Octubre 25, 2018

Las hipotecas NO se encarecerán

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 16:13

En contra de lo que se ha estado publicando/publicitando en los últimos tiempos, que el Tribunal Supremo falle en contra de los bancos en la cuestión del IAJD no encarecerá las hipotecas.

A veces la ‘la cuenta de la vieja es una fórmula económica más efectiva que cualquier otra.

Cuando firmamos una hipoteca el banco nos presta un  dinero que deberemos devolver en cómodos (¿?) plazos que incluyen tanto capital como intereses a un tipo de interés determinado, ya sea fijo o variable. Eso suma una cantidad concreta que cualquier hipotecado podrá conocer simplemente pidiéndole a su banco el cuadro de amortización del préstamo.

Pero a esas cantidades, el banco al momento de la firma de la hipoteca obliga al hipotecado a asumir otros gastos.  Por ejemplo, para una vivienda en Madrid de 150.000 en que se solicita un préstamo de 100.000€, las cantidades que fija uno de los bancos más combativos contra las reclamaciones de los consumidores en su simulador Web son las que siguen:

  • Impuesto de actos jurídicos documentados:  1.050,00 euros
  • Comisión de apertura: 1.000,00 euros
  • Tasación: 332,75 euros
  • Notaría: 850,00 euros
  • Gestión: 431,97 euros
  • Registro: 300,00 euros

Gastos totales de hipoteca: 3.964,72 euros

No incluye esta simulación otros posibles gastos que los bancos también suelen adjudicar a los clientes tales como comisiones de estudio, seguros o cualquier otro que harían subir considerablemente la factura.

La factura de los gatos -en el ejemplo propuesto de 4.000€- de esos gastos hasta ahora ha venido siendo pagada por el consumidor a tocateja al momento de la firma de la hipoteca. Nada de cómodos (¿?) plazos.

Qué va a pasar

En contra de lo que manifiesta algún banco, a priori no da la impresión de que los consumidores que en un futuro contraten una hipoteca tengan que pagar más.

Hasta ahora los bancos mantenían unos márgenes que salían: por una parte de los intereses que se cobraban por el préstamo; y por otra de comisiones y gastos que imponían a los clientes.

Ahora la práctica totalidad de comisiones y gastos han sido declarados nulos por los tribunales y tan solo queda pendiente de una sentencia del  Tribunal Supremo el decidir quién paga el AJD que, como vemos en la simulación anterior, es la parte más importante. Pero no seamos ilusos y pensemos que los bancos van a rebajar sus márgenes soportando ellos todos esos gastos.

Como decía antes de ‘la cuenta de la vieja‘, para mantener el sistema de créditos, del banco debe salir un dinero (independientemente de que sea en forma de préstamo gastos o impuestos) que debe poder recuperar a través de pagos de los hipotecados. Pero como los tribunales han declarado nula ya cualquier comisión que no corresponda a un servicio efectivamente prestado; igual que han declarado nulas las cláusulas de imposición de gastos de notaría y Registro de la Propiedad; e igual que es posible que el Tribunal Supremo llegue a declarar la obligación del banco de pagar AJD, la única vía que le queda al banco es recuperar el importe invertido a través de las cuotas de la hipoteca.

¿Y eso supone un alza de los tipos?: sí

¿Y eso supone un encarecimiento?: NO

El dinero que saldrá al final del bolsillo de los consumidores será al final el mismo que ha salido hasta ahora. Y el dinero que ingresarán los bancos será el mismo con el fin de poder mantener su margen de beneficio.

La diferencia estará solo en la forma en que se realizaran esos trasvases de dinero. Por una parte el consumidor hipotecado parece previsible que tendrá que pagar un ligeramente más elevado tipo de interés, pero a cambio no tendrá que soportar el esfuerzo de efectuar el pago inicial de los esos gastos, lo que en la práctica equivaldrá a financiar el importe de esos gastos en el periodo de la hipoteca (y 4.000€ a 20 años no parece mucho); Y por otra parte y por consiguiente, el banco lo que hará será trasladar esos costes nuevos que antes pagaba el consumidor de una vez, al tipo del préstamo… y ello sólo si puede hacerlo dentro de un mercado tan competitivo para los bancos como el de los préstamos hipotecarios.

En definitiva, si se confirma la jurisprudencia, entiendo que  los consumidores que contraten hipotecas en el futuro pagarán lo mismo, pero de forma más accesible y cómoda (¿?) al no tener que hacer el esfuerzo de pagar los gatos. Y sobre todo de forma mucho más clara, transparente y mayor seguridad jurídica.

Y los consumidores que ya tengan una hipoteca, parece que podrán reclamar a hacienda lo pagado si esta tiene menos de 4 años o al banco si es anterior y los bancos tendrán que abonarlo por incluir cláusulas nulas… y que cada palo aguante su vela.

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Octubre 21, 2018

El barullo de las hipotecas explicado a mi mujer

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , , — legisconsulting @ 16:43

Me pedía mi mujer―persona muy inteligente pero ajena al mundo del derecho― que le explicara el barullo de las hipotecas

Barullo (def de la RAE): 1. m. Confusión, desorden, mezcla de gentes o cosas de varias clases.

Ese barullo de las hipotecas del que hablan los medios no es ya tal, sino que se ha ido reduciendo y simplificando con el tiempo y las sentencias del TS hasta llegar casi exclusivamente al barullo sobre el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

A día de Hoy las cuestiones sobre gastos de notario, de registro, comisiones de apertura, cláusulas suelo y demás cargos impuestos por los bancos en todas las hipotecas hasta hace muy poco están resueltos en los juzgados: los paga el banco.

