos del AJD, se encuentran con que la cantidad a reclamar en contadas  ocasiones alcanzaban los 1.000€ y además era fruto de una subrogación hipotecaria de cuya escritura original no disponían.

A estos consumidores, su banco les debe bastante dinero, pero la cantidad y los trámites necesarios previos dificultaban la reclamación.

Puede Reclamar

En Legisconsulting.com y De Santos y de León, tras recibir varios casos como el descrito, hemos encontrado la solución en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 72 Acumulación subjetiva de acciones

Podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón del título o causa de pedir.

Se entenderá que el título o causa de pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se funden en los mismos hechos.

En la inmensa mayoría de los casos de VPO, los contratos y las hipotecas son idénticos y por lo tanto sus vecino, si compró una VPO, tiene el mismo contrato  con las mismas condiciones y las mismas limitaciones que usted para reclamar. Y nosotros podemos acumular tales procedimiento repartiendo los costes y diluyendo los muy escasos riesgos.

Como lo hacemos

  • Acumulamos las reclamaciones de todos los vecinos que se encuentren en la misma situación contra un mismo sujeto (banco). Una verdadera identidad de partes, contratos y circunstancias lejos del ‘totum revolutum’ que suponen otro tipo de reclamaciones colectivas.
  • Unificamos los trámites de todos los propietarios que se encuentran en las mismas circunstancias, lo cual nos ahorra trámites y costes de gestión y de desarrollo del procedimiento que nos permite ofertar condiciones especiales.
  • El coste final para el cliente se repartirá entre todas las personas que formen parte de la reclamación.
  • Y además con total seguridad: ningún tribunal ha cuestionado que proceda la devolución de los gastos los abonados al notario ni al registrador.

Si adquirió una VPO, hable con sus vecinos y consúltenos. Les haremos una oferta que le permita recuperar su dinero de forma fácil y económica.

info@legisconsulting.com

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Marzo 24, 2017

Respuestas de los bancos a las reclamaciones por hipotecas

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:52

Los despachos Legisconsulting.com y De Santos y de León llevamos ya bastantes meses de reclamaciones y estas son las respuestas de los bancos ante reclamaciones extrajudiciales por cláusulas abusivas en la hipotecas.

Ante quién hemos reclamado

Hemos presentado reclamaciones ante la práctica totalidad de entidades del país. Incluso ante algunas que después de haber trabajado en banca y tras casi 20 años de ejercicio profesional posterior, ni siquiera sabía que existieran.

Qué hemos reclamado

Sin perjuicio de poder reclamar otras posteriormente en vía judicial, hemos reclamado todas las cláusulas que hemos encontrado en las hipotecas con trascendencia económica inmediata para los clientes: desde cláusulas suelo, a cláusula de imputación de gastos, cláusulas de redondeo, intereses de demora excesivos, contratos CAP, swaps -o similares- y un largo etc.

Cláusulas que son nulas según diversas sentencias del Tribunal Supremo y por las que el dinero pagado en base a las mismas debe ser devuelto con intereses.

Porqué hemos reclamado

Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y sin perjuicio de poder hacer argumentaciones posteriores en vía judicial, hemos reclamado básicamente porque la cláusulas fueron impuestas por los bancos y no fueron negociadas individualmente y por tanto son nulas y las cantidades pagadas en virtud de las mismas deben ser devueltas

Qué nos han contestado

De todas las reclamaciones presentadas hemos recibido sólo tres contestaciones:

-        BANKINTER (1 respuesta): Defienden que ellos no eran parte del procedimiento en que el Tribunal Supremo declaró nula la cláusula y que por tanto la jurisprudencia no les afecta (¿?): Además defiende que todas las condiciones del contrato fueron aceptadas por el cliente.

