Diciembre 14, 2016

Sublimation of creativity

Archivado en: English, bancos — Etiquetas: , — legisconsulting @ 10:25

Spanish are a creative people, but Spanish banks creating abusive clauses represent the sublimation of creativity. Perhaps in not so poetic but definitely more effective terms,  the Spanish Supreme Court expressed its decision to void clauses that are now being claimed by clients under Consumers Protection Rules.

These clause that have been standardly used by financial banks and institutions in the mortgage market, have recently brought massive actions of consumers against banks that have made the Supreme Court limit the retroactivity of what these banks and institutions have to pay back under the excuse that to pay back all that money could jeopardize the stability of banks.

These clauses are still considered null and void by the Spanish Supreme Court, but when null and void means that every amount perceived unduly by banks should be returned with interests to the consumers, the Spanish Supreme Court created a limitation when it decided that in abusive clauses containing interest rates with ground limit, the period to return the money paid will be from May 9, 2013 onwards, and not any amount unduly paid before that date.

But even with the refund limit in this specific clause, the consumers claims mean a lot of money for them and a lot of money to be paid by the banks, especially when most “common” Judges at street level are considering with their decisions on this field that, after being ‘recued’ by the State,  it is now fair that the banks pay back to the consumers all the money they unduly collected due to abusive clauses (plus interests).

In a standard mortgage from last years can be found over 10 or 12 abusive clauses. Most of them have no direct economic implications until something goes wrong, but some others do even before the mortgage loan. There are many different ones, but these are the most common and harmful ones:

  • Obligation to pay all constitution expenses clause: Notary (notario), Registration Office (Registro) and part of the taxes (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) every consumer paid should have been paid by the bank
  • Rounding-up clause: the bank is entitled to always round up an interest rate to the nearest full percentage point.
  • Ground Clause: In mortgages at variable interest rates this interest rate have always has to stay within preset margins (minimum and maximum) always too high to be equitable and fair.
  • Default interest rate clause: specifies a default interest rate more than three times the (official) legal interest rate, which is a legal limit in Spain.
  • Early termination clause: triggers the early termination of a loan for failure to pay less than three installments.

All these clauses are going to be declared abusive, and this is a big concern for the consumers, but that does not mean the end of the contract: the contract lives on without the “abusive” provision as if it never existed. The same contract with a lower cost.

Let us study your mortgage and get a free legal opinion on your mortgage conditions.

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Noviembre 30, 2016

¿Puedo reclamarle los gastos de la hipoteca a a mi banco?

Archivado en: Actualidad, Contratos, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:11

Una reciente sentencia del tribunal Supremo declara que en la constitución de su hipoteca usted como consumidor pagó por conceptos que no le correspondían. Los gastos de Notaría, Registro e Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD) debió haberlos pagado el banco y ahora debe devolver las cantidades indebidamente pagadas.

¿Cuánto me tendrían que devolver?

La Sentencia señala que deben ser devueltas a los consumidores las cantidades correspondientes a los conceptos mencionados, pero como estos han ido variando a lo largo de los años y aún varían en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble el importe final variará de un caso a otro. De cualquier forma puede hacerse una idea de las cantidades en estos cuadros con cálculos aproximados para una hipoteca de 100.000,00€:  Álava, Andalucía, Aragón Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla- la Mancha, Castilla-León, Cataluña Extremadura, Galicia, Guipúzcoa, La Rioja, Madrid, Murcia, Navarra, Valencia, Vizcaya

¿Estoy afectado?

SÍ. El INE afirma que la práctica totalidad de las hipotecas lo están porque la práctica totalidad de ellas contienen una cláusula como la ahora declarad nula por el Tribunal Supremo.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Si su hipoteca está en vigor o la canceló hace menos de 4 años, puede hacerlo. Da igual si la firmó hace más de 30 años.

Tengo una Subrogación

Si cambió de banco y de hipoteca hace menos de 4 años -por ejemplo para mejorar el tipo de interés-  es probable que en ambas se encuentre la cláusula declarada nula y por lo tanto de ambas podrá reclamar los gatos abonados.

¿No sería mejor una reclamación colectiva?