Pero nos queda el lío del IAJD, que viene  ser alrededor del 60% del importe de los gastos de constitución  de la hipoteca y de lo que de verdad va este post.

Pero vayamos por partes

Esto del Derecho

Hay que empezar que esto del derecho se ve como un bloque único y uniforme, pero no es así.

Como el derecho cubre temas tan diversos que van desde los límites en las composición química de los alimentos procesados para la alimentación de aves de corral (por poner un ejemplo) hasta el IAJD, pues esto del Derecho hay que compartimentarlo en bloques más pequeños.

Los bloques

Empezamos con los líos.

Como ni aún los abogados podemos saber de todo porque es imposible, lo dividimos es esas áreas más pequeñas que, aunque interrelacionadas entre ellas, tiene su propia sustantividad por si misma (perdón por el palabro) que nos permiten por una parte a alcanzar su conocimiento y por otra a facilitar el estudio detallado de los casos.

En esto del AJD y las hipotecas, estas ramas son:

-        Derecho fiscal.- Es estrictamente el estudio del impuesto: quien lo debe pagar, ante qué hecho, por qué razones y en qué cantidad.

-        Derecho constitucional.- Son los límites (muy generales) que pone la constitución a todas las demás ramas del derecho.

-        Derecho Civil.- En el caso concreto de las hipotecas, los civilistas las desmontan aún más y las dividen por una parte en el préstamo y por otra la hipoteca que es simplemente la garantía del primero. Íntimamente unidos  pero distintos como veremos luego en la cronología del barullo.

-        Derecho de los Consumidores.- Que es una parte especial del derecho (y sobre todo de la jurisprudencia de los tribunales) dedicada a defender a los consumidores de los poderosos (en este caso los bancos).

Las partes en el ‘barullo’

Pero como el derecho está compartimentado, los tribunales también lo están y las personas (o empresas), también.

Las parte en el barullo son las que siguen. Y en función de quien interviene en cada parte del barullo, las condiciones cambian (o deberían cambiar)

  • Sala primera del Tribunal Supremo (TS): Es la de lo Civil. Trata temas de derecho civil y de consumidores.
  • Sala Tercera del Tribunal Supremo (TS): Es la sala de lo Contencioso Administrativo y trata temas con la administración y, entre ellos,  sobre impuestos.
  • Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE): Supervisa e interpreta si la normativa y las resoluciones de los Tribunales nacionales se adaptan a la normativa y a la jurisprudencia europea.
  • Los consumidores
  • Las empresas y profesionales : a los que no se les aplica la protección que se le da a los consumidores

La historia del ‘barullo’

Lleva años la historia de la lucha de los hipotecados por recuperar cantidades indebidamente cobradas por los bancos por la firma de la hipoteca. Una historia que cualquiera que tenga una hipoteca ha podido seguir en los medios de comunicación. Desde las comisiones de apertura a los intereses de demora abusivos, aunque las estrellas del ‘barullo’ han sido otras sobre todo por los bandazos de los tribunales.

Ya por el año 2013 el Tribunal Supremo declara abusivas y por lo tanto nulas las cláusulas suelo. Esas en las que por mucho que bajara el EURIBOR la cuota del hipotecado no bajaba.  Pero el problema de aquella primera sentencia fue que , a pesar de que en derecho nulidad significa que es como si nunca hubiera existido y por lógica jurídica se podían reclamar cualquier cantidad pagada de más por culpa de la cláusula, el Supremo, con un único voto discrepante de uno de los magistrados, se sacó de la manga que sólo se podían exigir las cantidades abonadas desde mayo de ese año. Nada anterior.

No fue hasta 2016 que el TJUE dictaminó que eso no podía ser y ordenaba la retroactividad total: todas las cantidades abonadas por culpa de las cláusulas suelo debían ser devueltas.

En el año 2015 llegó la sentencia de la cláusula de gastos que está en todas las hipotecas que he leído y que sin distinción y pequeños cambios en el texto vienen a decir que todos los gatos los tenía que pagar el cliente. En esa sentencia el TS (sala primera) declaraba nula la cláusula y abría la puerta a reclamar todos los gastos.

Aquella sentencia dictaminaba, como consecuencia de la nulidad, que esos gastos de la cláusula los tenía que haber pagado el banco y que por lo tanto se le podían reclamar. Esos gastos eran:

  • Gastos de tasación
  • Gastos de notario
  • Gastos de Registro
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Dos sentencias posteriores del TS (sala primera) decidieron corregirse a sí mismas y, aún manteniendo la nulidad de la cláusula, decidieron, siguiendo las directrices de la sala tercera del propio TS, que como consecuencia de esta nulidad sólo se podían reclamar los primeros gatos y no los correspondientes al AJD que es con diferencia el gasto de mayor importe.

Y en esto estábamos hasta llegar en esto de los gastos a la sentencia de 16 de octubre de 2018 de la misma sala tercera del TS -que llevaba 10 años diciendo lo contrario-, decidía que el AJD también lo tenían que haber pagado los bancos y que por lo tanto se le puede reclamar.