-        BANKIA (1 respuesta): Defienden que “no todos los gastos e impuestos son por cuenta de las entidades financieras” y que según el art 68 del reglamento del AJD el pago del impuesto corresponde al prestatario. Algo que manifiestan que es independiente de la nulidad de la cláusula

-        CAIXABANK (1 respuesta): “Le informamos que estamos tramitando su queja/reclamación con número de registro 0-000000000 . En breve le notificaremos la correspondiente resolución.” (de esta respuesta ya hace ya en breve hace ya 4 meses)

Cuál es la conclusión

En primer lugar, que los argumentos de defensa en las escasas respuestas son cuando menos cuestionables:

-        BANKINTER: Que la jurisprudencia no te afecte porque no cita tu nombre expresamente es cuando menos cuestionable. Y sobre la aceptación de las cláusulas, el mismo Tribunal Supremo ya ha establecido que si no fueron negociadas individualmente son “lentejas” (si quieres las comes…) y por lo tanto nulas de pleno derecho.

-        BANKIA: El argumento de la imputación de los gastos al prestatario, es expresamente desmontado por la sentencia del Tribunal Supremo que declaraba abusivas las cláusulas de imputación de gastos en base a una norma de rango superior.

-        CAIXABANK: De todas las reclamaciones presentadas ante esta entidad, es la única “respuesta” que hemos recibido. Y la he transcrito literalmente porque ha sido en respuesta a mi caso personal y me siento muy honrado del detalle que han tenido conmigo (por favor léase en modo sarcasmo).

En segundo lugar, que en la práctica totalidad de los casos, los bancos no se están molestando ni en contestar incumpliendo el deber que tienen ante la ya habitual indolencia/pasividad del Banco de España. No sabemos si es por insuficiencia de medios para responder; porque entienden que no tienen defensa posible; o porque piensan que así desaniman a los clientes.

Saben al cliente medio le cuesta dar el paso de interponer una demanda aún cuando tiene elevadísimas probabilidades de ganar y el coste de la reclamación sea prácticamente (o totalmente) 0 -cero-. Y cada cliente que no se anima a demandar supone literalmente un beneficio para el banco, porque esas cantidades que no les pertenecen las dan por perdidas y fueron ya provisionadas en el balance.

Y la pregunta que se hará es: y si ni tan siquiera contestan a las reclamaciones, ¿porqué hacer la reclamación previa?. Pues para poder solicitar las costas del procedimiento y que a usted, como cliente, reclamar no le cueste nada.

¡Recupere Su Dinero!: info@legisconsulting.com

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Marzo 14, 2017

Reclamar el AJD en hipotecas: cuestión resuelta

Archivado en: Gastos Hipotecas, Otros, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:03

El Tribunal Supremo deja zanjado que el tema sin controversia posible: la cláusula que impone el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al consumidor en hipotecas es nula. Y todos los tribunales inferiores tienen obligación de aplicar esta doctrina.

Churras con Merinas.

Ayer recibí una consulta telefónica en el despacho de alguien que, tras mucho buscar en Internet, mantenía que aún no está claro que se pueda reclamar lo pagado en concepto de AJD. Y efectivamente, consultado el letrado Google, no es difícil encontrar a alguien con ‘apariencia legal’ que lo publica.

Entrecomillar que “el magistrado XXXX mantiene que no se puede reclamar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales (…) porque estos van marcados por Ley y están tasados”, puede ser que sea cierto y hasta una cita literal, pero es posible en derecho que esté fuera de contexto y no sea aplicable al caso que nos ocupa. O incluso, aunque dudoso, pudiera ser que ser refiera a este mismo tema, pero en este caso tampoco pasaría de ser una mera opinión de alguien que no genera obligación ni trascendencia alguna en tribunales.

Esta afirmación es real y acertada, pero sólo si nos referimos a un tema y una cuestión radicalmente distinta: el mismo Tribunal Supremo fija el sujeto pasivo en este sentido, pero en su sala de con Contencioso Administrativo (proceso en el que interviene la administración). En un proceso civil como este en que la cuestión es la defensa de los consumidores frente a un profesional -el banco-, la palabra definitiva es la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Cuestión Resuelta

Como entrar en disquisiciones sería absurdo, lo más razonable es ir a la fuente. Esta es la doctrina jurisprudencial (literal) aplicable al caso de que la hipoteca de un consumidor que contenga una cláusula similar a la analizada en la sentencia que imponga  a este el pago de los tributos derivados de la constitución de hipoteca:

3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de  transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en de terminados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien  con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.