Las demandas Colectivas ante los tribunales suelen servir para construir procesos extensísimos que se dilatan enormemente en el tiempo y que no tienen ventaja particular para el consumidor por cuanto las circunstancias concretas de cada contrato se analizan caso por caso.

Además en las demandas colectivas se corre un mayor riesgo que cualquier pequeño error  evite que el banco pueda ser condenado a pagar las costas del procedimiento llegado el caso.

¿Y si ya estoy registrado en una demanda colectiva?

Puede renunciar a ella en cualquier momento y plantear una reclamación individual más rápida y segura.

¿Puedo reclamar por mí cuenta?

Usted siempre puede dirigirse directamente al banco reclamando las cantidades que le fueron cargadas indebidamente, pero la experiencia nos dice que la respuesta de principio del banco es siempre negativa y que normalmente sólo se avienen a negociar una vez presentada la demanda.

¿Cuánto tardaré en conseguir una respuesta a mi reclamación?

En vía extrajudicial, el breve plazo que se tome el banco para dar una respuesta. Y en vía judicial, al ser normalmente cantidades no tan elevadas, se sustancian en un procedimiento más ágil que debería estar resuelto -dependiendo de cada juzgado- como máximo en unos pocos meses.

¿Qué probabilidades tengo de éxito?

El Tribunal Supremo ha sido muy claro. Si se dan las circunstancias legales que analizaremos  gratuitamente para usted, muy altas.

¿Tomará represalias mi banco contra mí?

Su banco ya le carga de forma legal o ilegal (cláusulas abusivas como estas así lo demuestran) todo lo que puede. Las agradables personas que le atienden en su sucursal y con quien mantiene tan buena relación no son el banco ni su relación con ellas se verá afectada.

¿Cuánto me va a costar?

Somos profesionales que valoramos nuestro trabajo y a nuestros clientes, por ello no podemos decirle que no le costará nada porque creemos que eso en ningún caso es ético ni cierto.

De forma transparente, y tan solo tras comprobar la viabilidad de su caso, le remitiremos un  documento detallado con las condiciones, pasos y coste que usted será libre de aceptar.

¿Cómo puedo saber realmente si puedo reclamar y la cantidad exacta que me deben?

Llámenos y le proporcionaremos un informe jurídico gratuito sobre la legalidad de su hipoteca y de su compraventa con el detalle de las cantidades que podría reclamar.

¿Quiere recuperar su dinero?

Escríbanos: info@legisconsulting.com

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Noviembre 29, 2016

El Supremo obliga a los bancos a devolver los gastos de las hipotecas

Archivado en: Actualidad, Contratos, Gastos Hipotecas, Otros — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 18:17

El Tribunal Supremo viene a anular la cláusula contenida en prácticamente todas las Hipotecas que obliga a pagar gastos que le corresponden al banco y que fueron cargados a los clientes.

En concreto la sentencia dice que deben ser devueltos a los clientes los siguientes gastos de constitución de Hipoteca:

  • ·         Gastos de Notaría
  • ·         Gastos de Registro
  • ·         Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Ello de todas las hipotecas en vigor o ya canceladas hace menos de 4 años.

Como en otras muchas cláusulas abusivas declaradas como tales por el Tribunal Supremo, la declaración de nulidad nace la normativa de protección del consumidor que -en aplicación de este caso concreto- declara como nulas las cláusulas que impongan al consumidor “los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario” ; “los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario”; y “La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario

Pero además el tribunal considera que las cláusulas

  1. no permiten una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral y
  2. hace recaer la totalidad de la carga sobre el consumidor (hipotecado)
  3. y no se negociaron individualmente al estar incluidas en la práctica totalidad de las Hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad

¿Que supone la Nulidad?

En Derecho la nulidad supone -en palabras llanas- que el acto declarado nulo no puede desprender efectos jurídicos y que la ‘corrección’ de dichos efectos se debe retrotraer al momento mismo del nacimiento del acto nulo. Es decir, que el acto nunca existió y toda consecuencia debe ser corregida como si nunca hubiera existido

¿Podría el tribunal modular la  cláusula y hacer que el consumidor sólo recupere una parte?