Una sentencia muy curiosa y particular porque no se tomaba desde el punto de vista del derecho de protección de los consumidores que era en lo que se habían basado todas las anteriores, sino en base a un pudro análisis del impuesto. Llegando a declarar nulo el único artículo existente (en el Reglamento del impuesto) que decía expresamente que quien tenía que pagar el AJD era el prestatario (hipotecado). Y que además tenía como recurrente a quien se daba la razón a una empresa y no a un particular consumidor. ¡Casi nada jurídicamente!

Pero esa sentencia sólo duró un día antes de que el propio TS la pusiera en cuestión. O como dice mi compañero @E_deleong : ‹‹nuestro Tribunal Supremo innova, ya dicta ‘decisiones judiciales’ e  ‘indecisiones judiciales’››.

¿Y ahora qué?

Tres pasos para adelante, dos para atrás. Es como las ascensiones en montaña sobre piedra suelta que con enorme sufrimiento se va subiendo y la pendiente te desliza hacia abajo, pero acabas llegando porque tienes decisión, porque tienes fuerzas y convencimiento.

Como se ve en la historia del ‘barullo’, el Tribunal Supremo ha venido dictando resoluciones en un sentido y el contrario. En muchos casos sin contarnos el porqué, pero en este último caso del  AJD nos dice sin tapujos que es habida cuenta de su enorme repercusión económica y social‘.

Técnicamente, sea lo que sea que al final resuelva la sala tercera del TS, cabrá ponerle pegas caso de que no mantenga la doctrina de que paguen los bancos:

  • ya sea por saltarse una reserva de Ley (dice la constitución que los impuestos solo se pueden imponer por Ley y aquí, que pague el hipotecado lo dice un simple reglamento);
  • ya sea porque ni tan siquiera mencionar a los consumidores, que tienen por ley un más alto nivel de protección ya los que dejaría desprotegidos debido a la alegada y cuestionable como argumento “enorme repercusión económica“;
  • ya sea por saltarse a la torera la jurisprudencia Europea que obliga a establecer mecanismos para desincentivar que nos cuelen cláusulas abusivas (nulas). Si la cláusula se declara nula (como de facto así hacen los tribunales sin excepción), pero no tiene trascendencia económica para los bancos, obviamente no se ha establecido un mecanismo para que los bancos o nos cuelen gastos que no nos corresponden.

Nos han explicado ya en demasiadas ocasiones los tribunales que las sentencias deben dictarse atendiendo la realidad social y a las circunstancias. Y eso es rigurosamente cierto, pero lo parece olvidar el TS en sus vaivenes/rectificaciones, es la máxima superior a cualquier otra argumentación de que la ley es igual para todos. Y es una máxima que siempre se acaba imponiendo. Y si se nos hurta a nivel nacional, como ya hemos dicho antes en este blog, siempre nos quedará Luxemburgo.

Tres pasos para adelante y dos para atrás también se alcanza la cumbre.

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Marzo 14, 2018

Gastos de hipotecas: algo que decir por Europa

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 10:54

El Tribunal Europeo (TJUE) previsiblemente tendrá algo que decir al Tribunal Supremo (TS) español y los consumidores tal vez podrán volver a reclamar los gastos de sus hipotecas.

¡Paciencia, las cláusulas abusivas no prescriben!

Ya ocurrió con las cláusulas suelo en que el TS decidió que sí, que habían abusado de los consumidores pero que sólo se les devolvía una parte por razones que no entendió nunca nadie. Y llegó el Tribunal Europeo y decidió que el TS no podía decidir no devolver a los consumidores lo que era suyo.

A la torera

En sentencia de Febrero de 2018 publicada en todos los medios, el TS decide esta vez que en las hipotecas será el consumidor el que cargue con el grueso de los gastos. Algo que entendemos que seguirá las mismas vías que en su día siguieron las cláusulas suelo por las siguientes razones legales :

  1. El TS contradice su propia doctrina  de diciembre de 2015 que decidió entonces que los gastos abonados por los consumidores por una cláusula abusiva general de imposición de gastos que está en todas las hipotecas, les deberían ser devueltos en su totalidad. Hoy dice lo contrario.
  2. Se basa para ello en un artículo de un reglamento aprobado por el poder ejecutivo (no el legislativo) que decide que el AJD (Impuesto sobre actos Jurídicos Documentados) los debe pagar el prestatario consumidor.
  3. Contraviene al Art 6.1 de la Directiva que señala textualmente  que “Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.”
  4. Así como el Art. 7.1 de la misma Directiva que señala que “Los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores.”
  5. Y contraviene la interpretación que de ellos da la famosa Sentencia de las Cláusulas Suelo al establecer ‘la declaración del carácter abusivo de la cláusula debe permitir que se restablezca la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido tal cláusula abusiva’. Y que impone a ‘los Estados miembros la obligación de prever medios adecuados y eficaces «para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores»’

Es decir, el TS —que es estado español a efectos de la normativa y la jurisprudencia europea—, declara nula la cláusula de los gastos, pero sin consecuencias prácticas positivas para los consumidores ni coercitivas para los bancos a la hora de imponer cláusulas abusivas. Y eso es manifiestamente contrario al derecho europeo y a lo ordenado por el TJUE.

Pero en particular sobre el importe del AJD, que es con diferencia el que más carga supone para los consumidores, lo hace amparándose en una disposición reglamentaria cuando existe una reserva de Ley de acuerdo con la Constitución posteriormente desarrollada por la Ley General Tributaria que señala que se regularán en todo caso por Ley” … la determinación de los obligados tributarios“.  Esto, en lo que atañe al Tribunal Europeo, vulnera además de las normas, el Principio de Seguridad Jurídica establecido por este que exige de los estados «una expresión inequívoca que permita a los interesados conocer sus propios derechos y obligaciones de modo claro y preciso». Algo que obviamente no ha ocurrido a la vista de los vaivenes del TS y de la consiguiente avalancha de reclamaciones por cláusulas abusivas contra los bancos.