El Tribunal Supremo, en su sala de lo civil, es meridianamente claro: la cláusula de las hipotecas que atribuye al consumidor los impuestos derivados de la constitución de hipoteca es nula.

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Enero 24, 2017

Qué le aporta la solución de las Cláusulas Suelo

Archivado en: Uncategorized — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:42

O dicho de otra forma, ¿quién gana con el Real Decreto Ley de las Cláusulas Suelo?: el estado gana liberando a los tribunales de procedimientos; Los bancos ganan tiempo y un enorme mercado para colocar otros de sus imaginativos productos; El consumidor un procedimiento ya existente y el riesgo inherente a esos nuevos productos.

Pero analicemos

Ya se puede reclamar por las Cláusulas Suelo

Artículo 3. Reclamación previa.

1. Las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales,

El  Banco de España ya obligaba a los bancos a tener un Servicio de Atención al Cliente donde dirigir las solicitudes o reclamaciones. Ahora les da un mes para instaurarlo (¿?).

Los Bancos calcularán el importe a devolver

2. Recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo

Aunque no es obligatorio para ellos y  sólo lo calcularán si consideran inválidas sus propias cláusulas. Hay bancos con Sabadell o Popular que consideran que sus cláusulas suelo son válidas y en principio no negociarán ni proporcionarán cálculo alguno.

Para los que lo calculen, el consumidor haría bien en revisar los cálculos.

Tres meses para “negociar

4. El plazo máximo para que el consumidor y la entidad lleguen a un acuerdo y se ponga a disposición del primero la cantidad a devolver será de tres meses a contar desde la presentación de la reclamación

El plazo que tienen los bancos para contestar reclamaciones es de 60 días. En el caso de las Cláusulas Suelo, la norma alarga este plazo a 3 meses.

Costas procesales.

1. Solamente si el consumidor rechazase el cálculo de la cantidad a devolver o declinase, por cualquier motivo, la devolución del efectivo e interpusiera posteriormente demanda judicial en la que obtuviese una sentencia más favorable que la oferta recibida de dicha entidad, se impondrá la condena en costas a esta.

2. Si el consumidor interpusiere una demanda frente a una entidad de crédito sin haber acudido al procedimiento extrajudicial del artículo 3, regirán las siguientes reglas:

a) En caso de allanamiento de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, se considerará que no concurre mala fe procesal, a efectos de lo previsto en el artículo 395.1 segundo párrafo, de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

b) En el caso de allanamiento parcial de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, siempre que consigne la cantidad a cuyo abono se comprometa, solo se le podrá imponer la condena en costas si el consumidor obtuviera una sentencia cuyo resultado económico fuera más favorable que la cantidad consignada.

Básicamente son las mismas normas de imposición de costas contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque eso sí, pudiendo llegar  limitar en ciertos casos la discrecionalidad de los jueces en esta materia.

Si ya demandó y aún no hay sentencia

Disposición transitoria única.

Procedimientos judiciales en curso. En los procedimientos judiciales en curso a la entrada en vigor de este real decreto-ley en los que se dirima una pretensión incluida en su ámbito, ejercida por uno o varios consumidores frente a una entidad de crédito, las partes de común acuerdo se podrán someter al procedimiento establecido en el artículo 3, solicitando la suspensión del proceso, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Se permite suspender el procedimiento e intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial. Y aunque es probable que   ya se hubiera intentado antes, ahora las sensibilidades de los bancos hayan cambiado y el resultado sea distinto en este momento.

¿Gato por liebre?

Disposición adicional segunda. Medidas compensatorias distintas de la devolución del efectivo

1. A los efectos de lo previsto en el artículo 3, una vez convenida la cantidad a devolver, el consumidor y la entidad de crédito podrán acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo. En este caso la entidad de crédito deberá suministrarle una valoración que le permita conocer el efecto de la medida compensatoria y concederle un plazo de quince días para que manifieste su conformidad.