Es otra pregunta que puede surgir a la que entiendo que la respuesta es NO.

El tribunal, en la misma sentencia en que nos apoyamos hace mención a esta posibilidad y mantiene que la declaración de nulidad de la cláusula no puede ser parcial y para ello se apoya en un Auto anterior emitido por el propio tribunal: “«…El contrato de que se trate debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas,…. (el juez no puede)… reducir el importe de la pena convencional impuesta al consumidor, en lugar de excluir plenamente la aplicación a éste de la referida cláusula …”

Declarada nula la cláusula pasa a ser de aplicación la Ley del Impuesto que determina  expresamente que el obligado al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados será el Banco al no haber existir documento alguno que traslade la responsabilidad a persona alguna al haber sido la cláusula declarada nula.

Plazo de prescripción de las acciones

Si le hipoteca está aún en vigor el plazo de prescripción de acciones para recurrir en vía judicial no habría empezado aún a contar. Un plazo de 4 años que empezaría a contar sólo desde la extinción de la hipoteca, por lo que cualquier hipoteca extinguida durante antes de ese plazo estaría aún en disposición de solicitar la devolución de los gastos independientemente de cuándo fuera constituida.

¿Quiere recuperar su dinero?

Escríbanos: info@legisconsulting.com

Nota  1: Cláusula declarada nula (similar a otras muchas a las que son aplicables las causas  de nulidad)

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª“.

Nota 2: Nota aclaratoria emitida por el Gabinete técnico del propio Tribunal Supremo TRIBUNAL SUPREMO SALA CIVIL GABINETE TÉCNICO

Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013. Cláusulas abusivas en los contratos bancarios celebrados con consumidores: cláusula suelo; intereses moratorios; vencimiento anticipado; atribución de gastos de la operación al consumidor; contratación telefónica.

La sentencia también considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

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Octubre 8, 2008

ESPAÑA: LAS DOS CRISIS

Archivado en: Economía — Etiquetas: , , , , — legisconsulting @ 12:20

¿Es la crisis un todo universal y omnipresente?. ¿Tenemos la misma crisis que ha hecho ya intervenir a gobiernos europeos como Alemania, Francia, Italia, Bélgica, Reino Unido, Holanda, Luxemburgo o Irlanda?

La Crisis de Bush (y de todos)

Lo que ha pasado en EE.UU., explicado de una forma muy simple, es que los bancos han concedido préstamos hipotecarios por un importe superior al valor de las casas que se querían comprar con esos préstamos y a personas sin la solvencia necesaria para pagar esos préstamos. Pero como el precio de la vivienda estaba subiendo tanto, se preveía que a corto plazo el valor de ese inmueble superara el valor del préstamo y compensara la insolvencia de su titular.

El problema es hubo un desplome del mercado inmobiliario, que las casas dejaron de subir y los bancos ya no tienen el dinero y tienen unas garantías que no valen nada porque nadie quiere pagar por ellas. Garantías que han metido en sacos con una bonita apariencia y que han repartido por el mundo sin saber donde han caído y quien va a no ser capaz de pagar sus facturas mañana como les ha pasado a nuestros vecinos europeos.

Así los bancos españoles, que en general prestan un dinero que no tienen y que piden prestado a otros en el mercado global, ahora no pueden pedir prestado ese dinero porque nadie lo presta porque nadie sabe si lo recuperará. Y así estamos sufriendo esa crisis universal y omnipresente que está todos los días en los periódicos.

La consecuencia directa:

-                     No hay préstamos para hipotecas

-                     No hay prestamos para consumo

-                     No hay préstamo para los promotores

-                     No hay préstamos para las empresas

-                     No hay inversión

-                     No hay gasto

-                     La economía se ha parado

La Crisis de Casa

Si esta es la situación internacional que nos afecta, al mismo tiempo hay otra crisis que es estrictamente doméstica que nos afecta sólo a nosotros: la crisis inmobiliaria y sus efectos colaterales. Porque que nuestro ayuntamiento recalificara terrenos y cobrara permisos para construir miles de viviendas que ahora están vacías y no se venden… no va a ser culpa de Bush.