En resumen, el Tribunal Supremo ha fallado en su sentencia de Febrero de 2018 en contra de la ley, su propia jurisprudencia, la jurisprudencia europea y contraviniendo el principio de seguridad jurídica. Y ello en contra de un colectivo particularmente protegido por la ley europea como son los consumidores.

Por lo tanto, entendemos que es altamente previsible que nuestro Tribunal Supremo sea corregido (otra vez) por el Tribunal Europeo.

Qué hacer

Los procedimientos ya iniciados en los tribunales nacionales es más que previsible que la sentencia falle en perjuicio del consumidor. Y una vez que haya sentencia firme, como ocurrió con las cláusulas suelo,  no se podrá volver a reclamar por la diferencia en caso de que el TJUE falle a favor del consumidor. La solución es solicitar al juez, a la vista de las dudas planteadas, que plantee una cuestión prejudicial ante el TJUE. Ello suspenderá el procedimiento y no habrá sentencia hasta que decida el TJUE.

Es cierto que el juez de primera instancia no está obligado a plantearla, aunque sí lo está la sala en última instancia, pero visto lo visto, casi tenemos más fe en los jueces de a pie (al menos en este caso) que en el Tribunal Supremo. Y al plantear la cuestión prejudicial, el procedimiento se suspende hasta la respuesta.

En los procedimientos no iniciados en tribunales, convendría presentar la reclamación prejudicial ante la entidad dado que no implica coste alguno. Esta, como hasta ahora, será rechazada por el banco o simplemente ignorada, pero con ella se cumple el trámite previo necesario para una rápida reclamación (y esperamos que resolución) en cuanto dispongamos de la sentencia del TJUE.

En resumen: ¡Menos mal que tenemos a Europa!

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Agosto 29, 2017

Resumen estival de bancos, suelo, plusvalía y más.

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 12:14

Novedades para quien quiera recuperar su dinero.

Terminada la necesaria parada biológica anual, hacemos un repaso a lo acontecido en estos meses que sin duda tiene gran interés para quien quiera compensar recuperando lo que le corresponde tras el maltrato sufrido por su cartera durante el merecido descanso.

CLÁUSULAS ABUSIVAS:  SUELO, GASTOS, SWAPS, ETC

El Tribunal Supremo establece como criterio general que el banco condenado por cláusulas abusivas pague las costas judiciales de todo el proceso

La Sala Primera argumenta que si el consumidor, a pesar de ganar el litigio, tuviera que pagar sus gastos en las primeras instancias se produciría un efecto disuasorio

El Juzgado de Cláusulas Suelo de Cantabria declara nula la atribución al cliente de todos los gastos hipotecarios

En su primera sentencia, que resuelve una demanda presentada el 2 de junio, condena a Liberbank al pago de las costas procesales Considera el juez que es al banco al que interesa una escritura pública porque al cliente le bastaría con un documento privado del contrato de hipoteca

El juzgado especializado en cláusulas suelo de Valencia dicta la primera sentencia de la Comunidad

Declara nula, por abusiva, la fijación del límite mínimo del interés variable que figura en el préstamo hipotecario, firmado por los demandantes el ocho de abril de 2010 con una entidad bancaria.

El juzgado especializado en cláusulas suelo de Barcelona dicta su primera sentencia

El Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona ha anulado la cláusula de limitación del tipo de interés variable -cláusula suelo- de un contrato hipotecario firmado con el banco Sabadell el 6 de mayo de 2011.

Se trata de la primera sentencia dictada por un juzgado especializado en productos bancarios complejos en Barcelona, juzgados que fueron creados el pasado 1 de junio de 2017 como medida de refuerzo para hacer frente a las demandas en esta materia.

Además, la entidad financiera deberá devolver las cantidades cobradas de más junto con los intereses legales y recalcular la cuota del préstamo sin dicha cláusula.

El Juzgado para cláusulas abusivas de Madrid celebra la primera audiencia previa menos de dos meses después de su constitución

A partir de septiembre, el Juzgado ha programado cuatro días a la semana para la celebración de este tipo de vistas. La unidad judicial cuenta con dos Juezas, dos Letradas de la Administración de la Justicia y diez funcionarios. En alrededor de 1.500 expedientes de los casi 8.000 registrados se ha acordado emplazar a la entidad bancaria para que conteste a la demanda

El TS declara responsables a Banco Sabadell y Fundación Obra Social Caja Mediterráneo por la suscripción de contratos de cuotas participativas nulos

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en una sentencia cuyo ponente ha sido el magistrado Pedro José Vela Torres, ha desestimado los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos por la Fundación Obra Social Caja del Mediterráneo y el recurso de casación interpuesto por el Banco Sabadell, contra la sentencia de apelación que confirmó el fallo que declaró la nulidad del contrato de compra de cuotas participativas suscrito entre una mujer y la CAM.

La sentencia condenó solidariamente a Fundación CAM y a Banco Sabadell a reintegrar a la demandante la cantidad invertida, con intereses legales desde la fecha del contrato, con deducción de los rendimientos obtenidos con los intereses legales desde la fecha de cada liquidación.