2. La aceptación de una medida compensatoria requerirá que el consumidor haya recibido información suficiente y adecuada sobre la cantidad a devolver

Se da la posibilidad a los bancos de dar rienda suelta a su Creatividad y ofrecer a los clientes otras vías más imaginativas de compensar a sus clientes en lugar de  simplemente abonarles lo que les quitaron ilegalmente.

Está en manos del consumidor si decide optar por el dinero o prefiere otros productos de los mismos creadores de: las preferentes, las obligaciones subordinadas, los préstamos multidivisa, los límites a las variaciones de tipos de interés, los productos estructurados, Swap, Warrants, Futuros, Opciones, CFDs …….

De cualquier forma, como están recomendando hasta las Organizaciones de Consumidores, lo mejor para negociar con un tahúr es el consejo profesional de un abogado.

info@legisconsulting.com

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Enero 20, 2017

Como tributa el dinero de las cláusulas abusivas (suelo, gastos, etc)

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 10:16

Habrá que tributar por el dinero devuelto por los bancos por cláusulas abusivas (cláusulas suelo, gastos de constitución, etc)… pero no que no en todos los casos y siempre en cantidades muy limitadas.

¡Que viene hacienda!… pero poquito

Así se tributará por lo que se reciba de los bancos:

  • Se tributará exclusivamente por las cantidades que en su momento se dedujeron de la inversión en vivienda habitual y que en su día fueron de sólo un 15% de la inversión y sólo sobre ese 15% se tributará.
  • Se tributará sólo por las cantidades correspondientes a los últimos 4 años. Las anteriores están prescritas.
  • Las pequeñas cantidades que finalmente se tengan que pagar a Hacienda serán sin recargos ni sanciones.
  • Al dinero que el banco le cobró indebidamente hay que sumar el  Interés Legal del Dinero correspondiente a cada año desde el pago. Esos intereses no tributan.
  • Igualmente, si hubiera interés de demora aplicable a las cantidades, este tampoco tributa.
  • Si no se trataba de su vivienda habitual y no se dedujo nada en su día, Hacienda no le reclamará nada. Usted ya tributó por ese dinero.
  • Si en una hipotética negociación con el banco se alcanza el acuerdo de aplicar esas cantidades a amortizar capital que aún le quede de la hipoteca en lugar de recibirlo en efectivo, no pagará nada a Hacienda.

En conclusión: las cantidades que en su caso habrá que abonar a hacienda tras la reclamación serán una mínima parte de las cantidades obtenidas y en ningún caso una razón para no plantear la reclamación.

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Enero 17, 2017

¿Cuánto cuesta reclamar a los bancos?

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:09

La respuesta por justicia debería ser NADA, pero aunque hay profesionales que lo intentan por todos los medios, es algo que éticamente no se puede prometer ni legalmente se puede garantizar.

¿Qué cuentan?

Es común encontrarse con publicidad de despachos o asociaciones de consumidores que dicen que “no cobran nada” o que “pagará el banco” o que “sin adelantar nada“, pero lo cierto es que en estas reclamaciones intervienen profesionales que trabajan para conseguir que la reclamación prospere y estos tienen que cobrar.

Pero vamos por partes

  • Nuestros honorarios los pagará el banco“: decir que pagará el banco es ilegal y va en contra del código deontológico de la abogacía porque es algo que los abogados no podemos prometer. Eso es algo que tendrá que decidir un juez y sólo si nos conceden TODO lo que pedimos.
  • Sin adelantar nada“: Es cierto, podemos vivir sin una provisión de fondos, pero al final del procedimiento el profesional querrá cobrar. Y esto al cliente le puede salir rentable o no.
  • Gratis“: Un profesional cualificado le regala su tiempo y su esfuerzo. ¡Normal!
  • Porque somos una asociación de consumidores“: Las reclamaciones en tribunales se sustancian una por una aunque la demanda sea conjunta. Alguien tiene que estudiar su caso concreto y alegar en base a sus datos concretos. Aunque lo parezca, no todas las cláusulas ni todas las reclamaciones son iguales.