 

En los últimos años ha habido un enorme encarecimiento del precio de la vivienda en España. Con hipotecas baratas y fácil acceso a ellas los precios han subido de la manera que lo han hecho.

Los agentes económicos (y de entre ellos principalmente ayuntamientos e inmobiliarias/constructoras/promotoras) han visto una enorme fuente de dinero que parecía no tener fin… Pero todo es finito:

1.                  Con la crisis internacional han subido los tipos de las hipotecas haciendo a muchas familias constructoras muy difícil pagar sus deudas y poniendo en serios aprietos a algunas entidades financieras que previsiblemente sufrirán los efectos en un futuro próximo (principalmente cajas de ahorro de mediano o pequeño tamaño).

2.                  Se han restringido casi hasta la nada los créditos para comprar vivienda o para construirla. Y cuando se calcula que pudiera haber cerca de un millón de viviendas a la venta en España que no se venden y las constructoras están quebrando dejando en el paro a cientos de miles de trabajadores directos e indirectos… Los precios de la vivienda no caen.

Sí es cierto que los últimos datos hablan de que el precio de la vivienda ha caído en un 0,3% en vivienda nueva y un 5% en vivienda de segunda mano. Pero son descensos irrisorios en los que los promotores –de momento– están intentando compensar este descenso de las ventas en un teórico mercado de alquiler. Solución o “parche” que, desde un punto de vista objetivo y a la vista de la situación, no parece que vaya a ser efectivo. El precio de la vivienda, como ha sucedido antes en otros países, tendrá que caer más y posteriormente estabilizarse.

Para ver realmente hasta donde llega la situación y los efectos reales de esta nuestra crisis habrá que esperar y ver el desarrollo de los acontecimientos con la evolución natural y con el contenido concreto de las primeras medidas anunciadas ayer por el gobierno.

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Octubre 1, 2008

LA CRISIS: “Aquí eso no pasa”

Archivado en: Economía — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 18:05

“Eso aquí no va a pasar porque aquí no se han dado hipotecas de esas”

Hace tan sólo unos días que oí la frase en un país occidental en el corazón de Europa, sin burbuja inmobiliaria y con un sólido sistema financiero; en Bélgica… y ya han caído los dos más grandes: Fortis (http://www.fortis.com) y Dexia (http://www.dexia.com)

Y es cierto. Esas personas que todos conocemos a las les han concedido un préstamo por el 100% de la hipoteca y que ahora no pueden pagar –o no podrán en la próxima revisión– son la excepción. ¡Aquí no se han dado hipotecas de esas!.

Pero aunque aquí no se hayan dado “de esas”, la verdad es que nos va a dar lo mismo.

Lo que ocurre con esos préstamos sin garantía que dicen que han dado sólo los bancos norteamericanos, es que han sido metidos en sacos diversos, mezclados con otros productos realmente solventes y vendidos con la apariencia de total solvencia y rentabilidad a bancos e instituciones por el resto del mundo. Y son esos sacos tan bonitos lo que nos ofrecen en el banco o caja de ahorros de nuestro pueblo con la bonita apariencia de productos financieros fiables de esos “muy novedosos”: obligaciones, bonos, fondos de inversión, etc, etc, etc.

Y lo que está ocurriendo con esos bancos que están próximos a la quiebra en Europa –donde no se han dado hipotecas “de esas”– es que compraron sacos sin saber lo que contenían y pensando que tenían algo no tienen nada. Y el banco norteamericano que se los vendió también está casi en quiebra y tampoco puede responder del contenido de los “sacos”.

Pero no es esta la peor consecuencia que han generado los sacos, porque quien ha invertido y pierde lo invertido no puede sino asumir el riesgo que toda inversión implica. La consecuencia verdaderamente dramática de todo esto viene del hecho de que no existe un registro público detallado en que conste qué contenía cada uno de esos paquetes y quien los ha comprado. Y al no saber quien tiene esos paquetes y tendrá dificultades para pagar sus deudas, nadie se fía de nadie en el mercado. Sólo el tiempo dirá a qué banco, institución o estado del mundo le ha tocado el saco lleno de carbón.

Y para esta lotería todos tenemos billete.

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