La Audiencia de Las Palmas obliga al banco a pagar la totalidad de los gastos de notario y registro de una hipoteca

Según el tribunal, tanto la formalización de la escritura ante notario como la inscripción registral se efectúan en el exclusivo interés del Banco

La Audiencia de Las Palmas ha anulado los gastos de notaría y registro de la propiedad en la constitución de una hipoteca firmada con Bankia.

El Tribunal Supremo inadmite un recurso conjunto contra 16 ’swaps’ de Banco Santander por no superar ninguno los 600.000 euros

La demanda inicial acumuló acciones correspondientes a 26 personas físicas y jurídicas. La sala considera que en este caso las acciones acumuladas no provienen del mismo título, dado que hay tantos contratos de swap –de distinta naturaleza- como litigantes y las circunstancias fácticas y jurídicas son muy diversas.

PLUSVALÍA

EL TSJ de Madrid anula la liquidación del IIVTNU, pues es el legislador quien debe determinar la existencia o no del incremento de valor del terreno

El TSJ de Madrid, en su sentencia de 19 de julio de 2017 declara que la liquidación debe ser anulada, en cuanto girada en aplicación de preceptos “expulsados” del ordenamiento jurídico ‘ex origine’, cuyo resultado no puede ser reexaminado a la vista del resultado de prueba pericial alguna.

OTRO

El TSJ de Madrid establece que las prestaciones por maternidad del INSS están exentas del IRPF

La Sección Quinta estima íntegramente el recurso de una particular y revoca una resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid que anulaba la autoliquidación de la Renta de una mujer que había percibido del INSS 8.993.60 euros en concepto de prestación por maternidad en 2013; cantidad que no había declarado al entender que estaba exenta de tributación.

Y A TÍTULO INFORMATIVO, LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

Se sigue hablando de la nueva ley hipotecaria que protegerá a los consumidores de los recientes abusos de los bancos

Los tres grandes campos que pretende abarcar la nueva ley hipotecaria son.

  • Una mayor protección al consumidor, sobre todo reforzando los deberes de información y limitando cláusulas como la de los intereses de demora o comisiones de cancelación a los límites ya establecidos por los tribunales. Básicamente el mundo al revés: el legislador interpreta y aplica lo dispuesto por los tribunales.
  • Menos gastos adicionales y productos vinculados… aunque pasa a ser obligatorio el seguro de vida. Contratos vinculados ya estaba prohibido como abusivo en ciertos casos pero aún así se imponía al consumidor .
  • Mayor control, no sólo de los bancos, sino también de los intermediarios financieros que pueden intervenir en el proceso. Esto incluye la creación de un registro de intermediarios gestionado por el Banco de España, el endurecimiento de los requisitos para poder operar como bróker o la inclusión de la comisión de intermediación en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) de las hipotecas. Y mi pregunta es ¿no se hacía ya eso con los bancos?.

Por el contrario, nada se dice sobre la absoluta falta de negociación real de la mayoría de las cláusulas de las hipotecas que es lo que ha llevado a los abusos y a la avalancha de demandas judiciales y subsiguientes condenas a los bancos.

¿Negoció con su banco quien pagaba los gastos de su hipoteca (notarios, registro, AJD, etc)? ¿Y el redondeo del tipo de interés? ¿O el suelo?… ¿O negoció algo que no fuera la cantidad, el tipo de interés y la duración del préstamo?

Si la respuesta a todas las preguntas es NO, el verano también nos dice que su banco le debe dinero y que los tribunales se lo devolverán.


info@legisconsulting.com

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Mayo 22, 2017

Charla informativa Gastos Hipotecas y Plusvalía Municipal

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 12:43

Tras las numerosas demandas de información recibidas y con la experiencia en los numerosos procedimientos ya abiertos, los despachos  Legisconsulting.com y De Santos y de León organizan una charla pública y gratuita para resolver las dudas de los asistentes sobre cláusulas abusivas en hipotecas y sobre la reciente sentencia del Tribunal Constitucional sobre el Impuesto de Plusvalía.

Abogados de amplia experiencia de ambos despachos responderán a las dudas de los asistentes centrados en las posibilidades que tienen los asistentes de recuperar cantidades que nunca debieron pagar, la forma y el coste de hacerlo.

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La charla se celebrará en San Lorenzo del Escorial el próximo jueves 25 de mayo de 2017 a las 18:00h.

Las asistencia es libre previa reserva en el correo electrónico info@legisconsulting.com

Y si no puede asitir, escríbanos y le enviaremos la información

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Cláusulas Abusivas en Hipotecas

El Tribunal Supremo ha vendo dictando sucesivas sentencias en que declaraba la nulidad de numerosas cláusulas que en numerosos casos han supuesto o supondrán un coste directo para los consumidores.

Todas las hipotecas incluyen alguna de estas cláusulas:

  • Gastos de constitución de la hipoteca: Notario, Registro y parte de los impuestos que cada consumidor pagado debería realmente haber sido pagado por el banco
  • Cláusula de redondeo: el banco tiene derecho a redondear siempre al alza el tipo de interés al cuarto de punto más cercano.
  • Cláusula suelo: En hipotecas a tipos de interés variable, el interés siempre debe permanecer dentro de unos márgenes (mínimo y máximo). Normalmente con un mínimo muy alto.
  • Cláusula de tipo de interés por impago y comisiones extras: especifica un tipo de interés por defecto superior al máximo legal, que más de tres veces el tipo de interés legal del dinero (índice oficial).
  • Cláusula de cancelación anticipada: El banco puede exigir la cancelación del crédito y ejecutar la hipoteca con el impago de una sola cuota o incluso por .
  • Cláusulas de “aseguramiento“: Seguros CAP o Swaps que se vendieron como seguros contra las oscilaciones del tipo de interés que son realmente productos complejos y que suponen un coste en muchos casos mensual hasta el último día de la hipoteca.