Lo cierto es que todo es marketing y que al final el trabajo con resultados positivos para el cliente debe pagarse. Y la diferencia está en el COMO.

¿Qué Hacen?

Hasta hace poco a los abogados nos obligaban a cobrar en función de los criterios de los Colegios de Abogados. Criterios que se siguen utilizando ante los tribunales y que hay despachos que aún se limitan a ellos. Así por ejemplo, para una reclamación al banco de 3.000,00€ por reclamación de gastos de hipoteca en un procedimiento Ordinario, el Colegio obligaba a cobrar 3.000,00€ (más IVA) como honorarios de abogado. Pero como las costas judiciales que se le pueden cargar al banco son de tan sólo de un tercio de la cantidad reclamada, se podía dar la paradoja de que sólo se le puede reclamar al banco 1.000,00€ para unos honorarios de 3.000,00€ (más IVA) y que el resto sale de las cantidades recuperadas. Con lo cual ya hay algún caso de quien ha ganado y no ha recuperado nada.

Y si aún quedaba algo, aún queda lo de “La Prima sobre cantidades recuperadas” que es que además de los honorarios se fija un premio para el abogado por hacer bien su trabajo que consiste en un porcentaje adicional de las cantidades recuperadas.

¿Cuánto cuesta?

Los despachos Legisconsulting.com y DeSantosydeLeon hemos llegado a un acuerdo de colaboración para reclamar por cláusulas abusivas de los bancos, pero como profesionales especialistas que somos, queremos  cobrar por nuestro trabajo con total transparencia y no quedarnos con un dinero que no es nuestro.

Todo abogado debe, antes de iniciar un procedimiento, informar al cliente de forma clara y transparente de las condiciones en que se prestará el servicio y de los honorarios que se cobrarán ante cada una de las posibles situaciones. Ello en un documento que el cliente debe aceptar. Somos abogados y estamos para defender siempre y ante cualquier circunstancia los derechos de nuestros clientes y no debemos incluir en nuestros contratos cláusulas oscuras o abusivas, porque ello nos pondría ética y jurídicamente en la misma posición que los bancos a los que reclamamos.

Enviamos al cliente de forma previa al inicio de cualquier acción una Hoja de Encargo Profesional en que se detallan los procedimientos y los importes fijados como honorarios. Honorarios que siempre intentaremos limitar a lo que en su caso le podamos repercutir al banco caso de condena en costas sin prima adicional alguna sobre el importe recuperado. Solo cobramos por nuestro trabajo.

Y como adelanto necesario, fijamos una provisión de fondos de tan solo 150,00 (CIENTO CINCUENTA EUROS) para cubrir gastos de procurador que será descontada del importe final de los honorarios.

Aunque no hay garantía absoluta de ello porque legalmente es imposible garantizarlo, nuestro objetivo es que a usted la reclamación no le cueste nada y pueda recuperar todo su dinero más los intereses como establece el Art. 1303 del Código Civil.

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Enero 6, 2017

Los Reyes Magos son los Bancos

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 11:56

Que los bancos recurran ante el Tribunal Supremo las clausulas abusivas de las hipotecas es bueno (y rentable) para el consumidor

Cuando parecía que los bancos devolverían el dinero a sus sufridos clientes por los abusos cometidos, llega la gozosa (sí, bueno para los consumidores) realidad para los consumidores de que los bancos solo devolverán los gastos de las hipotecas si los condena el Supremo.

Se trata de la estrategia de miedo de los bancos: asustar al consumidor para que no reclame. Y dentro de esta estrategia, rechazar cualquier reclamación extrajudicial planteada por los consumidores directamente al banco y esperar a la vía judicial.

Pero es solo ‘postureo’: el consumidor informado sabe que con esta estrategia tiene todo que ganar y que los bancos lo tienen todo que perder.

Los bancos intentarán  recibir el mínimo número de reclamaciones posibles por razones obvias. Rechazaran cualquier reclamación que les sea presentada y es incluso posible que algunas sean recurridas como parte de esa estrategia del miedo, pero desde luego no llegarán todas al Supremo… Y tampoco importa si llegaran.

En primer lugar, los recursos en vía jurisdiccional tienen un coste. Quien haya perdido en primera instancia, si quiere recurrir debe paga. Y el coste de un recurso para un banco no es mucho, pero si lo hace con todos, sus costes se disparan de forma sustancial.

Con el recurso los bancos no ganaran más que conseguir retrasar el procedimiento. Y eso en via jurisdiccional es un dudoso beneficio porque cada día, como veremos a continuación, suma.

En segundo lugar -ya desde el punto de vista del consumidor-, el teórico recurso del banco ante el Supremo no tiene por qué suponer un aumento de los gastos ni molestias para este, sino un mero retraso en cobrar ese dinero que lleva tanto esperando. Un retraso excelentemente remunerado por el banco al Interés legal del dinero (el 3% en 2016). Un depósito más que VIP a los tipos actuales.

Y en cuanto a las posibilidades de que el banco consiga algo positivo del recurso: dudosas a la vista de la jurisprudencia y las recientes resoluciones judiciales.

En resumen: si los bancos recurren será, mas que una amenaza, un excelente regalo de Reyes; Bancos, ¡a pagar!

¡FELIZ DIA DE REYES!

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Diciembre 28, 2016

Es injusto pagar los gastos de la hipoteca

Archivado en: Contratos, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , — legisconsulting @ 09:59

No es sólo ilegal, sino también injusto que sea el consumidor quien abone los gastos. Lo justo es que los gastos de constitución los abone el banco y así lo ha manifestado el Tribunal Supremo y así  lo estamos reclamando en la campaña impulsada por Legisconsulting y el despacho De Santos y De León.

La hipoteca es una garantía para el banco, no un préstamo para el consumidor y así el interesado en la hipoteca es el banco, no el consumidor. El préstamo hipotecario no existe. Lo que es realmente lo que un consumidor tiene sobre su casa es un préstamo personal cuya devolución está garantizada por un inmueble.

Hablaba hace unos días con un director de una entidad bancaria que me decía -en su papel – que era injusto que el banco pagara los gastos de constitución de la hipoteca y que además el consumidor los había aceptado.

¿Es injusto?

Como todo, depende del cristal con que se mire.

Imaginemos que para garantizar la deuda al banco, en lugar de la casa, el consumidor tiene un cuadro de Picasso sobre el que se constituye un derecho de Prenda a favor del banco en lugar de la Hipoteca (nota: la Prenda es un derecho de garantía asimilable al de Hipoteca con la única diferencia es que uno recae sobre bienes muebles y el otro sobre bienes inmuebles).

Entonces el banco, hasta que pague el préstamo, se lleva el valioso cuadro en un furgón blindado hasta un sitio con todas las condiciones de temperatura y humedad necesarias para la conservación del cuadro y además pone un guarda jurado para custodiarlo. ¿Le parecería razonable que el consumidor tuviera que pagar los gastos del furgón, del climatizador/humidificador y del guardia de seguridad cuando el deber de mantenimiento del bien es del banco?. Pues eso es lo mismo que hace el banco al obligar al pago del notario, del registrador y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El obligado legalmente a esas cosas para que exista la hipoteca es el banco. Y además el banco es el único interesado: el consumidor preferiría no hipotecar su casa como garantía porque, obviamente,  no es necesario para la existencia del préstamo.

¿Lo ha aceptado?

Si no ha negociado  este punto concreto y venía directamente en el texto que el banco envió al notario es que el contrato de Hipoteca eran lentejas “si quieres las comes y si no las dejas” . Y el Tribunal Supremo mantiene de forma reiterada y tajante que las lentejas -de ninguna variedad- pueden ser parte del menú de  los consumidores en su relación con los bancos.