Plusvalía

El Tribunal Constitucional, en reciente sentencia, ha declarado que los mecanismos utilizados por los ayuntamientos para calcular la Plusvalía son inconstitucionales y que nadie que venda o haya vendido  por debajo del valor de adquisición debería pagar o haber pagado tal impuesto.

Si pagó hace menos de 4 años, puede recuperar lo pagado

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Abril 20, 2017

Reclamar gastos de hipotecas en VPO

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , — legisconsulting @ 14:04

Si tiene una hipoteca, sin duda su banco le debe dinero. Y aunque le parezca que como lo que compró fue una VPO es poco dinero, tenemos el mecanismo para reclamarlo de forma segura y económica.

Ya hemos hecho mención en varios post posteriores que el Tribunal Supremo  obliga a los bancos a devolver los gastos que le impuso en la formalización de su hipoteca, aunque anteriormente sólo nos hemos referido a casos en los que reclamar todos los conceptos mencionados por el Tribunal:

  • Gastos de Notaría
  • Gastos de Registro
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

De estos conceptos, el más importante es el AJD, por lo que los consumidores que por haber adquirido una vivienda de protección pública o protección oficial (llamémoslas VPO) se encontraban exentos del AJD, se encuentran con que la cantidad a reclamar en contadas  ocasiones alcanzaban los 1.000€ y además era fruto de una subrogación hipotecaria de cuya escritura original no disponían.

A estos consumidores, su banco les debe bastante dinero, pero la cantidad y los trámites necesarios previos dificultaban la reclamación.

Puede Reclamar

En Legisconsulting.com y De Santos y de León, tras recibir varios casos como el descrito, hemos encontrado la solución en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 72 Acumulación subjetiva de acciones

Podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón del título o causa de pedir.

Se entenderá que el título o causa de pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se funden en los mismos hechos.

En la inmensa mayoría de los casos de VPO, los contratos y las hipotecas son idénticos y por lo tanto sus vecino, si compró una VPO, tiene el mismo contrato  con las mismas condiciones y las mismas limitaciones que usted para reclamar. Y nosotros podemos acumular tales procedimiento repartiendo los costes y diluyendo los muy escasos riesgos.

Como lo hacemos

  • Acumulamos las reclamaciones de todos los vecinos que se encuentren en la misma situación contra un mismo sujeto (banco). Una verdadera identidad de partes, contratos y circunstancias lejos del ‘totum revolutum’ que suponen otro tipo de reclamaciones colectivas.
  • Unificamos los trámites de todos los propietarios que se encuentran en las mismas circunstancias, lo cual nos ahorra trámites y costes de gestión y de desarrollo del procedimiento que nos permite ofertar condiciones especiales.
  • El coste final para el cliente se repartirá entre todas las personas que formen parte de la reclamación.
  • Y además con total seguridad: ningún tribunal ha cuestionado que proceda la devolución de los gastos los abonados al notario ni al registrador.

Si adquirió una VPO, hable con sus vecinos y consúltenos. Les haremos una oferta que le permita recuperar su dinero de forma fácil y económica.

info@legisconsulting.com

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Marzo 24, 2017

Respuestas de los bancos a las reclamaciones por hipotecas

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:52

Los despachos Legisconsulting.com y De Santos y de León llevamos ya bastantes meses de reclamaciones y estas son las respuestas de los bancos ante reclamaciones extrajudiciales por cláusulas abusivas en la hipotecas.

Ante quién hemos reclamado

Hemos presentado reclamaciones ante la práctica totalidad de entidades del país. Incluso ante algunas que después de haber trabajado en banca y tras casi 20 años de ejercicio profesional posterior, ni siquiera sabía que existieran.

Qué hemos reclamado

Sin perjuicio de poder reclamar otras posteriormente en vía judicial, hemos reclamado todas las cláusulas que hemos encontrado en las hipotecas con trascendencia económica inmediata para los clientes: desde cláusulas suelo, a cláusula de imputación de gastos, cláusulas de redondeo, intereses de demora excesivos, contratos CAP, swaps -o similares- y un largo etc.

Cláusulas que son nulas según diversas sentencias del Tribunal Supremo y por las que el dinero pagado en base a las mismas debe ser devuelto con intereses.

Porqué hemos reclamado

Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo y sin perjuicio de poder hacer argumentaciones posteriores en vía judicial, hemos reclamado básicamente porque la cláusulas fueron impuestas por los bancos y no fueron negociadas individualmente y por tanto son nulas y las cantidades pagadas en virtud de las mismas deben ser devueltas

Qué nos han contestado

De todas las reclamaciones presentadas hemos recibido sólo tres contestaciones:

-        BANKINTER (1 respuesta): Defienden que ellos no eran parte del procedimiento en que el Tribunal Supremo declaró nula la cláusula y que por tanto la jurisprudencia no les afecta (¿?): Además defiende que todas las condiciones del contrato fueron aceptadas por el cliente.