El consumidor no ha aceptado pagar nada porque ni se lo han planteado y además es injusto. Por lo tanto, el Tribunal Supremo dictamina que puede exigir la devolución de lo que pagó.

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Diciembre 22, 2016

Los bancos no devolverán las cláusulas suelo

Archivado en: Contratos, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 08:27

Pagarán, pero la letra pequeña de la sentencia obligará a los consumidores a presentar reclamaciones y dilatará los plazos de pago para los bancos. Habrá que demandar.

Después de la sentencia de ayer del TJUE parece que los bancos vayan a pagar sin más todas las cantidades que indebidamente cobraron por las injustas cláusulas suelo a sus clientes, pero con los bancos nada es tan fácil.

El Consumidor habrá de demostrar su condición de tal. Habrá que demostrar que las condiciones de la hipoteca no se negociaron individualmente. Habrá que demostrar la desproporcionalidad de las prestaciones en las obligaciones de las parte (banco/consumidor) Habrá que justificar individualmente los importes cobrados indebidamente. Y habrá que pelear por los intereses   .

Por otra parte los bancos no pagarán de oficio y masivamente porque la sentencia les obliga si se les reclama; Porque las reclamaciones dilatan sus plazos de pago y eso es como “financiar” sus deudas; Porque ellos les permite negociar las cantidades; Y finalmente y sobre todo, porque habrá mucha gente que no reclame y quien no reclame no recuperará su dinero.

Los bancos, si se les reclama, tendrán que devolver las cantidades que les quitaron a los clientes. No será un proceso largo ni costosos para los consumidores, pero habrá que reclamar para recuperar el dinero que legítimamente les corresponde.

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Diciembre 14, 2016

Sublimation of creativity

Archivado en: English, bancos — Etiquetas: , — legisconsulting @ 10:25

Spanish are a creative people, but Spanish banks creating abusive clauses represent the sublimation of creativity. Perhaps in not so poetic but definitely more effective terms,  the Spanish Supreme Court expressed its decision to void clauses that are now being claimed by clients under Consumers Protection Rules.

These clause that have been standardly used by financial banks and institutions in the mortgage market, have recently brought massive actions of consumers against banks that have made the Supreme Court limit the retroactivity of what these banks and institutions have to pay back under the excuse that to pay back all that money could jeopardize the stability of banks.

These clauses are still considered null and void by the Spanish Supreme Court, but when null and void means that every amount perceived unduly by banks should be returned with interests to the consumers, the Spanish Supreme Court created a limitation when it decided that in abusive clauses containing interest rates with ground limit, the period to return the money paid will be from May 9, 2013 onwards, and not any amount unduly paid before that date.

But even with the refund limit in this specific clause, the consumers claims mean a lot of money for them and a lot of money to be paid by the banks, especially when most “common” Judges at street level are considering with their decisions on this field that, after being ‘recued’ by the State,  it is now fair that the banks pay back to the consumers all the money they unduly collected due to abusive clauses (plus interests).

In a standard mortgage from last years can be found over 10 or 12 abusive clauses. Most of them have no direct economic implications until something goes wrong, but some others do even before the mortgage loan. There are many different ones, but these are the most common and harmful ones:

  • Obligation to pay all constitution expenses clause: Notary (notario), Registration Office (Registro) and part of the taxes (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) every consumer paid should have been paid by the bank
  • Rounding-up clause: the bank is entitled to always round up an interest rate to the nearest full percentage point.
  • Ground Clause: In mortgages at variable interest rates this interest rate have always has to stay within preset margins (minimum and maximum) always too high to be equitable and fair.
  • Default interest rate clause: specifies a default interest rate more than three times the (official) legal interest rate, which is a legal limit in Spain.
  • Early termination clause: triggers the early termination of a loan for failure to pay less than three installments.

All these clauses are going to be declared abusive, and this is a big concern for the consumers, but that does not mean the end of the contract: the contract lives on without the “abusive” provision as if it never existed. The same contract with a lower cost.

Let us study your mortgage and get a free legal opinion on your mortgage conditions.

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