-        BANKIA (1 respuesta): Defienden que “no todos los gastos e impuestos son por cuenta de las entidades financieras” y que según el art 68 del reglamento del AJD el pago del impuesto corresponde al prestatario. Algo que manifiestan que es independiente de la nulidad de la cláusula

-        CAIXABANK (1 respuesta): “Le informamos que estamos tramitando su queja/reclamación con número de registro 0-000000000 . En breve le notificaremos la correspondiente resolución.” (de esta respuesta ya hace ya en breve hace ya 4 meses)

Cuál es la conclusión

En primer lugar, que los argumentos de defensa en las escasas respuestas son cuando menos cuestionables:

-        BANKINTER: Que la jurisprudencia no te afecte porque no cita tu nombre expresamente es cuando menos cuestionable. Y sobre la aceptación de las cláusulas, el mismo Tribunal Supremo ya ha establecido que si no fueron negociadas individualmente son “lentejas” (si quieres las comes…) y por lo tanto nulas de pleno derecho.

-        BANKIA: El argumento de la imputación de los gastos al prestatario, es expresamente desmontado por la sentencia del Tribunal Supremo que declaraba abusivas las cláusulas de imputación de gastos en base a una norma de rango superior.

-        CAIXABANK: De todas las reclamaciones presentadas ante esta entidad, es la única “respuesta” que hemos recibido. Y la he transcrito literalmente porque ha sido en respuesta a mi caso personal y me siento muy honrado del detalle que han tenido conmigo (por favor léase en modo sarcasmo).

En segundo lugar, que en la práctica totalidad de los casos, los bancos no se están molestando ni en contestar incumpliendo el deber que tienen ante la ya habitual indolencia/pasividad del Banco de España. No sabemos si es por insuficiencia de medios para responder; porque entienden que no tienen defensa posible; o porque piensan que así desaniman a los clientes.

Saben al cliente medio le cuesta dar el paso de interponer una demanda aún cuando tiene elevadísimas probabilidades de ganar y el coste de la reclamación sea prácticamente (o totalmente) 0 -cero-. Y cada cliente que no se anima a demandar supone literalmente un beneficio para el banco, porque esas cantidades que no les pertenecen las dan por perdidas y fueron ya provisionadas en el balance.

Y la pregunta que se hará es: y si ni tan siquiera contestan a las reclamaciones, ¿porqué hacer la reclamación previa?. Pues para poder solicitar las costas del procedimiento y que a usted, como cliente, reclamar no le cueste nada.

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Marzo 14, 2017

Reclamar el AJD en hipotecas: cuestión resuelta

Archivado en: Gastos Hipotecas, Otros, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:03

El Tribunal Supremo deja zanjado que el tema sin controversia posible: la cláusula que impone el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al consumidor en hipotecas es nula. Y todos los tribunales inferiores tienen obligación de aplicar esta doctrina.

Churras con Merinas.

Ayer recibí una consulta telefónica en el despacho de alguien que, tras mucho buscar en Internet, mantenía que aún no está claro que se pueda reclamar lo pagado en concepto de AJD. Y efectivamente, consultado el letrado Google, no es difícil encontrar a alguien con ‘apariencia legal’ que lo publica.

Entrecomillar que “el magistrado XXXX mantiene que no se puede reclamar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales (…) porque estos van marcados por Ley y están tasados”, puede ser que sea cierto y hasta una cita literal, pero es posible en derecho que esté fuera de contexto y no sea aplicable al caso que nos ocupa. O incluso, aunque dudoso, pudiera ser que ser refiera a este mismo tema, pero en este caso tampoco pasaría de ser una mera opinión de alguien que no genera obligación ni trascendencia alguna en tribunales.

Esta afirmación es real y acertada, pero sólo si nos referimos a un tema y una cuestión radicalmente distinta: el mismo Tribunal Supremo fija el sujeto pasivo en este sentido, pero en su sala de con Contencioso Administrativo (proceso en el que interviene la administración). En un proceso civil como este en que la cuestión es la defensa de los consumidores frente a un profesional -el banco-, la palabra definitiva es la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Cuestión Resuelta

Como entrar en disquisiciones sería absurdo, lo más razonable es ir a la fuente. Esta es la doctrina jurisprudencial (literal) aplicable al caso de que la hipoteca de un consumidor que contenga una cláusula similar a la analizada en la sentencia que imponga  a este el pago de los tributos derivados de la constitución de hipoteca:

3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de  transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en de terminados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien  con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.

El Tribunal Supremo, en su sala de lo civil, es meridianamente claro: la cláusula de las hipotecas que atribuye al consumidor los impuestos derivados de la constitución de hipoteca es nula.

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Enero 24, 2017

Qué le aporta la solución de las Cláusulas Suelo

Archivado en: Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 11:42

O dicho de otra forma, ¿quién gana con el Real Decreto Ley de las Cláusulas Suelo?: el estado gana liberando a los tribunales de procedimientos; Los bancos ganan tiempo y un enorme mercado para colocar otros de sus imaginativos productos; El consumidor un procedimiento ya existente y el riesgo inherente a esos nuevos productos.

Pero analicemos

Ya se puede reclamar por las Cláusulas Suelo

Artículo 3. Reclamación previa.

1. Las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales,

El  Banco de España ya obligaba a los bancos a tener un Servicio de Atención al Cliente donde dirigir las solicitudes o reclamaciones. Ahora les da un mes para instaurarlo (¿?).

Los Bancos calcularán el importe a devolver

2. Recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo

Aunque no es obligatorio para ellos y  sólo lo calcularán si consideran inválidas sus propias cláusulas. Hay bancos con Sabadell o Popular que consideran que sus cláusulas suelo son válidas y en principio no negociarán ni proporcionarán cálculo alguno.

Para los que lo calculen, el consumidor haría bien en revisar los cálculos.

Tres meses para “negociar

4. El plazo máximo para que el consumidor y la entidad lleguen a un acuerdo y se ponga a disposición del primero la cantidad a devolver será de tres meses a contar desde la presentación de la reclamación

El plazo que tienen los bancos para contestar reclamaciones es de 60 días. En el caso de las Cláusulas Suelo, la norma alarga este plazo a 3 meses.

Costas procesales.

1. Solamente si el consumidor rechazase el cálculo de la cantidad a devolver o declinase, por cualquier motivo, la devolución del efectivo e interpusiera posteriormente demanda judicial en la que obtuviese una sentencia más favorable que la oferta recibida de dicha entidad, se impondrá la condena en costas a esta.

2. Si el consumidor interpusiere una demanda frente a una entidad de crédito sin haber acudido al procedimiento extrajudicial del artículo 3, regirán las siguientes reglas:

a) En caso de allanamiento de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, se considerará que no concurre mala fe procesal, a efectos de lo previsto en el artículo 395.1 segundo párrafo, de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

b) En el caso de allanamiento parcial de la entidad de crédito antes de la contestación a la demanda, siempre que consigne la cantidad a cuyo abono se comprometa, solo se le podrá imponer la condena en costas si el consumidor obtuviera una sentencia cuyo resultado económico fuera más favorable que la cantidad consignada.

Básicamente son las mismas normas de imposición de costas contenidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque eso sí, pudiendo llegar  limitar en ciertos casos la discrecionalidad de los jueces en esta materia.

Si ya demandó y aún no hay sentencia

Disposición transitoria única.

Procedimientos judiciales en curso. En los procedimientos judiciales en curso a la entrada en vigor de este real decreto-ley en los que se dirima una pretensión incluida en su ámbito, ejercida por uno o varios consumidores frente a una entidad de crédito, las partes de común acuerdo se podrán someter al procedimiento establecido en el artículo 3, solicitando la suspensión del proceso, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Se permite suspender el procedimiento e intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial. Y aunque es probable que   ya se hubiera intentado antes, ahora las sensibilidades de los bancos hayan cambiado y el resultado sea distinto en este momento.

¿Gato por liebre?

Disposición adicional segunda. Medidas compensatorias distintas de la devolución del efectivo

1. A los efectos de lo previsto en el artículo 3, una vez convenida la cantidad a devolver, el consumidor y la entidad de crédito podrán acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo. En este caso la entidad de crédito deberá suministrarle una valoración que le permita conocer el efecto de la medida compensatoria y concederle un plazo de quince días para que manifieste su conformidad.

2. La aceptación de una medida compensatoria requerirá que el consumidor haya recibido información suficiente y adecuada sobre la cantidad a devolver

Se da la posibilidad a los bancos de dar rienda suelta a su Creatividad y ofrecer a los clientes otras vías más imaginativas de compensar a sus clientes en lugar de  simplemente abonarles lo que les quitaron ilegalmente.

Está en manos del consumidor si decide optar por el dinero o prefiere otros productos de los mismos creadores de: las preferentes, las obligaciones subordinadas, los préstamos multidivisa, los límites a las variaciones de tipos de interés, los productos estructurados, Swap, Warrants, Futuros, Opciones, CFDs …….

De cualquier forma, como están recomendando hasta las Organizaciones de Consumidores, lo mejor para negociar con un tahúr es el consejo profesional de un abogado.

info@legisconsulting.com

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Enero 20, 2017

Como tributa el dinero de las cláusulas abusivas (suelo, gastos, etc)

Archivado en: Actualidad, Gastos Hipotecas, bancos — Etiquetas: , , , — legisconsulting @ 10:16

Habrá que tributar por el dinero devuelto por los bancos por cláusulas abusivas (cláusulas suelo, gastos de constitución, etc)… pero no que no en todos los casos y siempre en cantidades muy limitadas.

¡Que viene hacienda!… pero poquito

Así se tributará por lo que se reciba de los bancos:

  • Se tributará exclusivamente por las cantidades que en su momento se dedujeron de la inversión en vivienda habitual y que en su día fueron de sólo un 15% de la inversión y sólo sobre ese 15% se tributará.
  • Se tributará sólo por las cantidades correspondientes a los últimos 4 años. Las anteriores están prescritas.
  • Las pequeñas cantidades que finalmente se tengan que pagar a Hacienda serán sin recargos ni sanciones.
  • Al dinero que el banco le cobró indebidamente hay que sumar el  Interés Legal del Dinero correspondiente a cada año desde el pago. Esos intereses no tributan.
  • Igualmente, si hubiera interés de demora aplicable a las cantidades, este tampoco tributa.
  • Si no se trataba de su vivienda habitual y no se dedujo nada en su día, Hacienda no le reclamará nada. Usted ya tributó por ese dinero.
  • Si en una hipotética negociación con el banco se alcanza el acuerdo de aplicar esas cantidades a amortizar capital que aún le quede de la hipoteca en lugar de recibirlo en efectivo, no pagará nada a Hacienda.

En conclusión: las cantidades que en su caso habrá que abonar a hacienda tras la reclamación serán una mínima parte de las cantidades obtenidas y en ningún caso una razón para no plantear la reclamación.

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